Có nên mua đất ruộng không? Lưu ý khi mua đất nông nghiệp?

1. Có nên mua đất ruộng không? 

Để quyết định có nên mua đất ruộng hay không cần phải xem xét đến nhiều yếu tố:

Thứ nhất, xác định nhu cầu mua đất:

+ Xác định mục đích mua đất ruộng: nhằm phục vụ hoạt động trồng trọt, cho thuê hay để thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp thành đất thổ cư (đất ruộng thành đất ở). Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đó ở địa phương có phù hợp với nhu cầu cá nhân của mình không.

+ Khả năng tài chính: Tìm hiểu kỹ về giá bán đất theo quy định về giá đất nông nghiệp của UBND cấp tỉnh. Hiện nay mức giá đất ruộng có giá trị thấp hơn so với đất thổ cư. Tuy nhiên mỗi thửa đất ruộng thường có diện tích lớn, nên cần cân nhắc tài chính trước khi mua đất.

+ Xác định tính pháp lý của mảnh đất: mảnh đất ruộng có sổ đỏ hay chưa; đất có nằm trong quy hoạch kế hoạch sử dụng đất của UBND cấp tỉnh không; thời hạn sử dụng đất còn bao lâu,…

+ Hợp đồng mua bán đất cần ghi rõ ràng các điều khoản liên quan đến quyền và nghĩa vụ của các bên và công chứng chứng thực để đảm bảo tính pháp lý.

Thứ hai, xác định tiềm năng của mảnh đất:

Có thể thấy đất ruộng là tài sản đầu tư có tính thanh khoản cao so với các mảnh đất đã hoặc đang được cho chuyển đổi mục đích sử dụng. Hiện nay, đất ruộng đang được đánh giá là có tiềm năng sinh lời cao. Nếu mảnh đất ruộng được xét đến việc chuyển đổi mục đích sử dụng thành đất ở thì giá trị của mảnh đất được tăng lên gấp nhiều lần.

Trong đó:

Tài sản có tính thanh khoản cao có thể hiểu là tài sản đó có thể dùng để “bán” mà giá trị hầu như không thay đổi. Tài sản có tính thanh khoản thấp tức là để chuyển đổi các tài sản này thành tiền mặt phải mất một thời gian rất dài.

Thứ ba, xác định những rủi ro khi mua đất ruộng:

– Đất ruộng khó được phép chuyển sang đất thổ cư: theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của mỗi địa phương, có những quỹ đất nông nghiệp không được phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Do đó, nếu thuộc trường hợp này chủ sở hữu đất không được phép xây dựng nhà ở, các công trình xây dựng trên mảnh đất đó.

– Khó xác định được giá trị thực của đất ruộng: Nhiều người đã lợi dụng cơn sốt mua bán đất ruộng để đẩy giá đất cao hơn nhiều so với giá trị thực tế. Nếu không tìm hiểu kỹ về giá đất thì rất khó có thể thu được lợi nhuận cao, thậm chí nhiều người đứng trước nguy cơ bị thua lỗ khi mua đất ruộng, bởi nếu không phải là đất thổ cư thì  giá đất ruộng rất ít có biến động.

– Đất ruộng có sổ chung, sổ đồng sở hữu: để tránh những tranh chấp xảy ra trong tương lai cần cân nhắc, xem xét những mảnh đất ruộng có quyền sở hữu chung, đồng sở hữu; do quyền sở hữu liên quan đến nhiều người.

– Đất ruộng đang nằm trong quy hoạch sử dụng đất của địa phương:

+ Nếu mảnh đất không nằm trong diện quy hoạch thành đất thổ cư của địa phương thì sẽ không được phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất thành đất thổ cư.

+ Nếu mảnh đất đang thuộc diện đất dự trữ của địa phương, được dùng cho các mục tiêu phát triển của địa phương. Trong trường hợp này đất ruộng sẽ không được phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất thành đất thổ cư.

+ Nếu đất ruộng nằm trong kế hoạch sử dụng đất phục vụ cho mục đích công cộng, quốc phòng, an ninh sẽ bị thu hồi, giải phóng mặt bằng thì sau một thời gian nhất định Nhà nước sẽ tiến hành thu hồi, bồi thường bồi thường đất (khoản bồi thường theo giá đất nông nghiệp hiện nay tương đối thấp).

– Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất được pháp luật quy định chặt chẽ; chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất khá cao, mức phí này sẽ do từng khu vực, từng địa phương quy định. Nếu không chuyển đổi sang đất thổ cư thì việc bán lại đất cũng gặp nhiều khó khăn.

2. Lưu ý khi mua đất nông nghiệp:

– Tìm hiểu kỹ về tính pháp lý, và tình trạng của quỹ đất ruộng đang có nhu cầu mua;

– Cần xác định mảnh đất ruộng có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không và chủ thể đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

– Cần xem xét đến việc đất có nằm trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương không? Nếu có thì chắc chắn sẽ không thể chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Để kiểm tra mảnh đất có nằm trong quy hoạch sử dụng đất của địa phương hay không? Có bốn cách để tìm hiểu điều này:

Thứ nhất, đến trực tiếp UBND địa phương nơi có đất để hỏi về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hàng năm để tránh rủi ro khi đầu tư.

Thứ hai, kiểm tra thông tin quy hoạch trong phần ghi chú trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Thứ ba, xin thông tin tại Văn phòng đăng ký đất đai, cá nhân tổ chức có yêu cầu viết phiếu yêu cầu và nộp tại văn phòng đăng ký đất đai và chờ kết quả.

Thứ tư, tra cứu trực tuyến trên trang thông tin điện tử của UBND các quân, huyện về thông tin kế hoạch sử dụng đất của địa địa phương; các app check quy hoạch có thể sử dụng.

Thứ năm, sử dụng phần mềm tra cứu thông tin quy hoạch sử dụng đất 63 tỉnh thành như: Thongtin.land; Guland; Bản đồ quy hoạch miễn phí.

– Tìm hiểu về chi phí chuyển đổi đất nông nghiệp;

– Ký kết hợp đồng mua bán rõ ràng, phải có công chứng chứng thực;

Theo quy định tại Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 thì việc mua bán, chuyển nhượng đất đai phải được lập thành văn bản và có công chứng, chứng thực của cơ quan có thẩm quyền. Do đó, nếu hợp đồng mua bán không có công chứng, chứng thực thì không được pháp luật công nhận và bảo vệ.

– Thực hiện việc mua bán, chuyển nhượng đất ruộng theo trình tự thủ tục: ký hợp đồng có chứng thực, công chứng, sau đó, tiến hành sang tên, đóng nộp chi phí tại cơ quan có thẩm quyền và cuối cùng là nhận kết quả.

– Không nên mua đất ruộng trong trường hợp:

+ Bên bán cố ý che giấu tính pháp lý của đất hoặc trường hợp đất đang thế chấp; cầm cố tại ngân hàng; đất đang xảy ra tranh chấp.

+ Đất đang trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tại địa phương.

2. Điều kiện mua bán đất ruộng:

2.1. Điều kiện đối với bên bán:

Để  đảm bảo tự do chuyển nhượng quyền sử dụng đất ruộng, chủ sở hữu cần đảm bảo các điều kiện sau:

–   Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

–   Đất không có tranh chấp;

–   Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

–   Đất trong thời hạn sử dụng đất;

–  Việc mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

2.2. Điều kiện đối với bên mua:

Chủ thể có quyền mua đất là cá nhân, hộ gia đình trực tiếp sản xuất trên đất nông nghiệp.

Cá nhân, hộ gia đình trực tiếp sản xuất đất nông nghiệp là: cá nhân, hộ gia đình đã được nhà nước giao đất, công nhận quyền sử dụng đất và có nguồn thu nhập ổn định từ sản xuất nông nghiệp.

Cách xác định cá nhân, hộ gia đình trực tiếp sản xuất đất nông nghiệp:

Một là, nơi đăng ký hộ khẩu thường trú trùng với nơi có ruộng

Hai là, đất ruộng đang sử dụng không cùng nơi đăng ký hộ khẩu thường trú thì phải có văn bản xác nhận về việc được sử dụng đất nông nghiệp nơi có đất của UBND xã nơi đăng ký hộ khẩu thường trú.

3. Trình tự thủ tục mua bán đất ruộng:

Bước 1: Ký kết hợp đồng đặt cọc mua bán, chuyển nhượng đất ruộng.

Nội dung hợp đồng đặt cọc:

+ Thông tin bên bán;

+ Thông tin bên mua;

+ Thông tin người làm chứng (nếu có);

+ Thông tin mô tả về mảnh đất: kích thước, diện tích đất, thông tin về địa chỉ mảnh đất, số sổ đỏ,…

+ Giá mua bán, số tiền đặt cọc, thời hạn thanh toán, các đợt thanh toán tiếp theo và hình thức thanh toán;

+ Thỏa thuận về quyền và nghĩa vụ phải thực hiện của các bên;

+ Thỏa thuận về thời gian hai bên ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng đất ruộng;

+ Thỏa thuận về bên chịu thuế thu nhập cá nhân, lệ phí công chứng;

+ Nội dung cam kết thực hiện hợp đồng của hai bên và thỏa thuận về nghĩa vụ phải thực hiện nếu một trong hai bên không đảm bảo thực hiện theo đúng nội dung hợp đồng.

(Tuy nhiên bước này có thể bỏ qua nếu hai bên xét thấy không cần thiết, mà tiến tới ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất và có công chứng chứng thực để đảm bảo tính pháp lý).

Bước 2: Ký kết hợp đồng mua bán đất ruộng và nộp hồ sơ mua bán tới văn phòng công chứng:

* Mẫu hợp đồng mua bán đất ruộng:

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

—–o0o—–

…., ngày… tháng…. năm…..

HỢP ĐỒNG MUA BÁN RUỘNG ĐẤT

(Số:…/HĐMB-….)

– Căn cứ Bộ luật dân sự năm 2015;

– Căn cứ Luật đất đai năm 2013;

– Căn cứ…;

– Căn cứ nhu cầu và khả năng của các bên.

Hôm nay, ngày…. tháng… năm… tại địa chỉ…, chúng tôi gồm:

Bên Bán (Bên A):

Ông/Bà:… Sinh năm:…

Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân số:… Do CA…Cấp ngày…./…./….

Địa chỉ thường trú:…

Hiện cư trú tại:…

Số điện thoại liên hệ:…

Và:

Bên Mua (Bên B):

Ông/Bà:…Sinh năm:..

Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân số:…. Do CA…. Cấp ngày…./…/…

Địa chỉ thường trú:…

Hiện tại cư trú tại:…

Số điện thoại liên hệ:…

Cùng thỏa thuận ký kết Hợp đồng mua bán ruộng đất số…ngày…./…../…để ghi nhận việc Bên A sẽ bán quyền sử dụng phần đất ruộng… tại địa chỉ…  thuộc quyền sử dụng của Bên A theo nội dung Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số… cho Bên B từ ngày…./…/… tại địa điểm… để Bên A… Nội dung Hợp đồng như sau:

Điều 1. Đối tượng Hợp đồng

Bên A đồng ý bán quyền sử dụng mảnh đất ruộng lô… số…. tại địa chỉ… rộng… mét vuông theo Bản đồ địa chính… kèm theo Hợp đồng này.

Thuộc quyền sở hữu của Bên A theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số… do… cấp ngày…./…./…

Cùng với những hoa màu (tài sản) tại mảnh đất trên, gồm:

Cho Bên B thực hiện trong thời gian từ ngày…/…/… đến ngày…/…./…

Điều 2. Giá và phương thức thanh toán

Bên A đồng ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất ruộng cùng toàn bộ hoa màu, tài sản có trên đất đã xác định tại Điều 1 Hợp đồng này cho Bên B với giá là… VNĐ (Bằng chữ:… Việt Nam Đồng).

Số tiền trên đã bao gồm:…

Và chưa bao gồm:…

Toàn bộ số tiền này sẽ được Bên B thanh toán cho Bên A qua … lần, cụ thể từng lần như sau:

– Lần 1. Thanh toán số tiền là… VNĐ (bằng chữ:…Việt Nam đồng) khi… có biên bản kèm theo. Việc thanh toán phải thực hiện theo phương thức… (trả tiền mặt/chuyển khoản)

– Lần 2. Thanh toán số tiền là…VNĐ (bằng chữ:… Việt Nam đồng) khi…có biên bản kèm theo. Việc thanh toán phải thực hiện theo phương thức…(trả tiền mặt/chuyển khoản)

Việc thanh toán của Bên B cho Bên A theo nội dung trên sẽ được Bên B trả trực tiếp cho Ông:…Sinh năm:…

Chức vụ:…

Chứng minh nhân dân số:… do CA…cấp ngày…./…../…

Và được chứng minh bằng Biên bản nhận tiền/… có chữ ký của những cá nhân sau:

1.Ông:… Sinh năm:…

Chức vụ:…

Chứng minh nhân dân số:…do CA… cấp ngày…./…../…

2.Ông:… Sinh năm:…

Chức vụ:…

Chứng minh nhân dân số:… do CA…cấp ngày…./…./…

(Hoặc:

Gửi qua ngân hàng tới Tài khoản số… Chi nhánh… – Ngân hàng… có biên lai xác nhận/…)

Điều 3. Thuế, phí, lệ phí

Toàn bộ các loại thuế, phí, lệ phí phát sinh từ hoạt động mua bán theo Hợp đồng này sẽ do Bên…. chi trả. Việc chi trả của…. trong trường hợp này được thực hiện như sau:…

Ngoài ra, nếu trong quá trình thực hiện Hợp đồng trên mà có sự thay đổi về giá thị trường/… dẫn tới việc phát sinh các chi phí/……… thì số tiền phát sinh trên/… sẽ do Bên …. gánh chịu.

Điều 4. Thực hiện hợp đồng

1.Thời hạn thực hiện Hợp đồng

Thời hạn thực hiện Hợp đồng này được hai bên thỏa thuận là từ ngày…./…../…đến hết ngày…/…../….

Trong trường hợp việc thực hiện hợp đồng bị gián đoạn bởi những trường hợp khách quan, tình thế cấp thiết,…thì thời hạn thực hiện Hợp đồng này được tính như sau:

2.Địa điểm và phương thức thực hiện

Bên A có nghĩa vụ giao toàn bộ các giấy tờ, tài liệu chứng minh quyền sử dụng mảnh đất ruộng đã xác định tại Điều 1 Hợp đồng, cụ thể là những giấy tờ sau:

….

B trong thời hạn… ngày, kể từ ngày…

Phần đất ruộng và toàn bộ số tài sản, hoa màu đã được xác định tại Điều 1 Hợp đồng này sẽ được Bên A giao cho Bên B tại địa điểm… qua … đợt, cụ thể từng đợt như sau:

– Đợt 1. Vào ngày…/…./….Bên A có trách nhiệm bàn giao…

– Đợt 2. Vào ngày…/…../….. Bên A có trách nhiệm bàn giao……

Việc giao- nhận trên theo thỏa thuận trong từng đợt phải được Bên A giao trực tiếp cho:

Ông… Sinh năm:…

Điều 5. Đặt cọc

Trong thời gian từ ngày…/…./… đến hết ngày…./…./…., Bên B có trách nhiệm giao cho Bên A số tiền là…VNĐ (Bằng chữ:… Việt Nam Đồng) để bảo đảm cho việc Bên B sẽ mua quyền sử dụng phần diện tích đất ruộng số…. cùng với những tài sản, hoa màu đã xác định tại Điều 1 Hợp đồng này muộn nhất là ngày……/…./….. theo đúng nội dung Hợp đồng này, trừ trường hợp…

-Trong trường hợp Bên A thực hiện đúng nghĩa vụ mà Bên B không mua/không nhận/… theo thỏa thuận tại Hợp đồng này, Bên A có quyền nhận số tiền trên (cụ thể là…… VNĐ) để…

Điều 6. Cam kết của các bên

1. Cam kết của bên A

Cam kết tính trung thực, chính xác của những thông tin mà bên A đã đưa ra và đảm bảo sẽ chịu trách nhiệm hoàn toàn đối với những sự việc phát sinh từ tính trung thực, chính xác của những thông tin này.

Bồi thường thiệt hại xảy ra cho bên B nếu có thiệt hại phát sinh từ hành vi vi phạm của bản thân.

2. Cam kết của bên B

Cam kết thực hiện Hợp đồng này bằng thiện chí,…

Cam kết thực hiện đúng, đầy đủ nghĩa vụ thanh toán cho Bên A theo thỏa thuận ghi nhận tại Hợp đồng.

Điều 7.Vi phạm hợp đồng và giải quyết tranh chấp

Trong trường hợp một trong hai bên vi phạm hợp đồng vì bất kỳ lý do gì bên còn lại có các quyền sau:

– Phạt vi phạm bên vi phạm một số tiền là:… VNĐ (Bằng chữ:… Việt Nam Đồng)

– Ngoài ra, bên bị vi phạm có quyền yêu cầu và được bên vi phạm bồi thường thiệt hại thực tế phát sinh bởi hành vi vi phạm. Thiệt hại thực tế được xác định như sau:……

Điều 8. Chấm dứt hợp đồng

Hợp đồng này sẽ chấm dứt khi có một trong các căn cứ sau:

– Hai bên có thỏa thuận chấm dứt thực hiện hợp đồng;

– Hợp đồng không thể thực hiện do có vi phạm pháp luật;

– Hợp đồng không thể thực hiện do nhà nước cấm thực hiện;

– Một bên có hành vi vi phạm nghĩa vụ……được ghi nhận trong Hợp đồng này và bên bị vi phạm có yêu cầu chấm dứt thực hiện hợp đồng.

Điều 9. Hiệu lực hợp đồng

Hợp đồng này có hiệu lực từ ngày…/…./…..

Hợp đồng này hết hiệu lực khi các bên đã hoàn thành nghĩa vụ của mình, hoặc có thỏa thuận chấm dứt và không thực hiện hợp đồng, hoặc…

Hợp đồng này được lập thành…. bản bằng tiếng Việt, gồm……. trang. Các bản Hợp đồng có giá trị pháp lý như nhau và Bên A giữ…. bản để…….., Bên B giữ…. bản để…….

BÊN BÁN (ký và ghi rõ họ tên)

BÊN MUA (ký và ghi rõ họ tên)

 Hồ sơ, giấy tờ cần chuẩn bị:

– Đối với bên bán:

+ Bản gốc Chứng minh nhân dân, hoặc hộ chiếu, hoặc thẻ căn cước công dân

+ Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (đối với người độc thân, chưa có vợ hoặc chồng);

+ Giấy kết hôn (trường hợp đã kết hôn)

+ Giấy tờ ly hôn và phân chia tài sản do Tòa án phán quyết., các giấy tờ phân chia tài sản, di chúc, ..

+ Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

– Đối với bên mua:

+ Bản gốc Chứng minh nhân dân, hoặc hộ chiếu, hoặc thẻ căn cước công dân,

+ Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (đối với người độc thân, chưa có vợ hoặc chồng).

+ Giấy kết hôn (trường hợp đã kết hôn).

(Sau khi chuẩn bị xong hồ sơ, giấy tờ hai bên nộp hồ sơ kèm theo yêu cầu công chứng tại văn phòng công chứng).

Bước 3: Đăng ký biến động đất đai tại Văn phòng đăng ký đất đai

Hồ sơ bao gồm:

+ Đơn xin đăng ký biến động (theo mẫu);

+ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã công chứng;

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

+ Giấy tờ tùy thân : Chứng minh nhân dân, Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn;

+ Giấy tờ xác nhận là hộ gia đình, cá nhân sản xuất nông nghiệp.

* Sau khi thực hiện đăng ký biến động đất đai, chờ khi có thông báo về nghĩa vụ nộp thuế, cá nhân tổ chức hoàn thành nghĩa vụ tài chính; sau khoảng thời  gian nhất định (trong khoảng 10 ngày hoặc 20 ngày đối với vùng sâu vùng xa) sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Luật đất đai 2013;

– Luật Kinh doanh bất động sản 2014;

– Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai 2013.