Có nên mua nhà đất qua sàn giao dịch bất động sản không?

1. Có nên mua nhà đất qua sàn giao dịch bất động sản không?

Trước tiên, phải hiểu “sàn giao dịch bất động sản là gì?”. Theo khoản 6 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định sàn giao dịch bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch về:

– Mua bán bất động sản;

– Chuyển nhượng bất động sản;

– Cho thuê bất động sản;

– Cho thuê lại bất động sản;

– Cho thuê mua bất động sản.

Thực tế hiện nay, việc mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản trên sàn giao dịch bất động sản diễn ra khá “sôi động”.

Tuy nhiên, để trả lời cho câu hỏi có nên mua nhà đất qua sàn giao dịch bất động sản không thì còn phải tùy thuộc vào nhu cầu, mục đích,… của người mua bất động sản. Theo đó, khi người mua quyết định mua nhà đất qua sàn giao dịch bất động sản phải tìm hiểu về mặt lợi và rủi ro có thể xảy ra khi mua nhà đất qua sàn giao dịch bất động sản, cụ thể như sau:

1.1. Lợi ích khi mua nhà đất qua sàn giao dịch bất động sản:

Khi mua nhà đất qua sàn giao dịch bất động sản, hình thức này sẽ có những mặt lợi sau:

– Thứ nhất, đảm bảo được thông tin nhà đất chính xác, tránh được tình trạng gian lận, lừa đảo. Bởi khi bất động sản được đưa và kinh doanh thì doanh nghiệp kinh doanh bất động sản sẽ phải có trách nhiệm công khai thông tin về bất động sản tại sàn giao dịch bất động sản những thông tin sau:

+ Loại bất động sản;

+ Vị trí bất động sản;

+ Thông tin về quy hoạch có liên quan đến bất động sản;

+ Quy mô của bất động sản;

+ Đặc điểm, tính chất, công năng sử dụng, chất lượng của bất động sản;

+ Thông tin về từng loại mục đích sử dụng và phần diện tích sử dụng chung đối với bất động sản là tòa nhà hỗn hợp có nhiều mục đích sử dụng, nhà chung cư;

+ Thực trạng các công trình hạ tầng, dịch vụ liên quan đến bất động sản;

+ Hồ sơ, giấy tờ về quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất và các giấy tờ có liên quan đến việc đầu tư xây dựng bất động sản;

+ Hợp đồng bảo lãnh, văn bản cho phép bán, cho thuê mua của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với việc bán, việc cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai;

+ Các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản (nếu có);

+ Giá bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.

– Thứ hai, dễ dàng so sánh về giá cả. Trên thực tế, khi người mua nhà qua “chính chủ” hay mua nhà qua “cò” thì người mua thường ít có cơ hội so sánh giá để biết được mình mua đắt hay mua rẻ. Còn nếu như người mua tự tìm hiểu về giá cả của nhà đất thì người mua rất dễ bị “bội thực” thông tin về giá, thậm chí còn bị rơi vào tình cảnh bị “ép” giá bởi những chiêu trò của môi giới bất động sản. Nhưng khi người mua thực hiện mua nhà đất qua sàn giao dịch bất động sản, những thông tin về giá bán từ chủ đầu tư được công khai minh bạch, hơn nữa người mua nhà đất cũng có thể dễ dàng so sánh giá giữa những chủ đầu tư và các dự án khác nhau để có quyết định mua được căn hộ với giá tốt nhất.

– Thứ ba, khi giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản, người mua nhà đất sẽ được đội ngũ chuyên viên tư vấn các thủ tục pháp lý để tránh các rủi ro khi giao dịch. Khi xảy ra tranh chấp, các sàn cũng sẽ có trách nhiệm đứng ra bảo vệ quyền lợi của người mua nhà đất. Cũng theo như các chuyên gia về lĩnh vực bất động sản, khi giao dịch nhà đất, người mua nên thực hiện qua sàn giao dịch bất động sản để được an toàn về mọi mặt như từ giá cả, chất lượng cho đến giá trị pháp lý của nhà đất, đặc biệt là đối với nhà căn hộ, đất dự án chưa được xây dựng hoàn chỉnh hoặc chưa được cấp giấy chứng nhận… Vì theo quy chế về tổ chức sàn giao dịch bất động sản, các tổ chức, cá nhân chủ sàn này phải chịu trách nhiệm về pháp lý đối với các giao dịch bất động sản.

– Thứ tư, tối ưu thời gian giao dịch. Các giao dịch bất động sản thông thường cần phải trải qua 3 bước là:

+ Đàm phán;

+ Kiểm tra thực địa;

+ Đăng ký pháp lý.

Quá trình diễn ra đủ 3 bước này mất thời gian khá lâu. Nếu không thực hiện đúng, sẽ không thể giao dịch bất động sản.

Sàn giao dịch được hình thành với sứ mệnh là tối ưu hóa thời gian. Chỉ đưa vào kinh doanh các sản phẩm đã đủ 3 tiêu chuẩn trên.

Qua đó, các thủ tục pháp lý diễn ra nhanh gọn, ít gặp rủi ro và được kiểm soát chặt chẽ.

– Thứ năm, quyền lợi của người mua vẫn được đảm bảo. Hiện nay giá cả bán căn hộ chung cư thông thường được thống nhất với giá mà chủ đầu tư đưa ra, bất kỳ một  đơn vị nào bán một loại sản phẩm căn hộ nào cũng chỉ duy nhất một giá đó. Thực tế thì hầu hết các đơn vị chủ đầu tư dự án đều có bộ phận kinh doanh, bán hàng. Tuy nhiên, về chuyên môn về lĩnh vực truyền thông hay khả năng làm thị trường của họ chưa đủ để có thể thực hiện tiêu thụ hết lượng sản phẩm mà họ có theo đúng kế hoạch và tiến độ, vì thế họ sẽ kết hợp với các sàn với mục đích có thể đáp ứng được tiến độ thu hồi vốn của mình và bên phía Chủ đầu tư họ chấp nhận trích từ 1 đến 3 %  giá trị của căn hộ cho bên sàn. Chính vì thế quyền lợi của người mua nhà đất qua sàn giao dịch bất động sản khi làm việc với bên sàn mua bán nhà đất và chủ đầu tư sẽ là không có sự khác nhau.

1.2. Rủi ro khi mua nhà đất qua sàn giao dịch bất động sản:

Đi kèm với những lợi ích khi mua nhà đất qua sàn giao dịch bất động sản đã nêu trên, thì hình thức này cũng có những rủi ro riêng. Tính đến thời điểm hiện tại có tới hàng nghìn các sàn giao dịch bất động sản được thành lập (ví dụ như sàn của công ty cổ phần Nhà Đất Mới, sàn của công ty Cổ phần bất động sản Hải Phát,…), tuy nhiên theo nhận định của các doanh nghiệp thì số lượng sàn hoạt động hiệu quả và có độ uy tín chiếm tỷ lệ khá thấp. Bởi vậy, nếu như người mua nhà đất giao dịch trên sàn không uy tín thì khả năng bị mất tiền “oan” khá cao.

2. Thủ tục thực hiện mua nhà đất qua sàn giao dịch bất động sản:

Thủ tục thực hiện mua nhà đất qua sàn giao dịch bất động sản qua các bước sau:

2.1. Kiểm tra tình trạng pháp lý:

Sàn giao dịch bất động sản có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ pháp lý của bất động sản trước khi được đưa vào kinh doanh tại sàn, nếu như đủ điều kiện giao dịch mới được giới thiệu cho khách hàng. Sàn giao dịch bất động sản sẽ phải chịu trách nhiệm trước người mua nhà đất và trước pháp luật về thông tin đã cung cấp cho khách hàng. Điều 188 của Luật Đất đai 2013 quy định, người sử dụng đất được thực hiện chuyển nhượng, cho thuê khi có các điều kiện sau đây:

– Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

– Đất không có tranh chấp;

– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

– Trong thời hạn sử dụng đất.

Như vậy, trước khi đưa bất động sản lên sàn giao dịch, chủ thể kinh doanh sàn cần kiểm tra một số thông tin sau:

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

– Kiểm tra quy hoạch sử dụng đất;

– Kiểm tra có tranh chấp với các hộ liền kề hoặc các chủ thể khác;

– Kiểm tra bên bán có nhận đặt cọc hay ủy quyền cho người khác thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất;

– Kiểm tra hiện trạng;

– So sánh hiện trạng, diện tích căn nhà, thửa đất trên thực địa có phù hợp với Sơ đồ thửa đất ghi trên Giấy chứng nhận.

2.2. Ký kết hợp đồng mua bán:

Hoạt động mua bán nhà qua sàn giao dịch bất động sản thường gặp phải hai loại hợp đồng sau:

– Hợp đồng ủy quyền bán nhà đất qua sàn giao dịch bất động sản giữa bên bán và bên đang kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản (Nếu bên bán muốn ủy quyền bán)

– Hợp đồng mua bán nhà qua sàn giao dịch bất động sản giữa bên bán và bên mua

2.3. Hoàn thành nghĩa vụ thuế:

Khi mua nhà sẽ phải nộp những khoản tiền sau (trừ trường hợp được miễn thuế):

– Thuế thu nhập cá nhân;

– Lệ phí trước bạ;

– Phí thẩm định hồ sơ.

2.4. Đăng ký biến động do nhận chuyển nhượng:

Trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày ký kết (công chứng) hợp đồng chuyển nhượng, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền (Phòng tài nguyên và môi trường hoặc văn phòng đăng ký đất đai quận, huyện, thị xã nơi có đất). 

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Luật Kinh doanh bất động sản 2014;

– Luật Đất đai 2013