Đất đai là tài sản có giá trị lớn, nhiều người băn khoăn về việc nhà đất thuộc diện quy hoạch có được mua bán hay không? Còn người mua thì lại lo lắng về việc mua bán nhà đất trong diện quy hoạch sẽ kèm theo nhiều rủi ro nhất định.
Mục lục bài viết
1. Có thể mua bán nhà đất đang trong diện quy hoạch không?
Pháp luật hiện nay đã có quy định cụ thể về việc mua bán nhà đất đang trong diện quy hoạch. Căn cứ theo quy định tại Điều 49 của
– Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền và đã được công bố, tuy nhiên chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của Ủy ban nhân dân cấp huyện thì người sử dụng đất vẫn được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật, trong đó có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
– Trong trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của Ủy ban nhân dân cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải tiến hành hoạt động chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch sẽ được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất, trong đó có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tuy nhiên không được xây dựng các công trình nhà ở và trồng cây lâu năm. Hành vi xây dựng mới công trình và trồng cây lâu năm sẽ bị coi là hành vi vi phạm quy định của pháp luật, nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo và sửa chữa các công trình hiện có trên đất thì phải được sự đồng ý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, tức là phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật;
– Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm của Ủy ban nhân dân cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện và phục vụ cho các dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất, mà sao thời hạn pháp luật quy định đó là 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải tiến hành hoạt động điều chỉnh hoặc hủy bỏ, sau đó công bố việc điều chỉnh và hủy bỏ do quá trình thu hồi hoặc chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất được ghi trong kế hoạch sử dụng đất;
– Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh hoặc hủy bỏ, có điều chỉnh hoặc hủy bỏ tuy nhiên không công bố việc điều chỉnh và hủy bỏ đó cho người sử dụng đất trên thực tế, thì người sử dụng đất sẽ không bị hạn chế về các quyền sử dụng đất đối với các phần đất đang trong diện quy hoạch.
Theo phân tích ở trên thì có thể nói, đất đai và các công trình nằm trong diện quy hoạch được phê duyệt bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ bị hạn chế một số quyền nhất định, tuy nhiên không bị hạn chế quyền chuyển nhượng đối với nhà đất nằm trong diện quy hoạch, mặc dù có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của Ủy ban nhân dân cấp huyện hay chưa. Vì thế, người có nhà đất nằm trong diện quy hoạch vẫn có thể chuyển nhượng cho người khác. Có thể khái quát các trường hợp được mua bán nhà đất trong diện quy hoạch như sau:
Thứ nhất: Quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện. Người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật
Thứ hai: Đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện. Người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.
Lưu ý: Trường hợp có kế hoạch sử dụng đất hàng năm được công bố, tuy nhiên sau 03 năm theo quy định hiện nay mà không có quyết định thu hồi hoặc chưa cho phép chuyển mục đích sử dụng (hay còn gọi là quy hoạch treo) thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải:
– Điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích với phần diện tích đất trong kế hoạch đã công bố;
– Sau khi điều chỉnh, hủy bỏ thì phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ đó.
2. Điều kiện mua bán nhà đất đang trong diện quy hoạch:
Căn cứ theo quy định tại Điều 168 và Điều 188 của Luật đất đai năm 2013, tổ chức và cá nhân có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói chung và nhà đất đang trong diện quy hoạch nói riêng khi đáp ứng được các điều kiện cơ bản sau:
– Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
– Đất là đối tượng của giao dịch chuyển nhượng không có tranh chấp, sử dụng ổn định lâu dài và có xác nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đó là Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất;
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo cho quá trình thi hành án;
– Trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Như vậy, nhà đất đang trong diện quy hoạch sẽ được phép bán theo như phân tích ở trên, tuy nhiên trong quá trình chuyển nhượng thì cần phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện mua bán nhà đất. Bên cạnh đó, việc ký kết hợp đồng mua bán và chuyển nhượng nhà đất quy hoạch cần phải được thực hiện như sau:
– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản có công chứng tại các tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền căn cứ theo quy định tại Điều 167 của Luật đất đai năm 2013;
– Người có thẩm quyền ký công chứng hợp đồng phải là công chứng viên, người có thẩm quyền ký chứng thực hợp đồng phải là chủ tịch hoặc phó chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất mua bán;
– Các bên có thể thỏa thuận và chuẩn bị sẵn soạn thảo hợp đồng chuyển nhượng trước khi ký kết;
– Việc ký kết phải được thực hiện trước mặt công chứng viên hoặc người có thẩm quyền chứng thực theo quy định của pháp luật. Nhìn chung thì, hợp đồng chuyển nhượng là căn cứ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền tiến hành hoạt động đăng ký biến động đất đai, sau đó sang tên cho các bên trong giao dịch. Mặc dù được pháp luật cho phép, tuy nhiên hoạt động mua bán nhà đất đang trong diện quy hoạch vẫn ẩn chứa nhiều rủi ro. Vì vậy cần phải xem xét kỹ lưỡng trước khi đưa ra quyết định mua bán loại hình bất động sản này.
3. Cách kiểm tra nhà đất đang trong diện quy hoạch:
Căn cứ theo quy định tại Điều 48 của Đất đai năm 2013, người mua cần phải tìm hiểu kỹ lưỡng nhà đất có nằm trong diện quy hoạch hay không thông qua những phương thức cơ bản sau:
– Dựa vào thông tin được ghi nhận trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nếu đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì thông tin quy hoạch sẽ được ghi rõ trong phần ghi chú của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đó;
– Công ty nhà đất ở địa phương xác thực, các công ty hoạt động trong lĩnh vực đất đai tại địa phương là người nắm bắt được vấn đề quy hoạch đất đai ở địa phương đó một cách rõ nhất, vì vậy có thể thông qua các đối tượng này để nắm bắt thông tin quy hoạch về mảnh đất mà mình đang có nhu cầu mua;
– Do cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem kế hoạch sử dụng đất hàng năm của Ủy ban nhân dân cấp huyện thông qua các hình thức như: Xem kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia tại trụ sở cơ quan hoặc trên cổng thông tin điện tử của Bộ tài nguyên và môi trường, xem quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đai cấp tỉnh tại trụ sở của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc trên cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, xem quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đai cấp huyện tại trụ sở của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc trên cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp huyện, và công bố công khai tại trụ sở của Ủy ban nhân dân cấp xã phường.
Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:
– Luật Đất đai năm 2013;
– Luật Quy hoạch đô thị năm 2020.
