Tách thửa là hoạt động pháp lý, mà tại đó, người dân sẽ tiến hành phân chia quyền sử dụng đất đai từ người đứng tên trong sổ đỏ cho một hoặc nhiều người khác. Vậy có nhà trên đất có tách thửa được không? Phải phá dỡ không?
Mục lục bài viết
1. Các trường hợp thực hiện tách thửa đất theo quy định của pháp luật:
Tách sổ đỏ là khái niệm quen thuộc mà ta thương nghe rất nhiều trong thực tiễn sử dụng đất đai. Xét về khái niệm, có thể hiểu, tách sổ đỏ (hay còn gọi là tách thửa), là hoạt động pháp lý, mà tại đó, người dân sẽ tiến hành phân chia quyền sử dụng đất đai từ người đứng tên trong sổ đỏ cho một hoặc nhiều người khác. Đây là hoạt động pháp lý liên quan đến đất đai diễn ra phổ biến tại nước ta, nó gắn liền với quyền sử dụng đất của người dân, công tác quản lý đất đai của cơ quan Nhà nước. Khi có nhu cầu và đảm bảo đầy đủ các điều kiện cụ thể theo quy định của pháp luật, người dân có thể thực hiện tách sổ đỏ đối với đất đai của mình. Vậy tách sổ đỏ được tiến hành thực hiện trong các trường hợp nào?
Xét trong thực tế, người dân tiến hành tách sổ đỏ trong các trường hợp sau đây:
– Trường hợp 1: Tách sổ đỏ để thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất (mua bán đất). Có những cá nhân, hộ gia đình có mong muốn được bán một phần đất trong tổng diện tích đất đai mà mình có. Lúc này, họ có thể hướng đến việc làm thủ tục tách thửa đất. Tức người dân dự định bán đất với diện tích bao nhiêu, thì họ thực hiện tách thửa với bấy nhiêu.
– Trường hợp 2: Tách sổ đỏ để phân chia di sản thừa kế. Phân chia di sản thừa kế là việc các chủ thể còn sống tiến hành phân chia tài sản mà người chết để lại. Đối với việc phân chia di sản thừa kế là đất đai (trong trường hợp thừa kế theo pháp luật), pháp luật sẽ tôn trọng sự thỏa thuận của các thành viên được hưởng di sản. Trong trường hợp xảy ra tranh chấp, nhờ Tòa phân chia, Tòa sẽ hướng đến việc chia đều tài sản cho các hàng thừa kế (bởi các chủ thể thừa kế sẽ được hưởng quyền lợi ngang nhau liên quan đến di sản người chết để lại mà không có di chúc). Lúc này, nếu phần đất đảm bảo chia cho các đối tượng thừa kế, Tòa sẽ hướng đến việc chia cho các chủ thể này các phần bằng nhau. Khi đó, việc tách thửa sẽ được thực hiện.
– Trường hợp 3: Tách sổ đỏ để tặng cho quyền sử dụng đất. Tặng cho đất đai là việc cá nhân đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất muốn tặng cho quyền sử dụng đất của mình cho một chủ thể khác. Người sử dụng đất có thể hướng đến việc tặng cho một phần hoặc tặng cho toàn bộ đất đai. Trong trường hợp muốn tặng cho một phần đất đai, các cá nhân sẽ phải hướng đến việc tách sổ đỏ (với diện tích tương ứng với diện tích được tặng cho). Sau khi thực hiện tách thửa, người sử dụng đất mới hướng đến việc làm các thủ tục liên quan đến tặng cho quyền sử dụng đất, và chuyển đổi quyền sử dụng đất.
Trên đây là các trường hợp phổ biến nhất, cần thực hiện tách sổ đỏ theo quy định của pháp luật. Tại các trường hợp này, người sử dụng đất cần hướng đến việc tách sổ đỏ. Bởi khi tách sổ đỏ, giao dịch dân sự mới được diễn ra hợp pháp, nhanh chóng, quyền và lợi ích của các bên mới được đảm bảo một cách toàn diện.
2. Có nhà trên đất có tách thửa được không? Phải phá dỡ không?
Như đã phân tích ở phần mục trên, khi thuộc một trong các trường hợp phải tách sổ đỏ theo quy định của pháp luật, người sử dụng đất có thể hướng đến việc tách sổ để đảm bảo các giao dịch của mình được thực hiện một cách chuẩn chỉnh và đạt hiệu quả tốt nhất.
Khi thực hiện tách thửa, bên cạnh việc tuân thủ các quy định của pháp luật về quá trình tách thửa, diện tích tách thửa, người sử dụng đất còn phải hướng đến việc giải quyết các vấn đề xảy ra liên quan. Điển hình là việc giải quyết nhà trên đất tách thửa.
Ví dụ: Anh Nguyễn Văn B và anh Nguyễn Văn C là anh em ruột. Bố mẹ của anh B và anh C đã mất (không để lại di chúc). Anh B và anh C là các chủ thể thuộc hàng thừa kế thứ nhất, do đó, có quyền sử dụng phần đất mà bố mẹ để lại. Hai anh em quyết định chia đôi miếng đất, mỗi người một nửa. Tức sẽ thực hiện tách thửa, mỗi người sẽ đứng tên sử dụng trên từng thửa đất. Tuy nhiên, trên đất còn có một căn nhà. Vậy trong trường hợp này, căn nhà sẽ được giải quyết như thế nào? Có cần dỡ ra khi tách thửa hay không?
Thực tế, Bộ luật dân sự 2015,
Theo đó, các cá nhân có thể thỏa thuận với nhau về việc định đoạt với nhà. Để nhà nằm trên diện tích của một thửa đất (thuộc quyền sử dụng của một đối tượng); hoặc tiến hành định giá giá trị của căn nhà, rồi bên được hưởng căn nhà sẽ trả giá trị tiền tương ứng cho bên còn lại. Trong trường hợp căn nhà nằm chính giữa miếng đất, các bên có thể thống nhất thỏa thuận về việc tháo dỡ nhà để phục vụ cho hoạt động tách thửa.
Thực tế, có rất nhiều tranh chấp phát sinh liên quan đến vấn đề này (tranh chấp phát sinh này thường liên quan đến việc thừa kế tài sản). Nếu các bên không thống nhất thỏa thuận được với nhau về vấn đề nhà trên đất, khởi kiện ra Tòa, thì Tòa sẽ xác định phần nhà ở đó thuộc quyền thừa kế chung của các chủ thể nhận thừa kế. Lúc này, tất cả đều có quyền và lợi ích liên quan đến căn nhà. Không thống nhất được việc phân chia căn nhà, thì có thể hướng đến việc tháo dỡ.
Với tình huống của anh Nguyễn Văn B và anh Nguyễn Văn C sẽ được giải quyết theo phương hướng thỏa thuận. Nếu không thỏa thuận được thì sẽ khởi kiện ra Tòa.
Như vậy, có thể khẳng định, có nhà trên đất, người dân vẫn có quyền thực hiện tách thửa bình thường. Còn về vấn đề có bắt buộc phải tháo dỡ nhà hay không, thì pháp luật không quy định (tức nó dựa theo sự thống nhất và thỏa thuận của các cá nhân với nhau).
3. Thủ tục và hồ sơ tách thửa đất:
Khi tiến hành tách sổ đỏ người sử dụng đất phải tuân thủ theo các quy trình cụ thể sau đây:
– Bước 1: Làm hồ sơ đề nghị tách thửa đất.
Trong hồ sơ đề nghị tách thửa đất, người sử dụng đất cần chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ, tài liệu sau đây:
+ Mẫu đơn đề nghị tách thửa.
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ( trong trường hợp không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì phải có các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất do cơ quan Nhà nước cấp).
+ Giấy xác nhận của chính quyền địa phương nơi có miếng đất về việc đất không thuộc diện có tranh chấp.
+ Các giấy tờ nhân thân của người sử dụng đất: Bản sao chứng minh thư hoặc căn cước công dân.
Sau khi chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ trong bộ hồ sơ nêu trên, người sử dụng đất sẽ nộp hồ sơ lên Sở tài nguyên và Môi trường (hoặc văn phòng đăng ký đất đai cấp quận, huyện nơi có miếng đất).
– Bước 2: Thụ lý và giải quyết hồ sơ.
Sau khi nhận được hồ sơ xin tách thửa mà người dân gửi lên, cơ quan chức năng có thẩm quyền sẽ tiếp nhận và thụ lý hồ sơ.
+ Nếu hồ sơ không hợp lệ, cán bộ chức năng sẽ hoàn trả về để người dân sửa và bổ sung (khi trả về phải kèm theo văn bản nêu rõ lý do).
+ Trong trường hợp hồ sơ hợp lệ, cơ quan chức năng có thẩm quyền sẽ thụ lý và giải quyết yêu cầu tách sổ đỏ của người sử dụng đất. Theo đó, văn phòng đăng ký đất đai sẽ thực hiện các công việc sau:
Tiến hành đo đạc lại diện tích đất của người dân;
Đối với thửa đất mới tách, hợp thửa, cơ quan chức năng có thẩm quyền phải lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất.
– Bước 3: Đăng ký biến động đất đai.
Sau khi tiến hành đo đạc và thực hiện các vấn đề pháp lý liên quan khác, cơ quan chức năng có thẩm quyền sẽ tiến hành tách thửa cho người dân. Sau đó, họ sẽ tiến hành xác nhận thay đổi diện tích đất vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp.
Trên đây là những quy trình, thủ tục mà người sử dụng đất cần đảm bảo khi tiến hành tách thửa.
Văn bản pháp luật sử dụng trong bài viết:
Bộ luật dân sự 2015;
Luật đất đai 2013.
