Có được thế chấp một phần quyền sử dụng đất không? Quy định về việc xử lý tài sản thế chấp.
Tóm tắt câu hỏi:
Chào Luật sư! Một người có 3 thửa đất là Thửa A, Thửa B, Thửa C (cùng địa chỉ tại 1 xã và khác tờ bản đồ địa chính) được ghi chung trên 1 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nếu chỉ nhận thế chấp 1 thửa, ví dụ thửa A trong 3 thửa trên thì có được hay không; và sau này khi xử lý tài sản thế chấp đã nhận (là thửa đất A) thì có khó khăn gì? Cám ơn luật sư!
Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:
1. Cơ sở pháp lý:
– “Bộ luật dân sự 2015”;
– Luật Đất đai 2013;
– Nghị định 11/2012/NĐ-CP.
2. Luật sư tư vấn:
Điều 342 “Bộ luật dân sự 2015” quy định thế chấp tài sản là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp) và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp.
Việc thế chấp quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định của “Bộ luật dân sự 2015” và Luật Đất đai 2013, và các văn bản có liên quan.
Điều 716 “Bộ luật dân sự 2015” quy định phạm vi thế chấp quyền sử dụng đất như sau:
“1. Quyền sử dụng đất có thể được thế chấp một phần hoặc toàn bộ.
2. Trường hợp người sử dụng đất thế chấp quyền sử dụng đất thì nhà, công trình xây dựng khác, rừng trồng, vườn cây và các tài sản khác của người thế chấp gắn liền với đất chỉ thuộc tài sản thế chấp, nếu có thoả thuận.”
Theo quy định, thì cá nhân, tổ chức được quyền thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất của mình. Số lượng, thành phần tài sản thế chấp phụ thuộc vào quyền lựa chọn của bên thế chấp tài sản. Vì vậy, trong trường hợp này, bạn có thể thế chấp một phần thửa đất được ghi trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ví dụ là Thửa A như trên.
Tuy nhiên, khi thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất thì đất đó đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không có tranh chấp; quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án. Việc thế chấp quyền sử dụng đất phải được lập thành hợp đồng có công chứng và được đăng ký biến động đất đai tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
Việc xử lý tài sản thế chấp được thực hiện theo thỏa thuận của các bên trong hợp đồng thế chấp. Nếu không có thỏa thuận thì thực hiện việc xử lý tài sản thế chấp như sau:
Điều 721 “Bộ luật dân sự 2015” quy định xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp như sau:
“Khi đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp quyền sử dụng đất mà bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì quyền sử dụng đất đã thế chấp được xử lý theo thoả thuận; nếu không có thỏa thuận hoặc không xử lý được theo thoả thuận thì bên nhận thế chấp có quyền khởi kiện tại Toà án.“
>>>
Ngoài ra, việc xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong trường hợp không có thoả thuận về phương thức xử lý theo quy định tại Điều 68 Nghị định 163/2006/NĐ-CP sửa đổi bổ sung tại Nghị định 11/2012/NĐ-CP như sau:
– Trong trường hợp không có thoả thuận về phương thức xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thì các tài sản này được bán đấu giá.
– Trong trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất thì khi xử lý tài sản gắn liền với đất, người mua, người nhận chính tài sản gắn liền với đất đó được tiếp tục sử dụng đất. Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp trong hợp đồng về quyền sử dụng đất giữa bên thế chấp và người sử dụng đất được chuyển giao cho người mua, người nhận chính tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thoả thuận khác.
– Trong trường hợp chỉ thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì tài sản gắn liền với đất được xử lý đồng thời với quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Các bên có quyền tự thỏa thuận hoặc thông qua tổ chức có chức năng thẩm định giá tài sản để có cơ sở xác định giá trị quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Số tiền thu được từ việc xử lý tài sản bảo đảm được thanh toán trước cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
– Trong trường hợp chỉ thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì khi xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất theo như thỏa thuận giữa người sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Quyền và nghĩa vụ giữa bên thế chấp và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao cho người mua, người nhận chính quyền sử dụng đất.
Để bảo đảm việc xử lý tài sản thế chấp được thưc hiện thuận lợi, dễ dàng, thì các bên nên có thỏa thuận về việc xử lý tài sản thế chấp, trường hợp mà bên thế chấp không thực hiện thì có quyền khởi kiện tại Tòa án yêu cầu Tòa án giải quyết.
Về phương thức xử lý: Nếu có thỏa thuận thì thực hiện xử lý theo thỏa thuận; trong trường hợp không có thỏa thuận về phương thức xử lý thì thực hiện bán đấu giá quyền sử dụng đất.
