Khung giá đất là một khái niệm quen thuộc trong đời sống. Khung giá đất được xây dựng sao cho hợp lý để phù hợp với tình hình của thị trường. Vậy hiện nay cơ quan nào có thẩm quyền quyết định khung giá đất ở Việt Nam?
Mục lục bài viết
1. Cơ quan có thẩm quyền quyết định khung giá đất ở Việt Nam:
1.1. Mục đích của khung giá đất:
Mục đích của khung giá đất là căn cứ để ủy ban nhân dân tỉnh ban hành bảng giá đất ở các địa phương, không tạo ra khoảng cách quá chênh lệch giữa giá các loại đất và giữa các địa phương. Tuy nhiên, thực trạng ban hành bảng giá đất ở các địa phương vừa qua (bảng giá đất giai đoạn 2020 – 2024) phần nào cho thấy vai trò rất mờ nhạt của khung giá đất, Cụ thể đến ngày 19/12/2019, Chính phủ ban hành khung giá các loại đất, trong khi đó, đa số các địa phương đã hoàn tất dự thảo bảng giá đất và cơ bản chỉ chờ khung giá công bố để cân chỉnh mức chênh lệch so với khung đã ban hành. Thậm chí, một số địa phương đã trình Hội đồng nhân dân tỉnh thông qua bảng giá đất trước khi Chính phủ ban hành khung giá đất, cụ thể như: Tỉnh Hậu Giang, Hội đồng nhân dân tỉnh đã ban hành Nghị quyết số 24/2019/NQ-HDND ngày 6/12/2019 thông qua bảng giá đất định kì 5 năm 2020 – 2024 trên địa bàn tỉnh Hậu Giang. Hay tỉnh Lào Cai, hội đồng nhân dân tỉnh đã ban hành Nghị quyết số 19/3019/NQ-HDND ngày 6/12/2019 thông qua bảng giá đất 5 năm 2020 – 2024 trên địa bàn tỉnh Lào Cai. Hay tỉnh Hà Giang, hội đồng nhân dân tỉnh cũng thông qua bảng giá đất 5 năm 2020 – 2024 tại Nghị quyết số 22/2019/NQ-HDND ngày 11/12/2019.
Qua thực tiễn cho thấy, mục tiêu duy nhất của khung giá đất đã không còn được bảo đảm hiệu quả, mức giá trong khung giá thấp hơn rất nhiều so với giá đất thị trường. Vì thế chính khung giá đất đã hạn chế tính thị trường trong xây dựng bảng giá đất, một giới hạn hành chính đã vạch ra trong quá trình quyết định giá đất. Đây thực sự là một vấn đề mà đã được đặt ra trong quá trình sửa đổi Luật Đất đai năm 2013.
1.2. Thẩm quyền quyết định khung giá đất:
Điều 113 Luật Đất đai năm 2013 có quy định thì, thẩm quyền ban hành khung giá đất thuộc về Chính phủ, định kì 5 năm một lần đối với từng loại đất và theo từng vùng. Khung giá đất được xây dựng theo mức giá tối thiểu và tối đa đối với các loại đất thuộc nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp theo 7 vùng kinh tế cà 6 loại đô thị. Trong đó, khung giá đất nông nghiệp tại nông thôn của mỗi vùng kinh tế được xác định theo 3 loại xã (đồng bằng, trung du và miền núi), khung giá đất phi nông nghiệp tại đô thị được quy định theo vùng kinh tế và loại đô thị.
Hiện nay, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 96/2019/NĐ-CP ngày 19/12/2019 quy định về khung giá đất, mức giá đất trong khung giá đất so với mức giá của khung giá trước đây (năm 2014) là không thay đổi. Vậy thật sự giá đất ở Việt Nam trong 5 năm không tăng hay do Chính phủ không muốn thay đổi mức giá khung?
Đồng thời, Điều 144 Luật Đất đai năm 2013 với quy định tại khoản 2 Điều 5 nghị định số 96/2019/NĐ-CP được bổ sung so với quy định số
Bảng giá đất này được xây dựng 5 năm 1 lần và được công bố công khai vào ngày 1 tháng 1 năm đầu kì. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá sao cho phù hợp với khung giá đất của chính phủ hoặc sự biến động của giá thị trường, đồng thời, ủy ban nhân dân cấp tỉnh cũng có thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể tại địa phương mà mình quản lý.
Bên cạnh đó, Điều 115 Luật Đất đai năm 2013 cũng có quy định các tổ chức cá nhân tư vấn thẩm định giá đất có quyền định giá đất. Tuy nhiên giá đất do các tổ chức này định giá chỉ mang tính chất tư vấn, được sử dụng làm cơ sở để cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giá đất, cho nên, đây không phải là nguồn trực tiếp để hình thành khung giá đất.
2. Nội dung và vai trò của khung giá đất:
Nếu như Luật Đất đai năm 2003 trước đây quy định giá đất cho nhiều mục đích khác nhau dẫn đến không dung hòa giữa các chủ thể, thiệt thòi cho người sử dụng đất, thì Luật Đất đai năm 2013 hiện hành quy định cụ thể về khung giá đất (Điều 113), bảng giá đất và giá đất cụ thể (Điều 114) được áp dụng cho từng mục đích nhất định.
Nhìn chung thì khung giá đất sẽ mang những vai trò như sau, hay nói cách khác thì, khung giá đất được sử dụng để làm căn cứ xác định:
– Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất thổ cư đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân;
– Tính thuế sử dụng đất;
– Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;
– Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;
– Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây ra thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai;
– Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước đối với trường hợp đất trả lại là đất nhà nước giao giao đất có thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần trong cả thời gian thuê.
3. Trình tự, thủ tục xây dựng khung giá đất:
Trình tự, thủ tục xây dựng khung giá đất được thực hiện theo quy định tại Điều 8
Bước 1: Xác định loại đất, vùng kinh tế, loại đô thị trong xây dựng khung giá đất, thực hiện theo Điều 6 Thông tư 69/2017/TT-BTNMT ngày 29/12/2017 của Bộ tài nguyên và Môi trường;
Bước 2: Điều tra, tổng hợp, phân tích thông tin về giá đất thị trường; các yếu tố tự nhiên, kinh tế – xã hội, quản lý và sử dụng đất đai ảnh hưởng đến giá đất theo Điều 7 Thông tư 69/2017/TT-BTNMT ngày 29/12/2017 của Bộ tài nguyên và Môi trường;
Bước 3: Phân tích, đánh giá kết quả thực hiện khung giá đất hiện hành;
Bước 4: Xây dựng khung giá đất và Tờ trình về việc ban hành khung giá đất theo Điều 9 Thông tư 69/2017/TT-BTNMT quy định về quy trình xây dựng, điều chỉnh khung giá đất;
Bước 5: Tổ chức lấy ý kiến về dự thảo khung giá đất. Sau quá trình tìm hiểu thực tế, thì phải tổ chức buổi tham khảo lấy ý kiến để đảm bảo tính khách quan và tính khả thi;
Bước 6: Thẩm định dự thảo khung giá đất. Đây được coi là một bước không thể thiếu trong quá trình xây dựng khung giá đất;
Bước 7: Hoàn thiện khung giá đất trình Chính phủ ban hành. Hồ sơ trình Chính phủ bao gồm:
– Tờ trình về việc ban hành khung giá đất;
– Dự thảo khung giá đất;
– Báo cáo thuyết minh xây dựng khung giá đất;
– Văn bản thẩm định khung giá đất.
4. Quy định về khung giá đất nhất:
Khung giá đất hiện nay được quy định theo 7 vùng kinh tế như sau:
Thứ nhất, vùng trung du và miền núi phía Bắc, bao gồm các tỉnh sau: Lai Châu, Điện Biên, Sơn La, Hà Giang, Hòa Bình, Cao Bằng, Tuyên Quang, Bắc Cạn, Yên Bái, Lào Cai, Phú Thọ, Thái Nguyên, Lạng Sơn, Quảng Ninh và Bắc Giang. Tại các vùng kinh tế này, khung giá tại khu đô thị loại 1 đến đô thị loại 5 là từ 50 nghìn đồng/m2 đến 65 triệu đồng/m2.
Thứ hai, vùng đồng bằng sông Hồng, bao gồm các tỉnh và thành phố sau: Hà Nội, Bắc Ninh, Hải Phòng, Vĩnh Phúc, Hải Dương, Hà Nam, Hưng Yên, Nam Định, Ninh Bình, Thái Bình. Giá đất ở khu vực này được quy định với các đô thị đặc biệt, đô thị từ loại 1 đến đô thị loại 5 có mức từ 120 nghìn đồng/m2 đến 162 triệu đồng/m2.
Thứ ba, vùng Bắc Trung Bộ, bao gồm các tỉnh sau: Nghệ An, Thanh Hóa, Hà Tĩnh, Quảng Trị, Quảng Bình, Thừa Thiên Huế có khung giá đô thị loại 1 đến đô thị loại 5 từ 40 nghìn đồng/m2 đến 65 triệu đồng/m2.
Thứ tư, vùng duyên hải Nam Trung Bộ, bao gồm các tỉnh và thành phố sau: Quảng Nam, Đà Nẵng, Quảng Ngãi, Phú Yên, Bình Định, Khánh Hòa, Bình Thuận, Ninh Thuận với khung giá từ 50 nghìn đồng/m2 đến 76 triệu đồng/m2.
Thứ năm, vùng Tây Nguyên, gồm các tỉnh sau: Gia Lai, Kon Tum, Đắk Nông, Lâm Đồng, Đắk Lắk với khung giá từ 50 nghìn đồng/m2 đến 48 triệu đồng/m2.
Thứ sáu, vùng Đông Nam Bộ, gồm các tỉnh và thành phố sau: Bình Dương, Đồng Nai, Bình Phước, Tây Ninh, Bà Rịa – Vũng Tàu, TP Hồ Chí Minh. Khung giá đất ở tại vùng này với đô thị từ loại đặc biệt đến đô thị loại 5 từ 120 nghìn đồng/m2 đến 162 triệu đồng/m2.
Thứ bảy, vùng Đồng Bằng sông Cửu Long, bao gồm các tỉnh và thành phố sau: Tiền Giang, Long An, Bến Tre, Đồng Tháp, Trà Vinh, Vĩnh Long, Hậu Giang, Cần Thơ, Sóc Trăng, Kiên Giang, An Giang, Cà Mau, Bạc Liêu. Khung giá đất đô thị từ loại 1 đến loại 5 có giá 50 nghìn đồng/m2 đến 65 triệu đồng/m2.
Khung giá đất này sẽ do Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trên xây dựng theo đúng thẩm quyền như quy định của pháp
Văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:
– Luật Đất đai năm 2013;
– Thông tư 69/2017/TT-BTNMT quy định về quy trình xây dựng, điều chỉnh khung giá đất của Bộ Tài nguyên và môi trường;
– Nghị định số 96/2019/NĐ-CP ngày 19/12/2019 của Chính phủ quy định về khung giá đất;
– Nghị định 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định về giá đất.
