Có được đăng ký tài sản trên đất khi đang thế chấp không?

1. Quyền của bên thế chấp tài sản trong ngân hàng?

Thế chấp tài sản là một trong những biện pháp bảo đảm được diễn ra phổ biến trong đời sống hiện nay. Tài sản được đem ra thế chấp thông thường là nhà ở các công trình xây dựng gắn liền với đất, các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng; Ngoài ra, còn có thể kể đến các cơ sở sản xuất kinh doanh, công cụ, máy móc hoặc những thiết bị gắn liền với nhà máy, tàu biển, máy bay;… Khi tiến hành thực hiện thế chấp tài sản thì có những quyền và nghĩa vụ ràng buộc lẫn nhau giữa bên thế chấp và bên nhận thế chấp. Căn cứ theo Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015 thì bên thế chấp có những quyền như sau:

 – Trong quá trình thực hiện việc thế chấp có quyền được khai thác công dụng của hoa lợi, lợi tức từ tài sản thế chấp, trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức được phát sinh cũng là tài sản thế chấp theo thỏa thuận mà hai bên đã thống nhất;

– Cá nhân là bên thế chấp có thể tác động vào tài sản thế chấp để đầu tư làm gia tăng giá trị;

– Ngoài ra, còn toàn được quyền bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp đối với tài sản là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất kinh doanh được trao đổi trở thành tài sản thế chấp;

– Xét đến trường hợp tài sản thế chấp là kho hàng thì bên thế chấp có quyền được thay thế hàng hóa trong kho nhưng phải đảm bảo  giá trị của hàng hóa đúng với thỏa thuận ban đầu;

 – Cá nhân này có quyền được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất kinh doanh nếu nhận được sự đồng ý từ bên nhận thế chấp hoặc theo quy định của pháp luật;

– Việc cá nhân thế chấp tài sản vẫn có quyền được cho thuê, cho mượn tài sản bởi một cá nhân khác nhưng phải có trách nhiệm thông báo cho bên thuê, bên mượn nếu biết về tài sản cho thuê cho mượn đang được dùng để thế chấp. Và cũng phải gửi thông báo cho bên nhận thế chấp biết về thông tin này.

  Như vậy với quy định nêu trên cá nhân khi đem tài sản của mình đi thế chấp vẫn có những quyền đến tài sản thuộc sở hữu của mình trong đó bao gồm việc làm tăng giá trị tài sản thế chấp. Điều này hoàn toàn được pháp luật cho phép thực hiện.

2. Có được đăng ký tài sản trên đất khi đang thế chấp không?

Theo ghi nhận của pháp luật dân sự thì việc cá nhân có tài sản đang thế chấp tại ngân hàng được phép thực hiện việc làm tăng giá trị tài sản thế chấp ví dụ như xây dựng nhà, trồng cây,.. Chính vì vậy, cá nhân này cũng có quyền đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi. Bởi theo quy định tại Khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai 2013 thì cá nhân có quyền cũng như nghĩa vụ thực hiện đăng ký biến động đất đai trong những trường hợp dưới đây:

– Cá nhân sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được trao quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê hoặc cho thuê lại; Ngoài ra còn có quyền định đoạt để thừa kế cho một cá nhân hoặc tổ chức khác, tiến hành tặng cho quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất; trong đời sống thường nhật có thể đem tài sản của mình để thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất;

– Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có quyền được thay đổi tên tài sản mà mình đang sở hữu hợp pháp;

– Trong suốt quá trình sử dụng nếu có sự thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu thì cũng phải tiến hành việc đăng ký biến động tại cơ quan có thẩm quyền;

– Tùy thuộc vào mục đích sử dụng đất đã được nhà nước giao thì cá nhân phải tiến hành chuyển đổi mục dichd nếu có sự thay đooir thì mới đảm bảo hợp lệ trong quá trình sử dụng;

– Nếu có sự thay đổi về thời hạn sử dụng đất thì tiến hành đăng ký biến động;

 – Có sự chuyển đổi từ hình thức nhà nước cho thuê đất, thu tiền thuê đất hàng năm sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian mà cá nhân hay hộ gia đình thuê; hoặc chuyển đổi từ hình thức nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất được quy định trong luật đất đai 2013;

– Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác liền với đất của vợ hoặc của chồng muốn chuyển thành quyền sử dụng đất chung quyền sở hữu tài sản chung của cả vợ và chồng;

 – Hoạt động chia tách quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của bạn và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung nhóm chủ sở hữu tài sản chung và tài sản gắn liền với đất;

– Với những vụ án tranh chấp về đất đai nếu thông qua hòa giải mà đạt kết quả thành được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận thì việc thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện theo kết quả này; nếu thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ có ghi nhận việc thay đổi; hoặc nhận quyết định từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai hoặc khiếu nại, tố cáo về đất đai; quyết định của bản án của Tòa án nhân dân và quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; xét đến trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất thì văn bản công nhận kết quả đấu giá này sẽ được coi là phù hợp với quy định pháp luật;

– Phát sinh việc xác lập thay đổi hoặc chấm dứt về sự giúp hạn chế thửa đất liền kề;

– Phát sinh những thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất.

 Như vậy với quy định nêu trên cá nhân hoàn toàn có thể đăng ký biến động đất đai tài sản gắn liền với đất tại Văn phòng đăng ký đất đai thuộc phòng Tài nguyên môi trường cấp huyện. Nên việc thế chấp tại ngân hàng hoặc các tổ chức tín dụng không làm giới hạn việc cá nhân làm tăng giá trị tài sản thế chấp và hoàn toàn có quyền được đăng ký bên động đất đã để đảm bảo quyền lợi của bên thế chấp.

3. Trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất:

3.1. Hồ sơ đăng ký:

– Chuẩn bị 01 mẫu đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền SDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04a/ĐK);

– Tùy vào từng trường hợp sẽ cần có thêm một trong các giấy tờ sau:

+ Chứng minh quyền sở hữu hợp pháp đối với tài sản là nhà ở là sổ đỏ;

+ Còn trong trường hợp công trình xây dựng không phải là nhà ở thì phải có một trong các giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng;

Trong một số trường hợp thì hồ sơ thiết kế xây dựng của công trình đó theo quy định của pháp luật về xây dựng cũng có giá trị trong việc chứng minh mình là chủ sở hữu công trình bởi trên thực tế không ít trường hợp chủ sở hữu công trình không có một trong các loại giấy tờ theo quy định này hoặc công trình được miễn giấy phép xây dựng;

+ Khi tài sản là rừng trồng/cây lâu năm thì phải có một trong giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng/cây lâu năm;

– Đồng thời, cần có thêm sơ đồ về tài sản gắn liền với đất (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã có sơ đồ tài sản phù hợp với hiện trạng);

– Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về tài sản gắn liền với đất (nếu có);

3.2. Thủ tục thực hiện:

– Cơ quan tiếp nhận hồ sơ: Cá nhân sau khi chuẩn bị bộ hồ sơ có thể nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc thực hiện nộp hồ sơ tại UBND cấp xã (xã, phường, thị trấn) nếu có nhu cầu.

– Thời gian để hoàn tất thủ tục này tùy thuộc vào địa điểm để thực hiện: Trong thời gian thực hiện đăng ký biến động sẽ không quá 15 ngày, trừ trường hợp được thực hiện tại các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn thì thời gian thực hiện được tăng thêm 15 ngày.

Văn bản pháp luật được sử dụng:

– Bộ luật Dân sự năm 2015;

– Luật Đất đai năm 2013.