Có nên mua đất và sinh sống gần khu công nghiệp không?

1. Có nên mua đất và sinh sống gần khu công nghiệp không?

Khi đời sống ngày càng phát triển, các khu công nghiệp xuất hiện ngày càng nhiều. Nhiều người đặt ra thắc mắc có nên mua đất và sinh sống gần khu công nghiệp hay không. Để có thể đưa ra quyết định mua đất và sinh sống gần khu công nghiệp, người dân cần phải xem xét kỹ lưỡng về những ưu điểm và nhược điểm khi mua đất và sinh sống tại khu vực này, cụ thể như sau:

Thứ nhất, ưu điểm khi mua đất và sinh sống gần khu công nghiệp như sau:

– Bất động sản tại các khu vực công nghiệp đang ngày càng có tiềm năng gia tăng. Các khu đất xoay quanh khu công nghiệp thường có hệ thống quy mô đầu tư rất bài bản, tức là hệ thống cơ sở hạ tầng và cơ sở vật chất xung quanh khu công nghiệp được quy hoạch rất rõ ràng và đầu tư lớn với các tuyến đường giao thông thuận tiện, hầu hết các khu đất này đều nằm trong các trục đường huyết mạch quan trọng. Điều này dễ dàng tạo nên làn sóng dịch chuyển dân cư mới và thúc đẩy giá đất tăng cao trong thời gian tới. Bên cạnh đó, hoạt động công nghiệp của các khu đất gần khu công nghiệp được đẩy mạnh và tăng cường, các khu công nghiệp được đưa vào hoạt động ngày càng thu hút được nhiều nguồn vốn đầu tư trong và ngoài nước, pháp nhân và cá nhân nước ngoài cũng như Việt Nam, và đây được coi là cơ hội để bất động sản xung quanh khu vực công nghiệp có thêm cơ hội để tạo sóng, những yếu tố đó thúc đẩy giá bất động sản của khu đất xung quanh khu công nghiệp tăng cao đặc biệt phù hợp với các nhà đầu tư mong muốn mua đất để tìm kiếm lợi nhuận;

– Tiềm năng kinh doanh rất đa dạng, khi mua đất gần khu công nghiệp, tương lai và vị thế của khu đất này ngày càng được rộng mở. Khi một khu công nghiệp được đưa vào hoạt động trên thực tế thì nó thu hút rất nhiều chuyên gia và người lao động đến đây làm việc và sinh sống. Đây được xem là đối tượng khách hàng tiềm năng cho những dịch vụ kinh doanh mới như các khu thương mại và vui chơi giải trí, các khu nhà hàng … nhu cầu thuê đất xung quanh khu công nghiệp ngày càng tăng cao, nhiều người mong muốn có đất để làm nhà kho hoặc bãi đỗ xe và nhà xưởng … do đó chủ sở hữu các khu đất xung quanh khu công nghiệp có thể dễ dàng lựa chọn mô hình kinh doanh để kiếm thêm lợi nhuận trong quá trình sinh sống.

Thứ hai, rủi ro khi mua đất và sinh sống sống gần khu công nghiệp, cụ thể như sau:

– Lợi nhuận từ việc đầu tư bất động sản gần khu công nghiệp luôn luôn là con số vô cùng hấp dẫn khiến cho các nhà đầu tư không ngừng tìm kiếm nguồn vốn để mua các khu đất đẹp xung quanh khu công nghiệp, tuy nhiên với số lượng các khu công nghiệp đang được sử dụng đông đảo hiện nay thì không phải dự án nào cũng mang đến cả năng tìm kiếm lợi nhuận cho các nhà đầu tư, có rất nhiều rủi ro khi mua đất và sinh sống gần khu công nghiệp. Nhiều dự án khu công nghiệp được chủ đầu tư đưa ra những viễn cảnh vô cùng hấp dẫn như đầu tư vào hệ thống đường giao thông vô cùng thuận lợi, vị trí rất đẹp và tính thanh khoản rất cao tại các khu đất này. Tuy nhiên sau một thời gian dài không hề thấy các chủ đầu tư tiến hành hoạt động xây dựng các tuyến đường giao thông và dân cư sinh sống quanh khu vực này rất thưa thớt. Khi đó thì các nhà đầu tư không thể tìm kiếm lợi nhuận theo như mong muốn ban đầu của bản thân và việc bán lại các khu đất cũng rất khó khăn;

– Những nhà đầu tư mới tham gia thị trường thiếu các nguồn tin đáng tin cậy, rất dễ dàng bị mua phải những khu đất nằm trong khu quy hoạch và thuộc diện giải tỏa của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Điều này khiến cho các nhà đầu tư rơi vào tình trạng mua đất với giá quá cao tuy nhiên bị ngưng đọng quá lâu;

– Nhiều nhà đầu tư mua đất gần khu công nghiệp với mục đích kinh doanh và sinh sống, tuy nhiên đặc thù của các công nhân viên tại đây là người có thu nhập thấp và thường xuyên chuyển chỗ làm, tính ổn định không cao, vì thế loại hình kinh doanh nhà trọ … không phù hợp với những đối tượng này;

– Người dân sinh sống trong khu vực này thường xuyên bị ô nhiễm tiếng ồn, cuộc sống bị can thiệp do mùi hôi thối từ các bãi rác thải của khu công nghiệp, thẩm chí nguồn nước thải của các khu công nghiệp ngấm vào mạch nước làm ô nhiễm các dòng sông quanh khu vực;

– Thông thường các khu đất xung quanh khu công nghiệp còn thiếu sự giám sát nhất định của công tác thanh tra kiểm tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Đặc biệt là các cơ quan chủ quản hoặc chính quyền địa phương chưa thể hiện sự quyết liệt nhất định. 

Vì vậy, bên cạnh những ưu điểm, thì việc mua đất và sinh sống gần khu công nghiệp cũng có những rủi ro nhất định. Do đó để có thể đi đến quyết định mua đất và sinh sống gần khu công nghiệp phụ thuộc rất nhiều vào các yếu tố khác nhau như vị trí, cơ sở hạ tầng, mật độ dân cư, nhu cầu của người mua … Vì thế các gia đình cần phải xem xét kỹ lưỡng trước khi mua đất đồng thời phân tích tìm năng sinh lời mà khu đất đó mang lại. Từ đó mới đưa đến quyết định có nên “xuống tiền” mua đất và sinh sống gần khu công nghiệp hay không.

2. Thời hạn sử dụng đất khu công nghiệp: 

Căn cứ theo quy định tại Điều 10 của Luật đất đai năm 2013 có quy định về đất sản xuất đất kinh doanh phi nông nghiệp bao gồm đất khu công nghiệp, cũng công nghiệp hoặc khu chế xuất, các loại đất thương mại dịch vụ, các loại đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp hoặc đất sử dụng cho hoạt động khai thác khoáng sản, các loại đất sản xuất vật liệu xây dựng hoặc làm đồ gốm theo quy định của pháp luật. Như vậy có thể nói, đất khu công nghiệp được hiểu là đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp dùng để xây dựng các khu chế xuất, xây dựng cũng công nghiệp và các khu sản xuất khác. Thời hạn sử dụng đất khu công nghiệp hiện nay được quy định cụ thể tại Điều 51 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, cụ thể như sau:

– Thời hạn sử dụng trong đất khu công nghiệp và khu chế xuất, sử dụng đất đối với cụm công nghiệp và các là nghề phải phù hợp với thời hạn của dự án đầu tư;

– Trường hợp thời hạn của các dự án đầu tư được xác định dài hơn thời hạn sử dụng đất còn lại trong các khu công nghiệp và cụm công nghiệp, trong các là nghề thì doanh nghiệp đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp cần phải tiến hành hoạt động xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền, về việc cho phép điều chỉnh thời hạn sử dụng đất khu công nghiệp sao cho phù hợp với thời gian xây dựng, tuy nhiên tổng thời hạn sử dụng đất sẽ không quá 70 năm, và phải tiến hành thủ tục nộp tiền sử dụng đất hoặc nộp tiền thuê đất đối với phần diện tích đã được gia hạn sử dụng theo quy định của pháp luật.

3. Đối tượng nào được mua hoặc thuê đất trong khu công nghiệp?

Theo quy định của pháp luật hiện nay thì nhóm đối tượng mua đất và thuế đất trong khu công nghiệp để sản xuất kinh doanh là khá rộng rãi. Pháp luật không hạn chế các đối tượng được phép mua hoặc thuê đất trong khu công nghiệp. Bất kỳ ai có nhu cầu sử dụng đất trong khu công nghiệp để tiến hành hoạt động kinh doanh và tổ chức quá trình sản xuất kinh doanh dịch vụ thì đều có quyền mua, có quyền tiến hành hoạt động kinh doanh dịch vụ ở tất cả các ngành nghề và các lĩnh vực phù hợp với dự án đầu tư khu công nghiệp mà pháp luật không cấm, các đối tượng đó hoàn toàn có thể nhận chuyển nhượng hoặc thuê lại đất của các chủ đầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp theo quy định của pháp luật. Căn cứ theo quy định tại Điều 149 của Luật đất đai năm 2013, các chủ thể này có thể bao gồm:

– Tổ chức kinh tế;

– Hộ gia đình hoặc cá nhân;

– Người Việt Nam định cư ở nước ngoài;

– Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đầu tư trên lãnh thổ của Việt Nam.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết: 

– Luật Đất đai năm 2013;

– Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;

– Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi nghị định hướng dẫn Luật đất đai về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.