Có đòi lại được đất cho mượn không có giấy tờ chứng minh?

1. Căn cứ pháp lý:

Luật đất đai năm 2013

Nghị định 43/2014/NĐ – CP ngày 15 tháng 05 năm 2014

2. Nội dung tư vấn:

Dựa theo thông tin bạn cung cấp thì hiện tại, bạn đang muốn đòi lại mảnh đất mà gia đình bạn đã cho người khác mượn, sử dụng và xây dựng từ 10 năm trước. Tuy nhiên, gia đình mượn đất không đồng ý trả lại đất. Hiện nay, mảnh đất này vẫn chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 

Có thể thấy, mảnh đất mà gia đình đang tranh chấp, muốn đòi lại chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chưa thể khẳng định được gia đình bạn hay gia đình người mượn đất có quyền sở hữu quyền sử dụng đất đối với mảnh đất này. Bởi căn cứ theo quy định tại Khoản 16 Điều 3 Luật đất đai năm 2013 thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được xác định là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có thẩm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.

Ngoài ra, việc gia đình bạn cho người hàng xóm mượn đất đều không có giấy tờ ghi nhận lại, và mảnh đất này gia đình kia đã sử dụng được 10 năm nay, nên tại thời điểm hiện tại, không có căn cứ để xác định mảnh đất này ông bà bạn đã cho người hàng xóm đấy mượn.

Đồng thời, hiện tại người mượn đất cũng không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với mảnh đất này. Trường hợp này, để giải quyết tranh chấp cần xác định gia đình bạn hoặc gia đình bên kia có đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Cụ thể:

Thứ nhất, xem xét về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với mảnh đất này của gia đình bạn.

Xem xét trong trường hợp của bạn, trong thông tin không nói rõ, gia đình bạn có chứng cứ, giấy tờ ghi nhận lại nguồn gốc đất thuộc về ông bà, tổ tiên của bạn hay không, ví dụ như quyết định giao đất, bằng khoán đất… Do vậy, gia đình bạn chỉ đủ điều kiện sử dụng đất nếu thuộc một trong các trường hợp sau:

Trường hợp 1: Gia đình bạn có các giấy tờ theo quy định tại Điều 100 Luật đất đai năm 2013:

Căn cứ theo quy định tại Điều 100 Luật đất đai năm 2013 thì hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau thì đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, gồm các giấy tờ sau:

– Những giấy tờ về quyền sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa, Chính phủ cách mạng lâm thời Cộng hòa miền nam Việt Nam, nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.

 – Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993.

 – Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất

– Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

– Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

– Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

– Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 100 Luật đất đai năm 2013 được trích dẫn ở trên mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

Căn cứ theo quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều 100 Luật đất đai năm 2013, khi bạn có một trong các giấy tờ được quy định tại Điều 100 Luật đất đai năm 2013 được trích dẫn ở trên thì để để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, gia đình bạn phải đáp ứng điều kiện về việc sử dụng đất ổn định lâu dài.

Trường hợp 2: Gia đình bạn không có bất cứ giấy tờ gì về nguồn gốc đất theo quy định tại Điều 100 Luật đất đai năm 2013.

Trong trường hợp gia đình bạn không có bất cứ giấy tờ gì về nguồn gốc đất theo quy định tại Điều 100 Luật đất đai năm 2013 như Bằng khoán đất, bằng khoán điền thổ,… thì gia đình bạn vẫn có thể cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu thuộc một trong các trường hợp:

 – Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai năm 2013, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

 – Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất  đai năm 2013 nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Như vậy, từ những phân tích nêu trên, cho dù gia đình bạn có các giấy tờ về nguồn gốc sử dụng đất hay không thì để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, gia đình bạn phải đáp ứng điều kiện sử dụng đất ổn định lâu dài. 

Căn cứ sử dụng đất ổn định lâu dài được xác định theo quy định tại Điều 21 Nghị định 43/2014/NĐ – CP, cụ thể:

“Điều 21. Căn cứ xác định việc sử dụng đất ổn định 

1. Sử dụng đất ổn định là việc sử dụng đất liên tục vào một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc đến thời điểm quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận). 

2. Thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định căn cứ vào thời gian và nội dung có liên quan đến mục đích sử dụng đất ghi trên một trong các giấy tờ sau đây: 

a) Biên lai nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất; 

b) Biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc sử dụng đất, biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc xây dựng công trình gắn liền với đất; 

c) Quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân đã có hiệu lực thi hành, quyết định thi hành bản án của cơ quan Thi hành án đã được thi hành về tài sản gắn liền với đất; 

d) Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có hiệu lực thi hành; biên bản hòa giải tranh chấp đất đai có chữ ký của các bên và xác nhận của đại diện Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất; 

đ) Quyết định giải quyết khiếu nại, tố cáo của cơ quan nhà nước có thẩm quyền có liên quan đến việc sử dụng đất; 

e) Giấy tờ về đăng ký hộ khẩu thường trú, tạm trú dài hạn tại nhà ở gắn với đất ở; Giấy chứng minh nhân dân hoặc Giấy khai sinh, giấy tờ nộp tiền điện, nước và các khoản nộp khác có ghi địa chỉ nhà ở tại thửa đất đăng ký; 

g) Giấy tờ về việc giao, phân, cấp nhà hoặc đất của cơ quan, tổ chức được Nhà nước giao quản lý, sử dụng đất; 

h) Giấy tờ về mua bán nhà, tài sản khác gắn liền với đất hoặc giấy tờ về mua bán đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên liên quan; 

i) Bản đồ, sổ mục kê, tài liệu điều tra, đo đạc về đất đai qua các thời kỳ; 

k) Bản kê khai đăng ký nhà, đất có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã tại thời điểm kê khai đăng ký. 

3. Trường hợp thời điểm sử dụng đất thể hiện trên các loại giấy tờ quy định tại Khoản 2 Điều này có sự không thống nhất thì thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định theo giấy tờ có ghi ngày tháng năm sử dụng đất sớm nhất. 

4. Trường hợp không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Khoản 2 Điều này hoặc trên giấy tờ đó không ghi rõ thời điểm xác lập giấy tờ và mục đích sử dụng đất thì phải có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về thời điểm bắt đầu sử dụng đất và mục đích sử dụng đất trên cơ sở thu thập ý kiến của những người đã từng cư trú cùng thời điểm bắt đầu sử dụng đất của người có yêu cầu xác nhận trong khu dân cư (thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố) nơi có đất.”

Xem xét trong trường hợp của bạn, theo thông tin, mảnh đất này thuộc về ông bà bạn trước đó nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ông bà bạn đã cho người khác mượn, mà không có giấy tờ về việc mượn đất và người mượn đất đã sử dụng liên tục đến nay đã hơn 10 năm. Trong trường hợp này, căn cứ theo quy định tại Điều 21 Nghị định 43/2014/NĐ – CP thì gia đình bạn không đáp ứng yếu tố sử dụng đất ổn định, lâu dài, bởi trên thực tế, gia đình bạn đã không sử dụng mảnh đất này suốt 10 năm (từ khi cho mượn đến nay). Do vậy, căn cứ theo quy định tại Điều 100, Điều 101 Luật đất đai năm 2013, và Điều 21 Nghị định 43/2014/NĐ – CP, thì dù gia đình bạn có giấy tờ về nguồn gốc sử dụng đất hay không thì gia đình bạn cũng không đáp ứng đủ điều kiện về việc sử dụng đất ổn định lâu dài, không đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Thứ hai, xem xét về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với mảnh đất này của gia đình mượn đất.

Căn cứ theo quy định tại Điều 21 Nghị định 43/2014/NĐ – CP thì gia đình mượn đất của bạn hiện đang sử dụng đất không có giấy tờ về nguồn gốc đất theo quy định tại Điều 100 Luật đất đai năm 2013, cũng không có giấy tờ về việc mượn đất, nhưng đã trực tiếp sử dụng liên tục trên phần đất này từ 10 năm trước đến nay vào một mục đích nhất định, nên gia đình này được xác định là người sử dụng đất ổn định lâu dài. 

Trường hợp này, gia đình mượn đất của bên bạn có thể thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 101 Luật đất đai năm 2013 khi đất sử dụng ổn định lâu dài, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch.

Như vậy, qua phân tích nêu trên, gia đình bạn không có giấy tờ về việc cho mượn đất, cũng không đủ căn cứ để xác định mảnh đất này thuộc về ông bà bạn. Hơn nữa, gia đình bạn cho dù có giấy tờ về nguồn gốc đất theo quy định tại Điều 100 Luật đất đai năm 2013 hay không nhưng đều không đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do không đáp ứng điều kiện sử dụng đất ổn định lâu dài. Trong khi đó, gia đình mượn đất, tuy không có giấy tờ về nguồn gốc đất theo quy định tại Điều 100 Luật đất đai năm 2013 nhưng lại sử dụng ổn định lâu dài từ 10 năm trước tới nay, có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 101 Luật đất đai năm 2013 nếu không có tranh chấp. Do vậy, gia đình bạn khó có thể đòi lại đất cho dù có khởi kiện tranh chấp về quyền sử dụng đất, mà người sử dụng đất ổn định lâu dài vẫn sẽ được pháp luật bảo vệ.

Trường hợp bạn muốn đòi lại phần đất mà gia đình bạn đã cho mượn, bạn vẫn có thể làm đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai gửi lên Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất. Nếu không hòa giải được, để bảo vệ quyền lợi của mình, bạn có thể làm đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai gửi lên Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất hoặc Tòa án để được giải quyết.