Có thể xác định lại vị trí của đất thổ cư trên thửa đất không?

1. Có thể xác định lại vị trí của đất thổ cư trên thửa đất không?

Hiện pháp luật đất đai không có quy định nào về đất thổ cư mà đây là tên gọi thường nhật của người dân dùng để chỉ đất ở tại đô thị hoặc đất ở tại nông thôn. Theo khoản 1 Điều 125 Luật Đất đai 2013, đất ở do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng là loại đất được sử dụng đất ổn định lâu dài (không xác định thời hạn sử dụng).

Tùy từng trường hợp cụ thể thì mới biết được có thể xác định lại vị trí của đất thổ cư trên thửa đất hay không. Cụ thể như sau:

1.1.Trường hợp thửa đất đã xác định rõ vị trí của đất thổ cư:

Thửa đất đã xác định rõ vị trí của đất thổ cư được thể hiện qua:

– Sơ đồ thửa đất: thường việc thể hiện mục đích sử dụng các loại đất được ghi nhận rõ ràng trong sơ đồ thửa đất nếu có nhiều hơn 1 loại đất được Nhà nước công nhận quyền sử dụng/giao quyền sử dụng.

– Hồ sơ địa chính/bản trích lục bản đồ địa chính: Đây là các văn bản thể hiện từng loại đất trên thửa đất do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền lập để thể hiện các mục đích của từng loại đất đang được sử dụng/hoặc đã được cấp giấy chứng nhận theo quy định pháp luật.

Nếu như thửa đất đã được xác định rõ vị trí của đất thổ cư (đã được thể hiện rõ trên hồ sơ địa chính/sơ đồ thửa đất trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) thì không thể xác định lại vị trí của đất thổ cư trên thửa đất đó nữa.

1.2. Trường hợp thửa đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở nhưng diện tích đất ở chưa được xác định:

Tại khoản 5 Điều 24 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định diện tích đất ở của hộ gia đình, cá nhân trong trường hợp thửa đất ở có vườn, ao mà đã được cấp Giấy chứng nhận trước ngày 01/07/2014 nhưng tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước đây mà người sử dụng đất có một trong những loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai 2013 và Điều 18 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP nhưng diện tích đất ở chưa được xác định theo quy định tại những khoản 2, 3 và 4 Điều 103 của Luật Đất đai 2013, khoản 3 Điều 24 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và chưa được xác định lại theo quy định tại điểm b và điểm c khoản 1 của Điều 45 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai năm 2003, nay những người sử dụng đất có đơn đề nghị xác định lại diện tích đất ở hoặc khi Nhà nước thực hiện thu hồi đất thì diện tích đất ở được xác định lại theo các quy định tại khoản 2, 3 và 4 Điều 103 của Luật Đất đai 2013 và Khoản 3 Điều 24 Nghị định 43/2014/NĐ-CP .

Theo đó, có thể xác định lại vị trí của đất thổ cư trên thửa đất trong trường hợp này khi thời điểm cấp Giấy chứng nhận trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà người sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ sau nhưng diện tích đất ở chưa được xác định đối với trường hợp đất có vườn, ao theo quy định của pháp luật về đất đai, đồng thời cũng chưa xác định lại theo quy định tại điểm b và điểm c khoản 1 Điều 45 của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP:

– Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp;

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp;

– Người sử dụng đất có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

– Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất;

– Giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

– Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 mà đã được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

– Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở;

– Giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

– Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

– Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ;

– Bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;

– Quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án về đất đai;

– Văn bản công nhận kết quả hòa giải thành về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;

– Quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;

– Sổ mục kê đất, sổ kiến điền lập trước ngày 18 tháng 12 năm 1980,…

2. Không thể xác định lại vị trí của đất thổ cư người sử dụng đất phải làm gì:

Như đã phân tích ở mục trên, nếu như thửa đất đã được xác định rõ vị trí của đất thổ cư thì không thể xác định lại vị trí của đất thổ cư trên thửa đất đó nữa. Nếu người sử dụng đất có mong muốn, nhu cầu xác định một vị trí đất trên thửa đất của mình là đất thổ cư (đất ở) thì phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở. Tuy nhiên, việc chuyển mục đích sử dụng đất lên đất ở phải căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất khi không thể xác định lại vị trí của đất thổ cư được thực hiện như sau:

Bước 1: chuẩn bị hồ sơ

Người sử dụng đất chuẩn bị hồ sơ bao gồm những giấy tờ sau:

– Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất;

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Bước 2: nộp hồ sơ

Người sử dụng đất nộp hồ sơ tới phòng Tài nguyên và Môi trường.

Bước 3: Tiếp nhận và xử lý hồ sơ ban đầu

– Trường hợp nhận hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất lên đất ở chưa đầy đủ, chưa hợp lệ:

Phòng Tài nguyên và Môi trường thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất lên đất ở bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định của pháp luật trong thời gian không quá 03 ngày làm việc

– Trường hợp nhận hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất lên đất ở đã đầy đủ, hợp lệ:

+ Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định về nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất.

+ Trình lên UBND cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Hồ sơ bao gồm các giấy tờ sau:

++ Hồ sơ của người sử dụng đất đã nộp;

++ Biên bản xác minh thực địa;

++ Văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất; thẩm định điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;

++ Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất;

++ Tờ trình kèm theo dự thảo quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Bước 4: Sau khi có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, người sử dụng đất thực hiện các nghĩa vụ tài chính (nộp tiền sử dụng đất cho nhà nước khi thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất lên đất ở), sau đó phòng tài nguyên và môi trường chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính (cập nhật, chỉnh lý phần đất đã chuyển mục đích thành đất phi nông nghiệp là đất ở).

3. Xác định lại vị trí của đất thổ cư trên thửa đất thì có phải nộp tiền sử dụng đất không?

Căn cứ vào phân tích ở mục 1, thửa đất có thể xác định lại vị trí của đất thổ cư trong trường hợp thửa đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở nhưng diện tích đất ở chưa được xác định, nếu như thửa đất đáp ứng được các điều kiện mà pháp luật đất đai quy định đã nêu ở mục trên. Tại khoản 5 Điều 24 Nghị định 43/2014/NĐ-CP đã nêu rõ hộ gia đình, cá nhân không phải nộp tiền sử dụng đất, được bồi thường (tiền hoặc đất cùng mục đích) khi Nhà nước thu hồi đất đối với diện tích đã được xác định lại là đất ở. Chính vì thế, nếu như thửa đất của người sử dụng đất được xác định lại vị trí của đất thổ cư theo quy định của pháp luật thì người sử dụng đất sẽ không phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích đã được xác định lại là đất ở.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Luật Đất đai 2013.

– Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đất đai 2013;