Có được trổ cửa sổ sang phần ranh giới đất của nhà hàng xóm

Có được trổ cửa sổ sang phần ranh giới đất của nhà hàng xóm. Quy định về quyền trổ cửa sổ.

Tóm tắt câu hỏi:

Xin luật sư giúp: gia đình tôi xây nhà từ 2003, có bớt lối đi bên ngoài khoảng 1.5m (đây là nhà tập thể) và có làm cửa sổ tầng 1 và tầng 2 mở ra lối đi mà gia đình bớt lại. Nay nhà liền kề có xây nhà 5 tầng nhưng lại trổ cửa sang nhà tôi để tận dụng ánh sáng của phần đất còn trống nhà tôi, như vậy có được phép không? Xin luật sư tư vấn giúp tôi với.

Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:

1. Cơ sở pháp lý:

– Bộ luật dân sự 2005;

– Quyết định số 682/BXD-CSXD.

2. Luật sư tư vấn:

Căn cứ Điều 265 Bộ luật dân sự 2005 quy định về nghĩa vụ tôn trọng ranh giới bất động sản như sau:

“- Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thoả thuận của các chủ sở hữu hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

+ Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ ba mươi năm trở lên mà không có tranh chấp.

– Người có quyền sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới trong khuôn viên đất phù hợp với quy hoạch xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất liền kề của người khác.

+ Người sử dụng đất chỉ được trồng cây và làm các việc khác trong khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng của mình và theo ranh giới đã được xác định; nếu rễ cây, cành cây vượt quá ranh giới thì phải xén rễ, tỉa cành phần vượt quá, trừ trường hợp có thoả thuận khác.

– Trong trường hợp ranh giới là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng thì người sử dụng đất có nghĩa vụ tôn trọng, duy trì ranh giới chung; không được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách”.

Như vậy, đối với ranh giới đất đai thì các bên cần tôn trọng lẫn nhau khi sử dụng phần ranh giới này.

Căn cứ Điều 271 Bộ Luật dân sự 2005 quy định  hạn chế quyền trổ cửa sổ như sau:

“- Chủ sở hữu nhà chỉ được trổ cửa ra vào, cửa sổ quay sang nhà bên cạnh, nhà đối diện và đường đi chung theo quy định của pháp luật về xây dựng.

>>> Luật sư tư vấn pháp luật dân sự qua tổng đài: 1900.6568

– Mái che trên cửa ra vào, cửa sổ quay ra đường đi chung phải cách mặt đất từ 2,5 mét trở lên”.

Điều 7 Quy chuẩn xây dựng Việt Nam ban hành kèm theo Quyết định số 682/BXD-CSXD ngày 14/12/1996 của Bộ trưởng Xây dựng, thì chủ sở hữu nhà chỉ được trổ cửa sổ theo quy định sau:

“- Từ tầng hai (lầu một) trở lên, trên các bức tường cách ranh giới đất với công trình bên cạnh dưới 2m không được mở cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi (chỉ được mở cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi trên các bức tường cách ranh giới đất với nhà bên cạnh ít nhất 2m). Khi mở cửa cần có biện pháp tránh tia nhìn trực tiếp vào nội thất nhà bên cạnh (chắn tầm nhìn hoặc bố trí so le các cửa sổ giữa hai nhà).

– Mép ngoài cùng của ban công trông sang nhà hàng xóm phải cách ranh giới đất giữa hai nhà ít nhất là 2m.

– Trong trường hợp người có quyền sử dụng lô đất liền kề có thỏa thuận thì trên bức tường xây cách ranh giới đất dưới 2m có thể mở các lỗ cửa nhưng phải đề phòng trường hợp lửa cháy lan giữa hai nhà. Các lỗ cửa này phải là của cố định (chớp lật hoặc lắp chết kính) có mép ngoài cùng cao hơn mặt sàn ít nhất là 2m. Khi thỏa thuận bị hủy bỏ; việc bít các lỗ cửa này là mặc nhiên, không phải thương lượng, xét xử”.

Như vậy, nhà hàng xóm khi muốn mở cửa sổ sang phần đất gia đình bạn bỏ trống thì phải thực hiện theo đúng quy định của pháp luật đã nêu ở trên đồng thời được sự đồng ý của gia đình bạn.

Nếu việc trổ cửa sổ của gia đình đó có ảnh hưởng trực tiếp đến cuộc sống gia đình bạn (nhìn trực tiếp vào nhà,…), không đảm bảo các điều kiện trên thì bạn có quyền làm đơn tố cáo gửi trực tiếp Ủy ban nhân dân xã nơi có đất để giải quyết tranh chấp trong trường hợp này.