Có phải đo đạc địa chính, ký giáp ranh khi tách thửa đất không?

1. Ký giáp ranh thửa đất là gì? 

Ký giáp ranh đất được hiểu là người sử dụng đất thực hiện ký xác nhận ranh giới, mốc giới thửa đất và ghi nhận ý kiến của mình có đồng ý hay không đồng ý với thửa đất liền kề đất nhà mình. 

Căn cứ theo quy định tại Khoản 1 Điều 11 Thông tư 25/2014/TT-BTNMT, ranh giới thửa đất được xác định trên cơ sở như sau: 

– Thứ nhất, xác định ranh giới, mốc giới thửa đất trên thực địa, đánh dấu các đỉnh thửa đất bằng đinh sắt, vạch sơn, cọc bê tông, cọc gỗ; đồng thời lập bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất: trách nhiệm thuộc về cán bộ đo đạc phối hợp với người dẫn đạc (là công chức địa chính cấp xã hoặc cán bộ thôn, xóm, ấp, tổ dân phố… để được hỗ trợ, hướng dẫn việc xác định hiện trạng, ranh giới sử dụng đất), cùng với người sử dụng, quản lý đất liên quan. 

Đây được coi là căn cứ để làm căn cứ thực hiện đo đạc ranh giới thửa đất. 

– Tiếp theo, yêu cầu người sử dụng đất xuất trình các giấy tờ liên quan đến thửa đất. 

– Nguyên tắc xác định ranh giới thửa đất sẽ dựa trên cơ sở là hiện trạng đất đai đang sử dụng, quản lý cũng như chỉnh lý trên kết quả cấp Giấy chứng nhận; bản án của tòa án có hiệu lực thi hành; kết quả giải quyết tranh chấp của cấp có thẩm quyền; các quyết định hành chính của cấp có thẩm quyền có liên quan đến ranh giới thửa đất.

– Xác định ranh giới đất đối với trường hợp đất đai có tranh chấp về ranh giới thửa đất: 

Khi đó, đơn vị đo đạc có trách nhiệm báo cáo bằng văn bản cho Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có thửa đất để giải quyết.

Nếu như tranh chấp ranh giới đất chưa giải quyết xong mà có xác định được ranh giới thực tế đang sử dụng, quản lý thì tiến hành đo đạc dựa trên cơ sở là ranh giới thực tế đang sử dụng, quản lý. 

Nếu như không xác định được ranh giới thực tế đang sử dụng, quản lý thì hướng giải quyết như sau: đơn vị đo đạc sẽ được phép đo vẽ khoanh bao các thửa đất tranh chấp. 

Sau đó, đơn vị đo đạc có trách nhiệm thực hiện lập bản mô tả thực trạng phần đất đang tranh chấp thành 02 bản, trong đó một bản lưu hồ sơ đo đạc, một bản ửi Ủy ban nhân dân cấp xã để thực hiện các bước giải quyết tranh chấp tiếp theo theo thẩm quyền.

2. Có phải đo đạc địa chính, ký giáp ranh khi tách thửa đất không?

Tách thửa đất được hiểu là việc thực hiện chia một thửa đất thành hai hoặc nhiều thửa đất nhỏ hơn và phải đáp ứng được đầy đủ diện tích tối thiểu cũng như kích thước chiều cạnh của thửa đất theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất. 

Sau khi tách thửa xong sẽ kèm việc tách sổ đỏ, được hiểu là sẽ xuất hiện thêm hai hay nhiều giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khác tương ứng với phần thửa đất nhỏ tách ra. 

Việc ký giáp ranh có ý nghĩa trong việc xác định các mốc ranh giới đối với phần đất liền kề để đảm bảo việc không lấn chiếm đất đai. 

Đối với việc đo đạc địa chính, ký giáp ranh thửa đất, theo khoản 2 Điều 11 Thông tư 25/2014/TT-BTNMT được sửa đổi, bổ sung bởi Khoản 2 Điều 8 Thông tư 33/2017/TT-BTNM,  nếu như người sử dụng đất liền kề vắng mặt trong quá trình đo đạc thì khi đó xử lý như sau: 

– Việc lập bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất được cán bộ đo đạc, các bên liên quan còn lại và người dẫn đạc xác định theo thực địa và theo hồ sơ thửa đất liên quan. 

– Sau đó, đơn vị đo đạc tiến hành chuyển Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất đã lập cho Ủy ban nhân dân cấp xã nhằm mục đích để thực hiện xác nhận việc vắng mặt, kèm theo đó thông báo trên các phương tiện loa truyền thanh của cấp xã. 

– Tiếp theo niêm yết công khai tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã để người sử dụng đất đến ký xác nhận.

– Người sử dụng đất không có mặt và không có khiếu nại, tranh chấp liên quan đến ranh giới, mốc giới thửa đất sau 15 ngày tính từ ngày thông báo, khi đó ranh giới thửa đất sẽ được xác định căn cứ theo bản mô tả đã được lập. 

– Trong khoảng sau 10 ngày, tính từ ngày nhận được Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất, người sử dụng đất liền kề không ký xác nhận, và cũng không có văn bản thể hiện rằng có khiếu nại, tranh chấp xảy ra hay không thì khi đó, thửa đất sẽ được xác định căn cứ trên bản mô tả đã được các bên bao gồm bên liên quan còn lại, người dẫn đạc thực hiện ký xác nhận và ghi rõ lý do người sử dụng đất liền kề không thực hiện ký vào mục “lý do không đồng ý” trong Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất.

Đồng thời, theo quy định tại luật đất đai năm 2013, điều kiện để thực hiện tách thửa đất bao gồm: 

– Thửa đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ, sổ hồng). 

– Đất đang không bị tranh chấp. 

– Quyền sử dụng đất không mang ra để đảm bảo kê biên thi hành án. 

– Đất còn thời hạn sử dụng đất. 

– Đất khi tách phải đảm bảo đủ diện tích tối thiểu tách thửa và kích thước chiều cạnh tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất. 

Như vậy, theo căn cứ trên, việc đo đạc xác định ranh giới đất đó không phải là điều kiện để thực hiện tách thửa đất được hay không, nói cách khác, không phải vì lý do hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất liền kề không ký giáp ranh mà dừng việc xác định ranh giới thửa đất khi tách thửa.

3. Quy trình thực hiện thủ tục tách thửa: 

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ đề nghị tách thửa: 

– Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo Mẫu số 11/ĐK. 

– Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.

Bước 2: Nộp hồ sơ: 

Sau khi chuẩn bị đầy đủ hồ sơ như trên, người có nhu cầu tách thửa nộp hồ sơ đến cơ quan có thẩm quyền giải quyết. 

Một là, cá nhân, hộ gia đình thực hiện nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất nếu có nhu cầu.

Hai là, cá nhân, hộ gia đình nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (cấp huyện) hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nếu địa phương chưa tổ chức Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

Nếu như địa phương đã thành lập bộ phận một cửa thì nộp đến bộ phận một cửa để thực hiện. 

Bước 3: Tiếp nhận hồ sơ và giải quyết: 

Sau khi tiếp nhận hồ sơ, cơ quan có thẩm quyền thực hiện kiểm tra và thực hiện công việc sau: 

– Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất. 

– Trình cơ quan có thẩm quyền để thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với phần đất tách thửa ra. 

– Sau đó thực hiện chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, có sở dữ liệu đất đai. 

– Cuối cùng trao trả lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp, hoặc gửi lại cho bên Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

4. Thời gian để thực hiện thủ tục tách thửa đất: 

Căn cứ theo quy định tại Khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, thời gian thực hiện thủ tục tách thửa tối thiểu là 15 ngày, tính từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ. 

Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian thực hiện không quá 25 ngày. 

Lưu ý: thời gian này sẽ không bao gồm: 

– Thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ. 

– Không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất. 

– Không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.

CÁC VĂN BẢN PHÁP LUẬT ĐƯỢC SỬ DỤNG TRONG BÀI VIẾT: 

Luật đất đai năm 2013.

Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi nghị định hướng dẫn Luật đất đai.

Thông tư 33/2017/TT-BTNMT về hướng dẫn Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi nghị định hướng dẫn Luật đất đai và sửa đổi thông tư hướng dẫn thi hành Luật đất đai do Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành.