Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có những quy định cụ thể chuyên sâu tuy nhiên liên quan riêng đến mảnh đất có mồ mả thì chưa có quy định sự rõ ràng bởi tính chất nhạy cảm của yếu tố này. Vì thế nhiều người đặt ra thắc mắc: Có được cấp sổ đỏ và chuyển nhượng đất có mồ mả hay không?
Mục lục bài viết
1. Đất có mồ mả có được cấp sổ đỏ không?
Hầu hết hiện nay có những mảnh đất tồn tại mồ mả, vì thế nhiều người đặt ra câu hỏi đất mồ mả có được cấp sổ đỏ không? Vậy để trả lời câu hỏi này thì cần phải xét đến trường hợp đất mồ mả đó có thuộc các trường hợp không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp
– Người đang quản lý, sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của địa phương xã, phường hoặc thị trấn;
– Người thuê, thuê lại đất của người sử dụng đất, trừ trường hợp thuê, thuê lại đất của nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;
– Người nhận khoán đất trong các nông trường, lâm trường, doanh nghiệp nông, lâm nghiệp, ban quản lý rừng phòng hộ, ban quản lý rừng đặc dụng;
– Người đang sử dụng đất không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
– Người sử dụng đất có đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
– Tổ chức, ủy ban nhân dân cấp xã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích xây dựng công trình công cộng gồm đường giao thông, công trình dẫn nước, dẫn xăng, dầu, khí; đường dây truyền tải điện, truyền dẫn thông tin; khu vui chơi giải trí ngoài trời; nghĩa trang, nghĩa địa không nhằm mục đích kinh doanh;
– Và cuối cùng là các tổ chức, cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất để quản lý.
Vì thế đối chiếu so sánh với quy định pháp luật như trên thì trường hợp đất có mua mà không thuộc một trong các trường hợp không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho nên, xét về mặt pháp lý thì đất có mồ mả sẽ được cấp sổ đỏ đối với các trường hợp mà đất này có các giấy tờ đảm bảo các điều kiện về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp
Ngoài ra với đặc điểm đặc thù là một loại hình thuộc diện bất động sản cho nên khi tiến hành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì các chủ thể đó cũng cần phải đáp ứng các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 và Điều 101 của pháp luật đất đai hiện hành. Như vậy nếu như mảnh đất đó mặc dù tồn tại mồ mả nhưng đất đạt được sử dụng ổn định lâu dài không có tranh chấp từ trước ngày 1/7/2004 và không có bất cứ hành vi vi phạm pháp luật đất đai nào nay được ủy ban nhân dân cấp xã phường thị trấn xác nhận rằng đất đó phù hợp với quy hoạch kế hoạch sử dụng đất của ủy ban nhân dân đồng thời cũng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền tiến hành phê duyệt thì mảnh đất đó sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật mà không có bất kỳ sự phân biệt nào. Vì thế có thể nói rằng đất có mồ mả vẫn thuộc trường hợp được cấp sổ đỏ theo như pháp luật đất đai hiện hành quy định nếu mảnh đất đó đáp ứng được các điều kiện nhất định.
2. Đất có mồ mả có được chuyển nhượng không?
Theo quy định của pháp luật thì không phải trường hợp nào cũng được phép tiến hành chuyển nhượng. Vì thế cho nên pháp luật đất đai ghi nhận rằng không phải mọi trường hợp đất mồ mả đều được phép chuyển nhượng mà chỉ được phép chuyển nhượng khi đó đảm bảo được các điều kiện luật định. Cụ thể là đối với trường hợp trên đất có suất hiện mồ mả thì việc chuyển nhượng được ghi nhận như sau:
Thứ nhất, đối với trường hợp đất đó được sử dụng làm nghĩa trang hoặc nghĩa địa theo quy định tại Điều 162 Luật Đất đai năm 2013 hiện hành. Nếu như đất rơi vào trường hợp được xác định là diện tích sử dụng đất được nhà nước giao cho các tổ chức thực hiện các dự án đầu tư về cơ sở hạ tầng để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng theo Điều 55 Luật Đất đai hiện hành. Vì thế nếu đất mồ mả rơi vào trường hợp này thì pháp luật quy định rằng các tổ chức được quyền tiến hành chuyển nhượng theo quy định của pháp luật dân sự các dự án gắn liền với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Còn nếu như đất thuộc trường hợp được nhà nước giao đất không thu tiền và cũng không nhầm mục đích kinh doanh thương mại để được sử dụng làm nghĩa trang, nghĩa địa thì sẽ không được phép chuyển nhượng dưới bất kỳ hình thức nào.
Thứ hai, trường hợp mặc dù đất không thuộc Điều 162 của Luật Đất đai hiện hành nhưng trên đất có sự xuất hiện của mồ mả. Thì đây là trường hợp mà những người sử dụng đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp có mục đích sử dụng riêng của họ không phải là mục đích làm nghĩa trang hoặc nghĩa địa trên thửa đất này. Vì thế cho nên người sử dụng đất trong trường hôm nay được quyền chuyển nhượng nếu thỏa mãn các điều kiện được phép chuyển nhượng đất theo điều 188 Luật Đất đai hiện hành.
Như vậy thì nhìn chung không phải trong mọi trường hợp đất có mồ mả đều được phép chuyển nhượng mà chỉ trong một số trường hợp nhất định mới được thực hiện giao dịch trên. Tuy nhiên đối với câu hỏi đất có mồ mả có được phát triển nhậu không? Thì câu trả lời là có nếu đáp ứng được các điều kiện nhất định, chứ không phải là luôn luôn phải tuyệt đối cấm chuyển nhượng đối với những loại đất rơi vào trường hợp trên.
3. Trình tự và thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất có mồ mả:
Thứ nhất, thanh toán các chi phí cần thiết để di chuyển phần mộ. Bởi hiện nay nữa muốn chi trả các khoản chi phí di chuyển liên quan đến các phần mộ thì có thể thực hiện việc thỏa thuận trực tiếp đối với người nhà của phần mộ đó. Việc thỏa thuận này sẽ phải được xác lập bằng văn bản có xác nhận của ủy ban nhân dân xã phường thị trấn đối với nơi mảnh đất tọa lạc. Về việc thanh toán thì các chủ thể chỉ cần thực hiện nghĩa vụ thanh toán đối với từng người hoặc một người được đại diện theo ủy quyền theo như sự thỏa thuận của các bên. Các giấy tờ để chứng minh phần mộ gồm có: các
Thứ hai, xác định điều kiện để nhận chuyển nhượng mảnh đất có các ngôi mộ. Các chủ thể cần phải tiến hành lập hợp đồng chuyển nhượng có công chứng chứng thực theo quy định của pháp luật đáp ứng đầy đủ các điều kiện quy định tại điều 188 Luật Đất đai 2013.
Thứ ba, khi có yêu cầu công chứng thì công chứng viên sẽ căn cứ vào các giấy tờ để làm thủ tục công chứng đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Phần ngôi mộ trên đất thì công chứng viên sẽ tiến hành xác định thực tế xem đó thuộc về sở hữu của ai như đã phân tích ở trên. Thông qua quá trình xác định chủ sở hữu đối với phần mộ đó thì sẽ phải căn cứ vào giấy tờ chứng minh quyền tài sản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định của pháp luật. Và chủ sở hữu tài sản phải làm thủ tục theo trình tự tại văn phòng đăng ký đất đai để chứng minh quyền sở hữu của mình. Sau đó thì công chứng viên theo thẩm quyền của mình sẽ tiến hành chứng nhận giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật dựa trên những giấy tờ pháp lý đã có sẵn.
4. Một số lưu ý để tránh mua phải đất có mồ mả:
Theo khía cạnh tâm linh thì đất mồ mả là nơi sinh sống của cõi âm, nhiều người yếu bóng vía thì họ khó có thể sinh hoạt trên mảnh đất đó sao cho đảm bảo về mặt tinh thần cũng như sức khỏe. Do đó để tránh những trường hợp không đáng có xảy ra, cần lưu ý những điểm sau đây:
Thứ nhất, cần tiến hành xem xét kĩ lưỡng mảnh đất đang có nhu cầu mua, nếu có khả năng và điều kiện thì nên đến trực tiếp mảnh đất đó, đồng thời tham khảo những quan điểm của những người sinh sống lâu năm tại địa phương đó, bởi họ là những người nắm bắt rõ nhất thông tin của mảnh đất và có thể cho bạn những lời khuyên hữu ích nhất.
Thứ hai, nếu không có thể đến trực tiếp mảnh đất, thì nên nhờ một người đáng tin cậy để họ đến đó khảo sát giúp, đặc biệt là nên xem xét địa thế cũng như vị trí của mảnh đất đó, để có thể phát hiện kịp thời.
Thứ ba, nếu trong trường hợp mua phải mảnh đất có mồ mả, thì nên cúng bái tâm linh thể hiện sự tôn trọng đối với các thế hệ đã khuất, cũng như là một biện pháp để trấn an bản thân về mặt tinh thần, cúng bái để cõi âm phù hộ cho gia đình bạn cả về sức khỏe, cuộc sống và công việc.
Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:
– Luật Đất đai năm 2013;
–
