Khát quát về mật độ xây dựng? Có được lợp mái tôn cho phần diện tích vượt quá mật độ xây dựng không?
Để đảm bảo cho sự ổn định và hợp lý trong sự phát triển của cơ sở hạ tầng, quy hoạch xây dựng là một trong những lĩnh vực trọng tâm được Nhà nước tiến hành một cách chặt chẽ và cố gắng triệt để nhất. Khi nhắc đến quy hoạch xây dựng thì không thể không nhắc đến mật độ xây dựng- nội dụng quyết định đến tính hợp lý, hiệu quả trong quy hoạch xây dựng. Trong quá trình hoạt động nghề nghiệp, Luật Dương Gia có nhận được câu hỏi rằng: “Có được lợp mái tôn cho phần diện tích vượt quá mật độ xây dựng không?”. Để chứng minh cho ví trí, ý nghĩa của mật độ xây dựng, hãy cùng tác giả tìm kiếm câu trả lời trong bài viết dưới đây.
Luật sư
Cơ sở pháp lý:
Thông tư 01/2021/TT-BXD về QCVN 01:2021/BXD Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng do Bộ Xây dựng ban hành.
1. Khát quát về mật độ xây dựng?
Khái niệm về mật độ xây dựng được ghi nhận trong Thông tư 01/2021/TT-BXD theo cách thức phân chia thành mật độ xây dựng thuần và mật độ xây dựng gộp, theo đó, tại mục 1.4.20, nêu rõ rằng:
“– Mật độ xây dựng thuần: là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc chính trên diện tích lô đất (không bao gồm diện tích chiếm đất của các công trình ngoài trời như tiểu cảnh trang trí, bể bơi, bãi (sân) đỗ xe, sân thể thao, nhà bảo vệ, lối lên xuống, bộ phận thông gió tầng hầm có mái che và các công trình hạ tầng kỹ thuật khác).
– Mật độ xây dựng gộp của một khu vực đô thị: là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc chính trên diện tích toàn khu đất (diện tích toàn khu đất có thể bao gồm cả: sân, đường, các khu cây xanh, không gian mở và các khu vực không xây dựng công trình).“
Một số quốc gia lại cho rằng, mật độ xây dựng đề cập đến phần trăm diện tích đất có thể được xây dựng trên đó. Tuy nhiên, khu vực được phép xây dựng trên lô đất thực sự là khu vực được che phủ. Cụ thể, khu vực có mái che không chỉ bao gồm không gian bên trong của tòa nhà mà còn bao gồm bất kỳ hàng hiên có mái che nào có mái che tạo bóng râm. Nhà để xe có mái xây dựng cũng được tính vào khu vực có mái che mặc dù về mặt kỹ thuật chúng nằm bên ngoài ngôi nhà. Mọi hiên, lối đi hoặc hồ bơi không có mái che không có mái che sẽ không được tính vào khu vực có mái che.
Mật độ xây dựng (được đo bằng đơn vị ở trên một mẫu Anh hoặc tỷ lệ diện tích sàn – diện tích xây dựng chia cho diện tích đất) không chỉ xác định mức độ đông đúc hoặc xây dựng của một khu phố mà còn xác định giá trị của khu đất và tòa nhà. Tuy nhiên, mối quan hệ không nhất thiết phải đơn giản. Mặc dù chủ đầu tư có thể nhận được nhiều đơn vị ở trên một khu đất, nhưng lợi nhuận ròng từ việc xây dựng các đơn vị đó có thể thấp hơn so với các đơn vị ở ít hơn. Chi phí xây dựng cũng tăng lên theo mật độ và người mua có thể sẵn sàng trả đủ nhiều hơn cho các căn có mật độ thấp hơn mà giá trị ròng tạo ra sẽ giảm xuống khi mật độ tăng lên. Tuy nhiên, giá trị đất thường tăng theo mật độ.
Hệ số mật độ xây dựng áp dụng cho tất cả các mảnh đất bất kể chúng nằm trong khu vực quy hoạch nào. Mặc dù vậy, bạn nên biết rằng yếu tố xây dựng là khác nhau giữa các khu vực khác nhau. Trong trường hợp bạn đang có ý định xây dựng một ngôi nhà mà bạn chỉ quan tâm đến khu dân cư và khu nông nghiệp. Do nỗ lực của Chính phủ trong việc bảo tồn các khu vực vành đai xanh, các khu đất nông nghiệp có hệ số thấp hơn đáng kể so với các khu dân cư, vì chúng nằm ở nông thôn hoặc khu vực nhạy cảm về môi trường.
Hơn nữa, yếu tố mật độ xây dựng có thể bị giới hạn hoặc bằng không ở một số loại đất nhất định với các đặc điểm đặc biệt như đất ngập nước, rừng cây, môi trường sống của các loài quý hiếm và có nguy cơ tuyệt chủng, các khu vực có tính chất lịch sử hoặc gần các địa điểm khảo cổ, đất nông nghiệp nguyên sinh, nguồn nước ngầm, vùng ngập lũ và sự phù hợp của hệ thống tự hoại. Đây là hành động của Chính phủ nhằm bảo vệ các khu vực nhạy cảm và đảm bảo bất kỳ tòa nhà nào chỉ được xây dựng trong các khu vực an toàn.
Điều quan trọng cần đề cập là các tòa nhà ở khu vực có mật độ xây dựng cao có giá trị cao hơn so với các tòa nhà ở khu vực có mật độ xây dựng thấp. Nhận định trên xảy ra từ mối quan hệ giữa cung và cầu khi càng nhiều người quan tâm đến các tòa nhà nằm trong một khu vực cụ thể, thì giá của một tòa nhà càng tăng.
Mật độ xây dựng mà tác giả muốn chú ý tới ở đây là mật độ xây dựng thuần tối đa cho phép của lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ, cụ thể:
Bảng 2.8: Mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ (nhà biệt thự, nhà ở liền kề, nhà ở độc lập)
| Diện tích lô đất (m2/căn nhà) | ≤ 90 | 100 | 200 | 300 | 500 | ≥ 1 000 |
| Mật độ xây dựng tối đa (%) | 100 | 90 | 70 | 60 | 50 | 40 |
| CHÚ THÍCH: Lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ còn phải đảm bảo hệ số sử dụng đất không vượt quá 7 lần. | ||||||
Đối với các lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ có chiều cao ≤25 m có diện tích lô đất ≤100 m2 được phép xây dựng đến mật độ tối đa là 100% nhưng vẫn phải đảm bảo các quy định về khoảng lùi, khoảng cách giữa các công trình (Điểm 2.7.7. Thông tư 01/2021/TT-BXD)
2. Có được lợp mái tôn cho phần diện tích vượt quá mật độ xây dựng không?
Trả lời cho câu hỏi có được lợp mái tôn cho phần diện tích vượt quá mật độ xây dựng không? thì cần nhìn nhận vấn đề như sau:
Lợp mái tôn thông thường là hoạt động gắn với công trình kiến trúc nhà chính, tức là, khi bạn đã xây dựng nhà ở riêng lẻ và phần căn nhà đã đúng với quy định về xây dựng khi xét đến mật độ xây dựng thì khả năng phần tôn mà bạn lợp sẽ nằm ngoài diện tích đó. Do đó, nếu phần tôn là một phần trong kết cấu nhà kiến trúc chính thì hành vi lợp mái tôn là hành vi vi phạm pháp luật.
Một trường hợp khác khi xét về mật độ xây dựng thuần, thì như Mục 1 đã nêu rõ: “Mật độ xây dựng thuần…. (không bao gồm diện tích chiếm đất của các công trình ngoài trời như tiểu cảnh trang trí, bể bơi, bãi (sân) đỗ xe, sân thể thao, nhà bảo vệ, lối lên xuống, bộ phận thông gió tầng hầm có mái che và các công trình hạ tầng kỹ thuật khác).” Nếu như vậy, khi bạn lợp mái tôn cho phần diện tích chiếm đất của các công trình này thì được phép sử dụng phần vượt quá mật độ xây dựng mà về bản chất thì nó cũng không hề được tính trong phần diện tích đáp ứng quy định về mật độ xây dựng.
Việc lợp mái tôn chỉ cần tự thực hiện mà không cần phải xin giấy phép xây dựng theo đúng tinh thần quy định tại điểm g, Khoản 2, Điều 89
Từ việc trả lời câu hỏi này, có thể nêu rõ được ý nghĩa của mật độ xây dựng, tại sao lại đặt ra quy định về mật độ xây dựng và mật độ xây dựng có đang làm ảnh hưởng đến quyền sử dụng đất của người dân hay không?
Khi chúng ta chuyển sự chú ý sang mật độ xây dựng, chúng ta sẽ sớm gặp phải một số biệt ngữ khó tránh khỏi. Thước đo mật độ xây dựng phổ biến nhất là “tỷ lệ diện tích sàn” (được gọi là FAR, FSI, FSR và tỷ lệ lô đất) – tỷ lệ diện tích sàn trên diện tích đất. Đây là biện pháp được sử dụng rộng rãi nhất để hạn chế sự phát triển hàng loạt trên bất kỳ ô nhất định nào. Tuy nhiên, nó không kiểm soát chiều cao của tòa nhà, “diện tích” (diện tích mà tòa nhà chiếm giữ) hoặc “diện tích” (tỷ lệ đất được bao phủ bởi các tòa nhà). Do đó, rất có thể xây dựng các cao tầng với mật độ thấp (với độ che phủ rất thấp hoặc diện tích nhỏ) hoặc mật độ cao thấp (với độ che phủ cao hoặc mật độ lớn).
Việc đặt ra quy định về mật độ xây dựng đang giải quyết được vấn đề xác định quỹ đất sinh hoạt, là thước đo giá trị sống của cộng đông dân cư và là bước quan trọng để thiết lập một quy hoạch xây dựng toàn diện, hiệu quả và thiết thực. Mật độ xây dựng thực sự có ý nghĩa đặc biệt là tại các đô thị nơi mật độ dân số cao và giá trị của nhà đất ngày càng gia tăng. Câu hỏi về việc mật độ xây dựng có đang làm ảnh hưởng đến quyền sử dụng đất của người dân hay không? thì câu trả lời là không, bởi quyền sử dụng phải đặt dưới sự kiểm soát chặt chẽ của nhà nước và đặt trong mối tương quan của sự phát triển tổng thể, không gây ảnh hưởng đến người khác hay lợi ích của nhà nước, của những điều tốt đẹp mà nhà nước đang phấn đấu hoàn thiện.
