Có nên mua đất thương mại dịch vụ? Đất thương mại có được chuyển nhượng? Đặc điểm cơ bản của loại đất thương mại, dịch vụ?
Dưới đây là bài phân tích mới nhất của Luật Dương Gia về đất thương mại dịch vụ và việc chuyển nhượng đất thương mại dịch vụ theo quy định mới nhất năm 2021. Nếu còn bất cứ thắc mắc nào liên quan đến trường hợp này hoặc các vấn đề pháp luật đất đai khác, vui lòng liên hệ: 1900.6568 để được tư vấn – hỗ trợ!
Hiện nay, việc mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang diễn ra liên tục hàng ngày, theo đó hoạt động mua bán sôi nổi trên địa bàn, địa phương cả nước cũng như đối với tất cả các loại đất theo quy định của pháp luật. Đồng thời với hoạt động mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất thương mại dịch vụ thì tình trạng tranh chấp đối với hoạt động này cũng ngày càng gia tăng. Do việc chưa nắm bắt rõ những quy định của pháp luật về đất đai cụ thể là quy định về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với đất thương mại dịch vụ. Hy vọng qua bài viết này đội ngũ chuyên viên, luật sư của Luật Dương Gia sẽ giúp mọi người nắm rõ những quy định mới nhất của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất thương mại dịch vụ.
Luật sư
Thứ nhất, khái niệm:
– Khái niệm:
Đất thương mại, dịch vụ được quy định tại khoản 1 Điều 153 Luật Đất đai 2013 là loại đất bao gồm đất để xây dựng các cơ sở nhằm mục đích kinh doanh thương mại, dịch vụ hoặc để xây dựng các công trình khác phục vụ cho hoạt động kinh doanh, thương mại, dịch vụ;
– Phân loại:
Theo quy định tại điểm đ khoản 2 Điều 10 Luật Đất đai 2013 thì đất thương mại dịch vụ được ghi nhận nằm trong nhóm đất phi nông nghiệp.
Thứ hai, nguồn gốc và đối tượng và thời hạn sử dụng đất kinh doanh, thương mại:
– Theo quy định tại Điều 153 Luật Đất đai 2013, các đối tượng được sử dụng đất thương mại dịch vụ gắn với nguồn gốc của đất bao gồm:
+ Cá nhân, hộ gia đình, các tổ chức kinh tế sử dụng đất từ nguồn gốc như sau:
Thuê đất từ Nhà nước; thuê đất, thuê lại đất, được nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc nhận góp vốn từ các tổ chức kinh tế, các hộ gia đình, các cá nhân khác bao gồm cả người Việt Nam định cư ở nước ngoài hoặc thuê lại đất có gắn với kết cấu hạ tầng của doanh nghiệp mà có vốn đầu tư nước ngoài;
+ Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài chỉ được sử dụng khi: thuê đất của Nhà nước; thuê hoặc thuê lại đất của các tổ chức kinh tế, của người Việt Nam định cư ở nước ngoài hoặc thuê lại các đất có kết cấu hạ tầng của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài trên đất;
+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài vẫn được sử dụng đất thương mại, dịch vụ tương tự như quyền sử dụng của cá nhân, hộ gia đình, tổ chức kinh tế trong nước.
Tuy nhiên nếu người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà có quyền sở hữu nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở 2014 thì còn được sử dụng với nguồn gốc do nhận thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất với mục đích xây dựng các thương mại, dịch vụ.
Như vậy ta thấy tất cả các đối tượng sử dụng đất theo quy định của luật đất đai sẽ có quyền sử dụng đất thương mại, dịch vụ nếu thuộc một trong các trường hợp nêu trên.
– Thời hạn sử dụng đất đối với đất thương mại, dịch vụ có hai thời hạn bao gồm đất sử dụng ổn định lâu dài và đất sử dụng có thời hạn, trong đó:
+ Đất đất thương mại, dịch vụ sử dụng ổn định lâu dài là của các cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất ổn định với nguồn gốc đất không phải là do được Nhà nước giao có thời hạn hoặc do Nhà nước cho thuê;
+ Đất đất thương mại, dịch vụ sử dụng có thời hạn:
Theo quy định tại khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai 2013, đất thương mại, dịch vụ được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thì thời hạn sử dụng đất là không quá 50 năm. Trừ các dự án có vốn đầu tư lớn nhưng quá trình thu hồi vốn bị chậm, các dự án đầu tư vào các khu vực, địa bàn mà có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn phải cần thời hạn sử dụng đất dài hơn thì thời hạn Nhà nước giao đất, cho thuê đất sẽ không quá 70 năm.
Thứ ba, có được chuyển nhượng đất thương mại dịch vụ và có nên mua đất thương mại, dịch vụ:
– Một là, có được chuyển nhượng đất thương mại, dịch vụ:
Theo quy định tại Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định về quyền của người sử dụng đất thì đối với cá nhân, hộ gia đình, tổ chức kinh tế hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà sử dụng đất thương mại, dịch vụ được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sử dụng đất sẽ được thực hiện các quyền về chuyển đổi mục đích sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cho thuê hoặc cho thuê lại, được thừa kế, được tặng cho, thế chấp hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Như vậy đặt ra trong trường hợp này về nguyên tắc chung, người sử dụng đất thương mại, dịch vụ vẫn được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tức là mọi người hoàn toàn có thể mua được đất thương mại, dịch vụ. Tuy nhiên trong một số trường hợp quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người sử dụng bị hạn chế. Cụ thể trong các trường hợp sau:
+ Cá nhân, hộ gia đình, tổ chức kinh tế nhận chuyển quyền sử dụng đất từ cá nhân hoặc hộ gia đình khác;
+ Người nước ngoài được chuyển nhượng quyền sử dụng đất thương mại, dịch vụ do việc sử dụng đất từ cá nhân, hộ gia đình khác hoặc từ nhận thừa kế, nhận tặng cho;
+ Các tổ chức kinh tế có thể thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi nguồn gốc của đất là do nhận chuyển nhượng hoặc nhận góp vốn từ các cá nhân, hộ gia đình, tổ chức kinh tế khác.
Theo đó đối với đất thương mại, dịch vụ thì người sử dụng đất vẫn có thể thực hiện được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất như đối với các loại đất khác, tuy nhiên bị hạn chế chỉ trong một số trường hợp mới được thực hiện việc chuyển nhượng.
– Hai là, có nên mua đất thương mại, dịch vụ:
Vậy đặt ra câu hỏi, với tính chất riêng biệt của loại đất này, chúng ta có nên mua đất thương mại, dịch vụ hay không?
Để trả lời được câu hỏi này, chúng ta phân tích những mặt có lợi và những vấn đề rủi ro đặt ra khi nhận chuyển nhượng đất thương mại, dịch vụ, cụ thể như sau:
+ Đất thương mại, dịch vụ thì người sử dụng đất chỉ được sử dụng gắn với việc xây dựng các công trình nhằm mục đích thương mại, dịch vụ, không được sử dụng vào bất cứ một mục đích nào khác như để ở hay không xây dựng mà để sản xuất nông nghiệp. Nếu người sử dụng đất không còn có nhu cầu sử dụng với mục đích thương mại, dịch vụ nữa thì phải tiến hành chuyển mục đích sử dụng đất hoặc trả lại đất cho nhà nước.
+ Điều kiện để nhận chuyển nhượng đất thương mại, dịch vụ thì phải đáp ứng điều kiện về chủ thể sử dụng đất đã nêu trên;
+ Thời hạn sử dụng đất của đất thương mại, dịch vụ đối với các dự án đầu tư chỉ là không quá 50 hoặc 70 năm, đặt ra trong trường hợp này nếu người nhận chuyển nhượng mà mua các đất này thì khi hết thời hạn phải tiến hành thủ tục xin gia hạn thời hạn sử dụng đất. Nếu trong trường hợp không đủ điều kiện để gia hạn quyền sử dụng đất thì người nhận chuyển nhượng phải trả lại đất cho Nhà nước.
Như vậy, dựa vào các phân tích nêu trên ta có thể thấy cá nhân, hộ gia đình hay tổ chức kinh tế nếu có nhu cầu về thương mại, dịch vụ thì có thể thực hiện việc mua đối với loại đất này, tuy nhiên khi mua thì mọi người cần lưu ý thêm về thời hạn sử dụng đất để tránh rủi ro cũng như cần tính toán về mức giá trị tài sản theo thời hạn sử dụng để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của mình.
Mục lục bài viết
1. Thuê đất của Nhà nước để kinh doanh
Tóm tắt câu hỏi:
Tôi là giám đốc của Công ty TNHH Minh Anh, công ty muốn thuê một mảnh đất từ Nhà nước ở huyện Đan Phượng, thành phố Hà Nội để làm mặt bằng sản xuất kinh doanh. Luật sư cho tôi hỏi công ty tôi phải thực hiện những thủ tục như thế nào để có được đất?
Luật sư tư vấn:
Căn cứ vào Khoản 1 Điều 68 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật đất đai năm 2013 quy định:
“1. Trình tự, thủ tục thẩm định nhu cầu sử dụng đất, thẩm định điều kiện giao đất, thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được quy định như sau:
a) Người xin giao đất, thuê đất, xin phép chuyển mục đích sử dụng đất nộp hồ sơ thẩm định tại cơ quan tài nguyên và môi trường.
Đối với dự án đầu tư đã được Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư hoặc Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư thì không phải thực hiện thủ tục thẩm định quy định tại khoản này;
b) Trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan tài nguyên và môi trường có văn bản thẩm định gửi đến chủ đầu tư để lập hồ sơ xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
c) Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định cụ thể về thẩm định nhu cầu sử dụng đất, thẩm định điều kiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.”
Như vậy, nếu công ty bạn muốn thuê đất Nhà nước để sản xuất kinh doanh thì cần liên hệ đến UBND thành phố Hà Nội giao nhiệm vụ thỏa thuận địa điểm hoặc tổ chức phát triển quỹ đất huyện Đan Phượng, thành phố Hà Nội để được giới thiệu địa điểm sử dụng đất.
Ngay sau khi có văn bản cho phép sản xuất kinh doanh của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trên đất đó, công ty bạn nộp 2 bộ hồ sơ tại Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Hà Nội.
Sau khi tiếp nhận hồ sơ, Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm định nhu cầu sử dụng đất, điều kiện cho thuê đất, thẩm tra hồ sơ địa chính, xác minh thực địa, trình UBND thành phố Hà Nội quyết định cho thuê đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ký
2. Đất dự án sử dụng mục đích công cộng không kinh doanh có được miễn tiền sử dụng đất
Tóm tắt câu hỏi:
Dự án đầu tư Khu dân cư thuộc đố tượng nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất. Trong Khu dân cư có công trình công cộng (đất giao thông, cây xanh, trường mẫu giáo,…) không kinh doanh. Vậy có thu tiền sử dụng đất đối với phần diện tch đất này không?. Phần Công trình công cộng này có phải bàn giao cho địa phương quản lý không? Rất mong nhận được ý kiến của Luật sư.?
Luật sư tư vấn:
Tại Điều 54 Luật đất đai năm 2013 có quy định về các trường hợp được Nhà nước giao đất không có thu tiền sử dụng đất như sau:
“Điều 54. Giao đất không thu tiền sử dụng đất
Nhà nước giao đất hông thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
1. Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối được giao đất nông nghiệp trong hạn mức quy định tại Điều 129 của Luật này;
2. Người sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên, đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất sử dụng vào mục đích công cộng không nhằm mục đích kinh doanh; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa không thuộc trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 55 của Luật này;
3. Tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp;
4. Tổ chức sử dụng đất để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo dự án của Nhà nước;
5. Cộng đồng dân cư sử dụng đất nông nghiệp; cơ sở tôn giáo sử dụng đất phi nông nghiệp quy định tại khoản 1 Điều 159 của Luật này”.
Căn cứ vào Điều này của Luật đất đai, thì đất sử dụng vào mục đích công cộng không nhằm mục đích kinh doanh thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất.
Tuy nhiên, trong trường hợp của bạn, đất này được Nhà nước giao cho bạn thực hiện dự án đầu tư khu dân cư thuộc đối tượng nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất. Thuộc đối tượng giao đất có thu tiền sử dụng đất được quy định tại khoản 2 Điều 55 Luật đất đai năm 2013.
Cùng với việc đối chiếu vào Điều 11, Điều 12 của Nghị định 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất có quy định đối tượng được miễn, giảm tiền sử dụng đất thì trong đó không có quy định về dự án đầu tư khu dân mà có phần đất trong khu dân cư dùng để xây dựng công trình công cộng (đất giao thông, cây xanh, trường mẫu giáo,…) không kinh doanh được miễn, giảm tiền sử dụng đất.
Như vậy, trường hợp của bạn, nếu phần đất dùng để xây dựng công trình công cộng (đất giao thông, cây xanh, trường mẫu giáo,…) không kinh doanh trong dự án đầu tư khu dân cư của bạn sẽ không thuộc trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng đất.
3. Điều kiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán
Tóm tắt câu hỏi:
Bên mình đang có mặt bằng quy hoạch dự án đầu tư xây dựng nhà ở. Đã tiến hành giải phóng mặt bằng xong nhưng hiện nay bên mình đang có ý định phân lô bán nền lại chứ không xây dựng nhà ở nữa. Mình đang muốn tiến hành việc bán các lô đất thông qua hình thức các
Thứ nhất: – Phạm vi điều chỉnh của Luật nhà ở 2014 có quy định : “Đối với giao dịch mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở thương mại của các doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản thì thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản”. Vậy đối với trường hợp của bên mình cũng như nội dung tại Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP thì bên mình có thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật nhà ở 2014 không?
Thứ hai: – Theo quy định tại khoản 2 – Điều 19 – Nghị Định 99/2015/NĐ-CP có quy định như sau: “Bên tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết quy định tại điểm này chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận trong hợp đồng; chủ đầu tư không được áp dụng hình thức huy động vốn quy định tại điểm này hoặc các hình thức huy động vốn khác để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn, trừ trường hợp góp vốn thành lập pháp nhân mới để được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở”.
Vậy khi tiến hành huy động góp vốn bằng hợp đồng vay vốn hay hợp đồng góp vốn thì nội dung hợp đồng của 2 bên chỉ được phân chia theo bằng tiền hoặc cổ phiếu, nội dung có thay đổi bằng căn hộ thực tế được không ạ . Rất cảm ơn. Trân trọng !
Luật sư tư vấn:
Trong trường hợp này, Điều 1 Luật nhà ở 2014 quy định về phạm vi điều chỉnh như sau:
Điều 1. Phạm vi điều chỉnh
Luật này quy định về sở hữu, phát triển, quản lý, sử dụng nhà ở; giao dịch về nhà ở; quản lý nhà nước về nhà ở tại Việt Nam. Đối với giao dịch mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở thương mại của các doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản thì thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
Trượng hợp của bạn, dự án đầu tư xây dựng đã giải phóng mặt bằng nhưng không xây dựng nhà ở và đang muốn tiến hành việc bán các lô đất thông qua hình thức các hợp đồng góp vốn kinh doanh bất động sản thì Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP có quy định:
Điều 41. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê
1. Điều kiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền, bao gồm:
a) Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện;
b) Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải;
c) Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);
d) Dự án thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền quy định tại Khoản 2 Điều này.
2. Chủ đầu tư dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại các khu vực không nằm trong địa bàn các quận nội thành của các đô thị loại đặc biệt; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.
3. Hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để tự xây dựng nhà ở phải thực hiện việc xây dựng nhà ở theo đúng giấy phép xây dựng, tuân thủ quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị đã được phê duyệt.
4. Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết Điều này
Như vậy, việc phân lô bán nền theo hợp đồng góp vốn là các giao dịch về nhà ở, chịu sự điều chỉnh của Luật nhà ở 2014 nhưng đồng thời phải đáp ứng các điều kiện về pháp luật kinh doanh bất động sản theo quy định tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài:1900.6568
Theo quy định tại Khoản 2 Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP:
2. Việc ký hợp đồng huy động vốn cho phát triển nhà ở thương mại phải tuân thủ các quy định sau đây:
a) Trường hợp ký hợp đồng huy động vốn theo quy định tại Khoản 2 Điều 69 của Luật Nhà ở thì phải đáp ứng các hình thức, điều kiện theo quy định của Luật Nhà ở và quy định tại Khoản 3 Điều này.
Bên tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết quy định tại điểm này chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận trong hợp đồng; chủ đầu tư không được áp dụng hình thức huy động vốn quy định tại điểm này hoặc các hình thức huy động vốn khác để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn, trừ trường hợp góp vốn thành lập pháp nhân mới để được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở;
Như vậy, theo quy định trên, bên tham gia góp vốn chỉ được phân chia lợi nhuận bằng tiền hoặc cổ phiếu trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận trong hợp đồng. Do đó, bên tham gia góp vốn không được phân chia lợi nhuận bằng căn hộ thực tế hay nhà ở được.
