Hiện nay đất khai hoang vẫn được nhiều người dân sử dụng để xây dựng nhà ở và các công trình nhà xưởng sản xuất. Nhiều người thắc mắc: Có được xây dựng nhà ở trên đất khai hoang không?
Mục lục bài viết
1. Đất khai hoang là gì?
Theo quy định của pháp
Hiện nay thì thuật ngữ này vẫn thường xuyên được nhắc đến trong thực tiễn sử dụng đất của các chủ thể có quyền sử dụng đất như tên gọi phổ biến của đất đang để hoang hóa, Đồng thời cũng chỉ các loại đất khác mà tại thời điểm sử dụng đất trên thực địa nó không thuộc quyền sử dụng của bất kỳ tổ chức hay hộ gia đình hay cá nhân nào. Theo đó thì việc sử dụng đất khai hoang trên thực tế chính là việc sử dụng đất mà chưa hoàn thành thủ tục giao đất hay cho thuê đất theo đúng như quy định của pháp luật đất đai hiện hành.
Pháp luật về đất đai với các quy định chặt chẽ và cụ thể về quản lý nhà nước đối với đất đai cũng như về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất là những chuẩn mực pháp lý cho các chủ thể khi tham gia vào các quan hệ đất đai điều chỉnh các hành vi của mình sao cho phù hợp với lợi ích của nhà nước. Bằng việc tuân thủ pháp luật về đất đai sẽ đảm bảo việc sử dụng quỹ đất được coi là một tài sản quý giá của quốc gia một cách hợp lý và tiết kiệm cũng như hạn chế việc khai thác sử dụng đất đai kém hiệu quả đồng thời làm suy thoái và hủy hoại môi trường. Cũng như các quan hệ khác thì quan hệ đất đai cũng cần được điều chỉnh bằng pháp luật. Hệ thống pháp luật về đất đai được hoàn thiện phù hợp với sự đa dạng và phức tạp của quan hệ đất đai sẽ tạo thành một hành lang pháp lý chuẩn mực để điều chỉnh các quan hệ đất đai phát triển sao cho phù hợp với ý chí của nhà nước và nguyện vọng của nhân dân. Nhìn chung thì pháp luật về đất đai góp phần hạn chế các tranh chấp về đất đai và đó là cơ sở pháp lý để giải quyết tranh chấp đất đai làm lành mạnh các quan hệ xã hội cũng như giữ vững sự ổn định chính trị tạo nên một môi trường thuận lợi để phát triển kinh tế xã hội của đất nước.
2. Có được xây dựng nhà ở trên đất khai hoang không?
Theo như quy định của pháp luật Việt Nam nói chung và pháp luật đất đai hiện hành nói riêng thì bất cứ việc xây dựng nào trên bất động sản của Việt Nam đều phải tuân thủ theo pháp luật Việt Nam tức là đều phải tuân thủ theo kế hoạch và quy hoạch sử dụng đất của Địa phương nơi mà mảnh đất đó tọa lạc. Xét thấy rằng một trong những nguyên tắc sử dụng đất được quy định khá chặt chẽ trong pháp luật đất đai đấy là sử dụng đất thì phải đúng quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất cũng như sử dụng đất đúng mục đích. Bất kỳ hành vi nào xâm phạm nguyên tắc này đều được coi là trái với quy định của pháp luật. Vì thế khi đặt ra nhu cầu muốn xây dựng trên một mảnh đất nào đó thì cần phải đảm bảo rằng bạn đang sử dụng đúng với mục đích của mảnh đất đó nếu như trường hợp chưa đúng mục đích thì cần phải tiến hành làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo trình tự thủ tục nhất định.
Và loại đất nào thì được phép xây nhà? Đất thổ cư hay là đất ở theo quy định của pháp luật là loại đất chỉ dùng để xây nhà và xây các công trình xây dựng để phục vụ cho nhu cầu thiết yếu hằng ngày của con người trong đời sống xã hội. Vì thế cho nên khi muốn xây dựng nhà ở thì bắt buộc rằng loại đất đó phải là đất ở thuộc nhóm đất phi nông nghiệp. Đối với các loại đất khác thì đều phải tiến hành chuyển mục đích sử dụng đất sau đó mới có thể tiến hành xây nhà thì mới không vi phạm pháp luật.
Ngoài ra thì đất khai hoang được xem là một loại đất chưa được cấp sổ hay còn gọi là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đất khai hoang cũng là một loại đất mà chưa có một ai có quyền sử dụng chúng chủ nhà nước vì thế cho nên đất khai hoang thuộc sở hữu công. Cho nên loại đất khai hoang sẽ không cố định được xếp vào một nhóm đất bất kỳ nào theo quy định của pháp luật đất đai vì thế sẽ không thể xây dựng nhà ở trên đất khai hoang theo lý thuyết pháp luật. Cho nên vấn đề đầu tiên mà các chủ thể cần phải xác định đây là làm thủ tục cấp sổ đỏ cho mảnh đất khai hoang này để đảm bảo giá trị về mặt pháp lý.
Sau khi đã thực hiện thủ tục cấp sổ và có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì nếu thửa đất đó được xác định không phải là đất ở thì khi đó sẽ phải đi tiến hành chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần đất khai hoang mà có nhu cầu xây dựng nhà cửa. Còn nếu như phần đất khai hoang đó đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định là đất ở thì ra tiến hành xây dựng bình thường theo quy định của pháp luật vì khi đó được xác định đây là đất được phép. Vì thế đối với câu hỏi là đất khai hoang có được phép xây nhà không? Thì câu trả lời là có thể xây nhà trên đất khai hoang tuy nhiên việc xây nhà này không được phép tiến hành tùy tiện mà chỉ có thể được thực hiện khi đắp ứng đầy đủ các quy định của pháp luật về đất đai và xây dựng, vì thế như phân tích ở trên thì có thể đánh giá rằng quá trình xây dựng nhà cửa trên đất khai hoang là một quá trình rất dài.
3. Xây dựng nhà ở trên đất khai hoang có được cấp sổ không?
Đất khai hoang được xác định phần lớn là đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật. Tuy nhiên, loại đất này vẫn nếu đủ điều kiện vẫn có thể được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Điều kiện cấp Giấy chứng nhận cho đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 101 Luật Đất đai 2013 hiện hành, hướng dẫn bởi các Điều 20 đến Điều 22
Thứ nhất: Các chủ thể được cấp giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất nếu đáp ứng các điều kiện bao gồm:
– Đất khai hoang đang được sử dụng đất trước ngày 01/7/2014 mà không có các giấy tờ quy định theo Điều 100 của Luật Đất đai hiện hành;
– Các chủ thể này có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất lâm nghiệp, nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế xã hội đặc biệt khó khăn;
– Đồng thời thì được ủy ban nhân dân xã, phường và thị trấn nơi có đất khai hoang xác nhận đất này được sử dụng ổn định lâu dài và không có tranh chấp.
Thứ hai: Cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 và Điều 18 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai (được sửa đổi, bổ sung tại Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi Nghị định 43/2014 hướng dẫn Luật Đất đai năm 2013, sửa đổi Nghị định 44/2014 về giá đất và Nghị định 47/2014 về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất) và không vi phạm pháp luật đất đai.
Ngoài ra, trường hợp mà các chủ thể đang sử dụng đất nông nghiệp do tự khai hoang mà đất đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt, không có tranh chấp thì được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sử dụng đất.
4. Điều kiện để xây dựng và kinh doanh trên đất khai hoang:
Như đã phân tích ở trên thì để được tiến hành xây dựng và kinh doanh trên mảnh đất khai hoang này thì nhất thiết cần phải tiến hành thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp hay còn gọi là đất thổ cư nếu đất khai hoang đó được xác định là đất nông nghiệp theo đúng quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Theo đó nếu phần đất khai hoang đó được xác định là đất nông nghiệp không phải là đất ở thì sẽ không được phép xây dựng và kinh doanh trên mảnh đất đó còn nếu như gia đình mà muốn xây nhà và kinh doanh thì sẽ bị coi là sử dụng trái với mục đích sử dụng đất như vậy thì có thể dễ dẫn đến hiện tượng phải tháo dỡ đối với tài sản đang tồn tại trên đất trái quy định pháp luật. Vì thế về vấn đề chuyển đích sử dụng đất thì Luật Đất 2013 hiện hành có quy định tại Điều 52 cụ thể như sau.
– Khi chuyển mục đích sử dụng đất thì phải căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của ủy ban nhân dân cấp quận huyện nơi mà có mảnh đất đó tọa lạc và kế hoạch sử dụng đất này đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền tiến hành phê duyệt. Đồng thời thì người có nhu cầu chủ động trực tiếp đến ủy ban nhân dân cấp quận huyện có thẩm quyền để tiến hành xem xét xem mảnh đất của mình có nằm trong diện quy hoạch giải tỏa hay không;
– Căn cứ vào nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn chuyển mục đích sử dụng đất.
Hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm các giấy tờ cơ bản sau:
– Đơn xin được chuyển mục đích sử dụng đất;
– Đơn đăng ký biến động đất đai và tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.
Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:
Luật Đất đai năm 2013;
Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi Nghị định 43/2014 hướng dẫn Luật Đất đai năm 2013, sửa đổi Nghị định 44/2014 về giá đất và Nghị định 47/2014 về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
