Có được thế chấp quyền sử dụng đất khi chưa có sổ đỏ?

1. Những yêu cầu chung về tài sản bảo đảm khi thế chấp:

Thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ( người dân hay gọi là thế chấp sổ đỏ) là một trong những biện pháp bảo đảm được quy định tại Điều 295 Bộ Luật Dân sự 2015 và được hướng dẫn cụ thể tại Chương II Nghị định 21/2021/NĐ-CP hướng dẫn Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Và việc thế chấp tài sản bảo đảm này phải đáp ứng các điều kiện sau:

–    – Tài sản là quyền sử dụng đất phải thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp;

–    – Tài sản thế chấp này có thể được mô tả chung, nhưng phải xác định được;

– Quyền sử dụng đất mang đi thế chấp phải là tài sản hiện có. Không thế chấp quyền sử dụng đất là tài sản hình thành trong tương lai;

– Giá trị của quyền sử dụng đất mang đi thế chấp có thể lớn hơn, bằng hoặc nhỏ hơn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm;

– Việc dùng quyền sử dụng đất để thế chấp có thể không đồng thời với tài sản gắn liền với đất. Trường hợp thế chấp quyền sử dung đất đồng thời với tài sản gắn liền với đất mà tài sản này pháp luật quy định không phải đăng ký, cũng chưa được đăng ký theo yêu cầu của các bên thì dựa theo thỏa thuận trong hợp đồng bảo đảm, các bên thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình. Trường hợp thế chấp quyền sử dung đất đồng thời với tài sản gắn liền với đất là cây hằng năm, công trình tạm thì áp dụng theo quy định của pháp luật về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng động sản không phải là tàu bay, tàu biển;

– Trường hợp quyền sử dụng đất đó đang là bất động sản hưởng quyền bất động sản liền kề thì quyền đối với bất động sản liền kề vẫn có hiệu lực với mọi cá nhân, pháp nhân.

2. Thế chấp quyền sử dụng đất khi chưa có sổ đỏ có được không? 

2.1  Những loại đất được phép thế chấp quyền sử dụng đất:

Theo quy định tại khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai 2013 thì hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất chỉ được thế chấp quyền sử dụng đất của 05 loại đất sau:

– Đất nông nghiệp được nhà nước giao trong hạn mức;

– Đất nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất;

– Đất được cho thuê trả tiền đất một lần cho cả thời gian thuê;

– Đất được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất;

– Đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế.

Như vậy, đối với các loại đất còn lại như: Đất nông nghiệp vượt hạn mức nhà nước giao; Đất nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất, Đất được cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm, Đất chưa được công nhận quyền sử dụng đất (chưa được cấp sổ đỏ, sổ hồng) sẽ là những loại đất không được dùng để mang đi thế chấp quyền sử dụng đất.

2.2  Điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất:

Cũng giống như việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì việc thế chấp quyền sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 sau đây:

– Quyền sử dụng đất mang đi thế chấp phải không có tranh chấp với bất kỳ bên thứ ba nào;

– Đất phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

– Đất vẫn còn trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của Nhà nước (sử dụng đất lâu dài và sử dụng đất có thời hạn);

– Quyền sử dụng đất thế chấp phảkhông bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

Ngoài ra việc thế chấp quyền sử dụng đất phải được đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai, và kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính thì giao dịch thế chấp mới phát sinh hiệu lực pháp luật.

2.3  Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất:

Tổ chức, cá nhân chỉ được thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi tuân thủ các quy định về thời điểm được thực hiện quyền thế chấp của người sử dụng đất tại Điều 168 Luật Đất đai 2013 như sau:

– Người sử dụng đất đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất;

– Người sử dụng đất chỉ được thực hiện thế chấp sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất của Nhà nước do chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp;

– Đối với những cá nhân tổ chức là người được nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì việc thế chấp chỉ được thực hiện khi đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

– Người sử dụng đất chỉ được thế chấp quyền sử dụng đất khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính nếu họ chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính.

Như vậy, để thế chấp quyền sử dụng đất cần phải đáp ứng điều kiện về loại đất, điều kiện về quyền sử dụng đất mang đi thế chấp và thời điểm được thế chấp quyền sử dụng đất.

3. Các trường hợp đất đã có sổ đỏ nhưng không được quyền thế chấp:

3.1. Thế chấp sổ đỏ khi chưa có sự đồng ý của các đồng sở hữu:

Đây là trường hợp một mảnh đất thuộc quyền sở hữu chung của nhiều người, có thể là hộ gia đình hoặc một nhóm người có liên quan đến quyền sở hữu mảnh đất đó và khi được cấp sổ đỏ, thì đây là sổ đỏ chung của tất cả các đồng sở hữu.

Theo quy định tại khoản 2 Điều 167 Luật Đất đai 2013 thì nếu quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm mà những thành viên này muốn thực hiện quyền thế chấp đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa. Đồng thời làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định.

Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng không phân chia được theo phần thì một người được quyền mang sổ đỏ đi thế chấp nếu được sự ủy quyền bằng văn bản của những người còn lại cho phép người đó được đại diện để thực hiện quyền thế chấp của nhóm người

Do đó, nếu không thuộc một trong hai trường hợp trên thì một người trong nhóm người có chung quyền sử dụng đất không thể mang sổ đỏ đi thế chấp khi chưa được sự đồng ý của các đồng sở hữu còn lại, dù cho người này nắm giữ và có tên trên sổ đỏ.

3.2. Quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) là di sản thừa kế:

Theo quy định tại Điều 617, Điều 645 Bộ Luật Dân sự 2015, thì người quản lý di sản được chỉ định trong di chúc hoặc được những người thừa kế cử ra để quản lý di sản. Người này có nghĩa vụ phải bảo quản, không được bán, trao đồi, tặng cho, thế chấp,…nếu không được sự đồng ý của những người thừa kế khác.

Trường hợp người lập di chúc để lại di sản dùng vào việc thờ cúng thì di sản này không được chia thừa kế và người quản lý di sản cũng không được quyền mang di sản này đi thế chấp, mua bán,…mà chỉ quản lý để thờ cúng.

3.3. Quyền sử dụng đất thuộc loại đất không được phép thế chấp:

– Đất của cộng đồng dân cư, đất phi nông nghiệp mà Nhà nước giao cho cơ sở tôn giáo (như chùa, nhà thờ, thánh đường, tu viện,…) sẽ không được mang đi thế chấp cho dù đất này đã có Sổ đỏ hoặc đủ điều kiện cấp Sổ đỏ;

– Đất được sử dụng trong hoạt động hàng không dân dụng bao gồm hoạt động tại cảng hàng không và sân bay cũng không được phép mang đi thế chấp, cụ thể: 

+ Đất xây dựng trụ sở các cơ quan quản lý nhà nước hoạt động thường xuyên tại cảng hàng không, sân bay như cảng vụ hàng không, hải quan của khẩu, các cơ quan kiểm dịch về y tế, động vật, thực vật;

+ Đất xây dựng các kết cấu hạ tầng cảng hàng không, sân bay như đường băng, sân đỗ tàu bay, hàng rào, tuyến đường sử dụng cho người và cả phương tiện làm nhiệm vụ trên sân đỗ tàu bay, đường giao thông trong ranh giới cảng hàng không,…;

+ Đất xây dựng các cơ sở, công trình phục vụ kinh doanh dịch vụ hàng không như khai thác nhà ga hành khách, kho hàng hóa, khu bay,…;

+ Đất xây dựng công trình phục vụ kinh doanh dịch vụ phi hàng không ngoại trừ các dịch vụ cần thiết như xây dựng, lắp đặt, sửa chữa, bảo dưỡng công trình, các trang thiết bị hàng không,…;

– Người sử dụng đất thuê của Nhà nước và trả tiền thuê đất hàng năm thì chỉ cho phép thế chấp bằng tài sản gắn liền với đất đó mà không được quyền thế chấp Sổ đỏ hoặc phần đất trên Sổ hồng. 

3.4. Người chưa đủ 18 tuổi; mất năng lực, hạn chế năng lực hành vi dân sự:

Theo quy định Bộ Luật Dân sự 2015 và Luật Đất đai 2013, thì:

– Người chưa đủ 18 tuổi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự (nghiện ma túy, các chất kích thích dẫn đến phá tán tài sản của gia đình) có quyền thế chấp quyền sử dụng đất nhưng những người này sẽ không được từ mình thực hiện hoặc tự ý thực hiện việc thế chấp mà cần phải có sự đồng ý của người đại diện theo pháp luật;

– Người bị mất năng lực hành vi dân sự (bị bệnh tâm thần hoặc mắc bệnh khác mà không thể nhận thức, làm chủ được hành vi) thì việc thế chấp quyền sử dụng đất phải do người đại diện theo pháp luật của nười này xác lập, thực hiện.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Bộ Luật Dân sự 2015;

– Luật Đất đai 2013;

– Nghị định 21/2021/NĐ-CP hướng dẫn Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.