Thanh toán tiền mua đất ra sao, thanh toán bằng gì để hợp pháp là vấn đề rất quan trọng trong việc mua bán đất đai. Có được dùng vàng miếng thanh toán tiền mua đất không?
Mục lục bài viết
1. Có được dùng vàng miếng thanh toán tiền mua đất không?
Vàng miếng theo quy định là vàng được dập thành miếng, có đóng chữ, số chỉ khối lượng, chất lượng và ký mã hiệu của doanh nghiệp và tổ chức tín dụng được Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cho phép sản xuất hoặc do Ngân hàng Nhà nước tổ chức sản xuất trong từng thời kỳ. Căn cứ Điều 19
– Hành vi không có Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh do Ngân hàng Nhà nước cấp nhưng vẫn thực hiện sản xuất vàng trang sức, mỹ nghệ.
– Hành vi kinh doanh mua, bán vàng miếng.
– Hành vi xuất khẩu, nhập khẩu vàng nguyên liệu không có giấy phép do Ngân hàng Nhà nước cấp.
– Hành vi lấy vàng làm phương tiện thanh toán.
– Hành vi không có giấy phép do Ngân hàng Nhà nước cấp mà thực hiện mang vàng khi xuất cảnh, nhập cảnh vượt quá mức quy định.
– Hành vi sản xuất vàng miếng trái với quy định.
– Các hành vi kinh doanh vàng khác khi không được sự cho phép của Thủ tướng Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước.
Như vậy, việc dùng vàng miếng thanh toán tiền mua đất là hành vi bị cấm theo quy định. Do đó, người dân không được dùng vàng làm phương tiện thanh toán khi mua bán nhà đất nói riêng và các hoạt động mua bán nói chung.
2. Hành vi dùng vàng miếng thanh toán tiền mua đất bị xử phạt như thế nào?
– Hành vi sử dụng vàng làm phương tiện thanh toán: xử phạt cảnh cáo (căn cứ điểm b khoản 1 Điều 24 Nghị định số 88/2019/NĐ-CP).
– Hành vi sử dụng vàng làm phương tiện thanh toán trong trường hợp tái phạm hoặc vi phạm nhiều lần: xử phạt từ 10 triệu đồng đến 20 triệu đồng (căn cứ điểm b khoản 2 Điều 24 Nghị định số 88/2019/NĐ-CP).
3. Quy định chung về việc kinh doanh vàng miếng:
Tại Điều 10 Nghị định số 24/2012/NĐ-CP quy định hoạt động mua bán vàng miếng của cá nhân, tổ chức sẽ chỉ được thực hiện tại các tổ chức tín dụng và doanh nghiệp được Ngân hàng Nhà nước cấp Giấy phép kinh doanh mua, bán vàng miếng. Theo đó điều kiện để được cấp Giấy phép kinh doanh mua, bán vàng miếng bao gồm:
– Điều kiện áp dụng cho doanh nghiệp:
+ Đăng ký thành lập doanh nghiệp và hoạt động theo quy định.
+ Về vốn điều lệ: đảm bảo số vốn điều lệ từ 100 tỷ đồng trở lên.
+ Về kinh nghiệm: đảm bảo số năm kinh nghiệm từ 02 năm trở lên trong lĩnh vực kinh doanh mua, bán vàng.
+ Trong 2 năm liên tiếp gần nhất có số thuế đã nộp của hoạt động kinh doanh vàng từ 500 triệu đồng/năm trở lên. Việc này phải có xác nhận của cơ quan thuế.
+ Đảm bảo có mạng lưới chi nhánh, địa điểm bán hàng tại Việt Nam từ 3 (ba) tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương trở lên.
– Điều kiện áp dụng cho tổ chức tín dụng:
+ Về vốn điều lệ: đảm bảo số vốn từ 3000 tỷ đồng trở lên.
+ Có mạng lưới chi nhánh tại Việt Nam từ 5 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương trở lên.
+ Đảm bảo có đăng ký hoạt động kinh doanh vàng.
Ngoài ra, các doanh nghiệp, tổ chức tính dụng kinh doanh mua, bán vàng miếng phải đảm bảo có trách nhiệm sau:
+ Tuyệt đối không được phép thực hiện kinh doanh vàng miếng thông qua các đại lý ủy nhiệm.
+ Phải thực hiện các quy định của pháp luật về chế độ kế toán, lập và sử dụng hóa đơn chứng từ.
+ Doanh nghiệp, tổ chức tín dụng chỉ được phép kinh doanh mua, bán các loại vàng miếng theo đúng quy định.
+ Đối với giá mua và giá bán vàng miếng phải được niêm yết công khai tại địa điểm giao dịch.
+ Trong hoạt động kinh doanh phải có các biện pháp và trang thiết bị bảo đảm an toàn.
4. Thanh toán tiền mua đất như thế nào để tránh rủi ro:
Thứ nhất, tiến hành đặt cọc trước:
Một trong các biện pháp tránh rủi ro khi mua bán đất chính là thực hiện đặt cọc trước.
Theo quy định tại Điều 328 Bộ luật dân sự năm 2015, đặt cọc được hiểu là việc một bên đặt cọc giao cho bên nhận đặt cọc một khoản tiền vừa đủ theo sự thống nhất của các bên hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một khoảng thời gian nhất định với mục đích là để đảm bảo giao kết và thực hiện được hợp đồng.
Nói nôm na trên thực tế, việc đặt cọc được hiểu là người mua đưa trước một khoản tiền cho bên bán đất để “giữ chỗ”.
Việc đặt cọc này là rất cần thiết, có thể giải quyết được việc người mua sợ mất cơ hội không thể mua được thửa đất này, vừa có thể giải quyết được vấn đề người mua có thời gian tìm hiểu kỹ thông tin thửa đất như đất có đang tranh chấp với bên thứ ba nào khác không?; đất có đang bị thế chấp cho ngân hàng hay bên nào khác không?; đất có bị mang ra để đảm bảo kê biên thi hành án không?; hay việc kiểm tra Giấy chứng nhận có phải là thật không?;…. Thực tế rất nhiều trường hợp vì nóng vội mà xuống tiền mua đất ngay, không có thời gian tìm hiểu kỹ về thông tin thửa đất dẫn đến tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tranh chấp đất xảy ra rất nhiều.
Vậy khi thực hiện đặt cọc, người mua nên đặt cọc số tiền là bao nhiêu?
Thực tế, pháp luật không có quy định mức đặt cọc tối thiểu tối đa là bao nhiêu, mức đặt cọc này sẽ do các bên tự thỏa thuận, thống nhất. Thường theo kinh nghiệm của chúng tôi, mức đặt cọc chỉ nên dao động ở mức 20-30% tổng giá trị thửa đất mua bán, vì bản chất đặt cọc chỉ là đặt ra câu chuyện “giữ chỗ” trước nhằm đảm bảo cho việc ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng sau này.
Và khi người mua, người bán thỏa thuận đặt cọc cũng nên lưu ý quy định rõ đầy đủ quyền và nghĩa vụ của các bên. Bởi nếu như không để ý, nhiều người chỉ rằng nhận đặt cọc rồi hoặc đặt cọc rồi không thực hiện mua bán nữa thì chỉ việc trả lại tiền là xong. Tuy nhiên, theo quy định pháp luật, nếu như bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc sẽ không lấy lại được, nó sẽ trở thành tài sản của bên nhận đặt cọc.
Còn nếu như bên nhận đặt cọc sau đó không muốn đất nữa, từ chối việc giao kết hợp đồng thì sẽ phải trả lại số tiền đặt cọc của bên đặt cọc, đồng thời trả một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, ngoại trừ trường hợp các bên có sự thỏa thuận khác.
Thứ hai, đảm bảo quy trình chuyển nhượng diễn ra đúng quy định pháp luật:
– Đảm bảo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng, chứng thực đầy đủ.
Theo quy định pháp luật, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng bắt buộc phải được công chứng, chứng thực. Nếu như các bên tiến hành mua bán chỉ thông qua miệng hay mua bán bằng giấy tờ tay thì hợp đồng đó sẽ vô hiệu.
– Khi làm thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, để tránh rủi ro, bên mua có thể thanh toán tiền trực tiếp tại văn phòng công chứng sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng các bên, lưu ý khi thanh toán xong phải có giấy biên nhận tiền ghi rõ thông tin số tiền, xác nhận ký của các bên, cẩn trọng hơn có thể yêu cầu công chứng viên chứng thực biên bản nhận tiền đó.
– Việc thanh toán sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng này chỉ nên thanh toán 80-95% giá trị hợp đồng, giữ lại khoảng 5%-20% còn lại thanh toán nốt sau khi đã hoàn tất thủ tục sang tên Sổ đỏ và bên mua đã nhận được Sổ đỏ, như vậy sẽ có tính ràng buộc nghĩa vụ của đôi bên.
Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:
Nghị định số 88/2019/NĐ-CP quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực tiền tệ và ngân hàng.
Nghị định số 24/2012/NĐ-CP về quản lý hoạt động kinh doanh vàng.
