Người thuê đất có được chọn hình thức trả tiền thuê không?

1. Có được chọn hình thức trả tiền thuê đất một lần hoặc hằng năm?

Tại khoản 8 Điều 3 Luật Đất đai 2013 có quy định về Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất thì theo đó Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất chính là việc Nhà nước đưa ra quyết định trao quyền sử dụng đất cho những đối tượng mà có nhu cầu sử dụng đất mà thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất.

Tại khoản 1 Điều 56 Luật Đất đai 2013 và khoản 1 Điều 2 Nghị định 46/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước có quy định về cho thuê đất thì Nhà nước cho thuê đất có thu tiền thuê đất hàng năm hoặc là có thu tiền thuê đất một lần cho cả một thời gian thuê trong các trường hợp sau đây:

– Trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nhằm để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, để nuôi trồng thủy sản, làm muối;

– Trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu để tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp mà vượt hạn mức được giao theo quy định của pháp luật;

– Trường hợp hộ gia đình, cá nhân mà sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất sử dụng cho các hoạt động khoáng sản; đất sản xuất về vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất của cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;

– Trường hợp hộ gia đình, cá nhân mà sử dụng đất nhằm để xây dựng công trình công cộng mà có mục đích kinh doanh;

– Trường hợp hộ gia đình, cá nhân mà sử dụng đất làm muối mà vượt hạn mức giao đất tại địa phương nhằm để sản xuất muối và các tổ chức kinh tế, người Việt Nam mà định cư ở nước ngoài, các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có sử dụng đất nhằm để thực hiện các dự án đầu tư sản xuất muối theo đúng quy định của pháp luật.

– Trường hợp hộ gia đình, cá nhân mà không trực tiếp sản xuất nông nghiệp, sản xuất lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản hay làm muối mà được giao đất mà không thu tiền sử dụng đất nhưng lại đang sử dụng đất làm kinh tế trang trại nhưng phải chuyển sang thuê đất theo các quy định tại Điểm b Khoản 4 Điều 142 của Luật Đất đai; những hộ gia đình, cá nhân mà đang sử dụng đất để làm kinh tế trang trại khi mà chuyển đổi mục đích sử dụng các loại đất mà sẽ phải chuyển sang thuê đất theo các quy định tại Khoản 3 Điều 142 của Luật Đất đai.

– Trường hợp tổ chức kinh tế, người Việt Nam mà định cư ở nước ngoài, các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện thuê đất để đầu tư xây dựng các công trình ngầm theo các quy định tại Khoản 2 Điều 161 của Luật Đất đai.

– Trường hợp tổ chức kinh tế, người Việt Nam mà định cư ở nước ngoài, các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài mà sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp hay nuôi trồng thủy sản, làm muối; sử dụng đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; sử dụng đất xây dựng các công trình công cộng mà có mục đích kinh doanh; sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư nhà ở nhằm để cho thuê;

– Trường hợp tổ chức kinh tế, các tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, những người Việt Nam định cư ở nước ngoài, các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài mà sử dụng đất để xây dựng công trình sự nghiệp;

– Trường hợp tổ chức nước ngoài mà có chức năng ngoại giao sử dụng đất nhằm để xây dựng trụ sở làm việc.

Thêm nữa, tại khoản 1 Điều 172 Luật Đất đai 2013 có quy định quyền lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất, theo đó các tổ chức kinh tế, các tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, các hộ gia đình, cá nhân, những người Việt Nam định cư ở nước ngoài, các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài mà thực hiện việc  thuê đất của nhà nước được quy định trong các trường hợp vừa nêu trên thì được lựa chọn về hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc là thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả một thời gian thuê.

Tuy nhiên, có những trường hợp pháp luật quy định người thuê đất không được lựa chọn hình thức thuê đất hàng năm hoặc thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, cụ thể tại khoản 2 Điều 56 Luật Đất đai 2013 và khoản 2 Điều 2 Nghị định 46/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước, theo đó những trường hợp mà nhà nước cho thuê đất phải trả tiền thuê đất hàng năm trong các trường hợp sau:

– Trường hợp đơn vị vũ trang nhân dân mà sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, sản xuất lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản hay làm muối hoặc là sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp nuôi trồng thủy sản hay làm muối kết hợp với các nhiệm vụ quốc phòng, an ninh.

– Trường hợp tổ chức kinh tế, hộ gia đình hay các cá nhân sử dụng đất sông, ngòi, kênh rạch, suối nhằm để nuôi trồng thủy sản theo đúng quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều 163 của Luật Đất đai.

– Trường hợp người Việt Nam mà định cư ở nước ngoài, các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài mà sử dụng đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối nhằm để thực hiện các dự án đầu tư để nuôi trồng thủy sản theo đúng các quy định tại Điểm c Khoản 1 Điều 163 của Luật Đất đai.

Như vậy, chủ thể thuê đất hoàn toàn có quyền được chọn hình thức trả tiền thuê đất một lần hoặc trả tiền thuê đất hàng năm, tuy nhiên không phải trường hợp nào người thuê đất cũng được lựa chọn hình thức trả tiền thuê mà sẽ phải tuân thủ theo đúng các trường hợp mà pháp luật quy định.

2. Các quyền và nghĩa vụ của mỗi chủ thể thuê đất:

2.1. Đối với trường hợp nhà nước cho người thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê:

Chủ thể thuê đất là tổ chức kinh tế; tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính mà đối với tiền thuê đất đã trả mà không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước có các quyền và nghĩa vụ sau:

– Có các quyền và nghĩa vụ chung quy định tại các Điều 166 và Điều 170 của Luật Đất đai 2013

– Chuyển nhượng về quyền sử dụng đất, các tài sản thuộc sở hữu của mình mà gắn liền với đất;

– Cho thuê lại về quyền sử dụng đất, các tài sản mà thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất

– Tặng cho về quyền sử dụng đất cho Nhà nước;

– Thế chấp bằng quyền sử dụng đất, các tài sản thuộc sở hữu của mình mà gắn liền với đất tại những tổ chức tín dụng mà được phép hoạt động tại Việt Nam;

– Góp vốn bằng chính quyền sử dụng đất, các tài sản mà thuộc sở hữu của mình mà gắn liền với đất nhằm để hợp tác sản xuất, để kinh doanh với các tổ chức, cá nhân, hay người Việt Nam định cư ở nước ngoài, các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo đúng quy định của pháp luật.

Chủ thể thuê đất là tổ chức sự nghiệp công lập mà tự chủ tài chính mà tiền thuê đất đã trả mà có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì sẽ có quyền và nghĩa vụ sau:

– Có quyền và nghĩa vụ chung theo quy định tại các Điều 166 và Điều 170 của Luật Đất đai 2013

– Trường hợp này không có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, quyền tặng cho, quyền cho thuê quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; sẽ không được bồi thường về đất khi mà Nhà nước thu hồi đất.

Các tổ chức được Nhà nước cho thuê đất có trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng lại được miễn, giảm tiền thuê đất thì sẽ có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

– Trường hợp mà được Nhà nước cho thuê đất nhằm để thực hiện các dự án xây dựng kinh doanh nhà ở thì có quyền và nghĩa vụ theo đúng quy định của pháp luật về đất đai như trong trường hợp không được miễn hoặc là không được giảm tiền thuê đất;

– Trường hợp mà được Nhà nước cho thuê đất nhằm để thực hiện các dự án đầu tư vì mục đích lợi nhuận nhưng lại không thuộc trường hợp để xây dựng kinh doanh nhà thì sẽ có quyền và nghĩa vụ theo đúng quy định của pháp luật về đất đai như trong trường hợp không được miễn hoặc là không được giảm tiền thuê đất đối với các loại đất có mục đích sử dụng tương ứng;

– Trường hợp mà được Nhà nước  cho thuê đất nhằm để thực hiện các dự án đầu tư vì mục đích lợi nhuận nhưng lại không thuộc trường hợp là xây dựng kinh doanh nhà ở mà lại được miễn tiền thuê đất thì sẽ có quyền và nghĩa vụ theo đúng quy định của pháp luật về đất đai như là trường hợp được Nhà nước cho thuê đất có trả tiền thuê đất hàng năm đối với các loại đất có mục đích sử dụng tương ứng

Chủ thể là hộ gia đình, các cá nhân có các quyền, nghĩa vụ sau:

– Có quyền và nghĩa vụ chung theo quy định tại các Điều 166 và Điều 170 của Luật Đất đai 2013

– Chuyển đổi về quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng ở một xã, phường, thị trấn với các hộ gia đình, cá nhân khác;

– Chuyển nhượng về quyền sử dụng đất đúng theo quy định của pháp luật;

– Cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác, cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam được thuê quyền sử dụng đất;

– Các cá nhân sử dụng đất có quyền để thừa kế về quyền sử dụng đất của mình theo di chúc hoặc là theo pháp luật.

– Tặng cho về quyền sử dụng đất

– Thế chấp về quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng mà được phép hoạt động tại Việt Nam, tại các tổ chức kinh tế khác hoặc là cá nhân theo quy định của pháp luật;

– Góp vốn bằng quyền sử dụng đất với các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, với người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhằm để hợp tác sản xuất, kinh doanh

2.2. Đối với trường hợp nhà nước cho người thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm:

Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

– Các quyền và nghĩa vụ chung được quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này;

– Thế chấp các tài sản thuộc sở hữu của mình mà gắn liền với đất thuê tại những tổ chức tín dụng mà được phép hoạt động tại Việt Nam;

– Bán tài sản mà thuộc sở hữu của mình mà gắn liền với đất thuê khi có đủ các điều kiện quy định tại Điều 189 của Luật này; đối với người mua tài sản sẽ được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo đúng mục đích đã được xác định;

– Góp vốn bằng các tài sản thuộc sở hữu của mình mà gắn liền với đất thuê; đối với người nhận góp vốn bằng các tài sản sẽ được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo đúng mục đích đã được xác định;

– Cho thuê lại quyền sử dụng đất theo đúng hình thức trả tiền thuê đất hàng năm đối với loại đất đã được xây dựng xong về kết cấu hạ tầng trong trường hợp là được phép đầu tư xây dựng kinh doanh về kết cấu hạ tầng đối với loại đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, hay khu chế xuất, khu công nghệ cao, hay khu kinh tế.

– Các tổ chức kinh tế, các tổ chức sự nghiệp công lập mà sử dụng đất thuê của tổ chức, của hộ gia đình, của cá nhân ngoài khu công nghiệp, cụm công nghiệp, hay khu chế xuất thì có những quyền và nghĩa vụ theo đúng quy định của pháp luật về dân sự.

Hộ gia đình, cá nhân có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

– Các quyền và nghĩa vụ chung theo quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này;

– Bán các tài sản mà thuộc sở hữu của mình mà gắn liền với đất thuê; đối với người mua tài sản sẽ được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo đúng mục đích đã được xác định;

– Để thừa kế, được tặng cho các tài sản thuộc sở hữu của mình mà gắn liền với đất thuê; những người nhận thừa kế, những người được tặng cho tài sản sẽ được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo đúng mục đích đã được xác định;

– Cho thuê các tài sản thuộc sở hữu của mình mà gắn liền với đất thuê theo đúng quy định của pháp luật về dân sự

– Thế chấp bằng các tài sản thuộc sở hữu của mình mà gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng mà được phép hoạt động tại Việt Nam, tại các tổ chức kinh tế khác hoặc là cá nhân theo đúng quy định của pháp luật;

– Góp vốn bằng các tài sản thuộc sở hữu của mình mà gắn liền với đất thuê ở trong thời hạn thuê đất với các tổ chức, các hộ gia đình, các cá nhân, những người Việt Nam mà định cư ở nước ngoài nhằm để hợp tác sản xuất, kinh doanh; những người nhận góp vốn bằng các tài sản sẽ được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo đúng mục đích đã được xác định.

Căn cứ pháp lý:

– Luật Đất đai 2013;

– Nghị định 46/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.