Các cá nhân, tổ chức giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện sử dụng đất cần đáp ứng các điều kiện để được giao, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất. Vậy, cơ quan nhà nước nào có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất theo quy định mới nhất?
Mục lục bài viết
Ẩn1. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương:
Quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất cho người sử dụng là thể hiện quyền định đoạt đất đai của người đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai. Với tư cách là cơ quan có thẩm quyền chung cao nhất tại địa phương và người thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai trên địa bàn tỉnh, Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương có vai trò quan trọng trong việc thực hiện thẩm quyền về giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất. Trong khi Luật đất đai năm 1993 còn thể hiện thẩm quyền tập trung lớn cho Chính phủ, đến Luật đất đai sửa đổi bổ sung năm 2001 chỉ còn giữ lại phần nào thẩm quyền của Chính phủ thì đến Luật đất đai năm 2003, thẩm quyền giao đất và cho thuê đất không thuộc về Chính phủ nữa. Chính phủ chỉ điều hành ở tầm vĩ mô trong việc xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương mà không quyết định việc giao đất, cho thuê đất. Vì vậy, kể từ ngày 01/7/2004, với hiệu lực pháp lí của Luật đất đai năm 2003 và đặc biệt từ sau ngày 01/7/2014 theo quy định của Luật đất đai năm 2013, thẩm quyền của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương được xác định ở mức cao nhất và cụ thể nhất.
Theo quy định tại khoản 1 Điều 59 Luật đất đai năm 2013, Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương có các thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất sau đây:
Thứ nhất, có quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức trong nước, giao đất đối với cơ sở tôn giáo trên cơ sở công nhận diện tích mà hiện nay họ đang sử dụng hoặc vào mục đích phi nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất.
Khái niệm “tổ chức” cần được hiểu theo nghĩa rộng, nghĩa là mọi tổ chức trong nước sử dụng đất bao gồm từ cơ quan nhà nước, các tổ chức chính trị, tổ chức chính trị – xã hội, tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân v.v. đều gọi chung là tổ chức (căn cứ khoản 1, khoản 4 Điều 5 Luật đất đai năm 2013). Như vậy, không phân biệt là cơ quan trung ương hay địa phương đóng trên địa bàn, khi có nhu cầu xin giao đất, xin thuê đất hay xin phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan có thẩm quyền quyết định là Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có đất. Đối với cơ sở tôn giáo, căn cứ vào chính sách tôn giáo của Đảng và Nhà nước ta, các cơ sở tôn giáo đang hoạt động hợp pháp được Nhà nước thừa nhận thì được giao đất phi nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất. Các cơ sở tôn giáo không phải là đối tượng được thuê đất, hình thức pháp lí sử dụng đất chỉ là giao đất không thu tiền. Theo quy định tại khoản 2 Điều 159 Luật đất đai năm 2013, Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thực hiện việc giao đất cho cơ sở tôn giáo.
Thứ hai, quyết định giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại khoản 3 Điều 55 Luật đất đai.
Với quy định này, Luật đất đai năm 2013 đã kế thừa phần nào tinh thần của Luật đất đai năm 2003 khi quyết định hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất dành cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài đồng thời mở rộng việc giao đất đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Như vậy, kể từ ngày 1/7/2014, các doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật đầu tư có nhu cầu xin giao sẽ được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất. Quy định này đã tạo đất thêm sự công bằng cho mọi loại hình doanh nghiệp bất kể trong
nước hay nước ngoài được cư xử như nhau khi tiếp cận đất đai. Thứ ba, quyết định cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại điểm đ và điểm e khoản 1 Điều 56 Luật đất đai. Quy định này tạo điều kiện cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài và các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài khi thực hiện các dự án đầu tư sản xuất kinh doanh vào mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối; xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê hoặc doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài xây dựng các công trình sự nghiệp.
Thứ tư, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cho thuê đất đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.
Tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất ở Việt Nam có thể là: Các cơ quan đại diện ngoại giao, các văn phòng đại diện của các tổ chức quốc tế tại Việt Nam. Các đối tượng này trước đây đều do Chính phủ quyết định cho thuê đất, nay thực hiện theo Luật đất đai năm 2013 do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định. Điều này thể hiện sự phân quyền cho các địa phương trong lĩnh vực giao đất, cho thuê đất.
2. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất của UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh:
Cấp huyện là địa bàn rất quan trọng để tổ chức và phân công lại lao động, bố trí lại sản xuất, thẩm quyền của cấp huyện chủ yếu tập trung vào việc giao đất, cho thuê đất đối với các hộ gia đình và cá nhân sử dụng vào mục đích nông nghiệp và phi nông nghiệp. Luật đất đai căn cứ vào chủ thể để phân biệt thẩm quyền giữa Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương với thẩm quyền của Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh. Trong khi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tập trung thẩm quyền về giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với các loại tổ chức thì Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư sử dụng đất. Cụ thể, khoản 2 Điều 59 Luật đất đai quy định:
Thứ nhất, Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyên mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 ha trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định.
Như vậy, trong trường hợp rất đặc biệt nêu trên, khi có nhu cầu sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân để đầu tư vào một lĩnh vực kinh doanh thương mại, dịch vụ gắn liền với chuyển mục đích sử dụng đất từ nhóm đất nông nghiệp sang phi nông nghiệp và với diện tích nhất định thì phải có ý kiến chấp thuận bằng văn bản của cơ quan hành chính cấp tỉnh. Điều đó để kiểm soát chặt chẽ hơn quá trình chuyển mục đích sử dụng đất sang phi nông nghiệp.
Thứ hai, quyết định việc giao đất cho cộng đồng dân cư sử dụng vào mục đích tín ngưỡng theo quy định tại Điều 160 Luật đất đai.
3. Thẩm quyền cho thuê đất của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn:
Với khoản 3 Điều 59 Luật đất đai năm 2013 thẩm quyền cho thuê đất của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn được xác lập. Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn có quyền cho thuê, đấu thầu quỹ đất công ích cho hộ gia đình, cá nhân nào có nhu cầu. Luật đất đai năm 2013 giao cho Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn thực hiện việc cho thuê và quản lí quỹ đất này phục vụ cho mục tiêu xây dựng các công trình công cộng nhằm nâng cao đời sống vật chất và tinh thần của người dân. Mặt khác, Luật đất đai cũng không hề đề cập hình thức pháp lí áp dụng khi cho thuê đối với hộ gia đình, cá nhân, đó là hợp đồng thuê đất hay quyết định cho thuê đất. Theo quan điểm của chúng tôi, việc cho thuê nên thiết kế bởi các hợp đồng thuê thể hiện quan hệ dân sự nhiều hơn là thông qua các quyết định hành chính. Chủ thể một bên kí kết hợp đồng cho thuê quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích là đại diện có thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp xã.
