Ban quản trị nhà chung cư là gì? Có bắt buộc phải thành lập ban quản trị chung cư không?
Cùng với sự phát triển của xã hội, nhiều người dân đổ xô đến các thành phố để sinh sống và làm việc. Tuy nhiên quỹ đất ở các thành phố này lại không đủ để đáp ứng nhu cầu nhà ở cho tất cả người dân vậy nên việc ở nhà chung cư trở thành phương án được nhiều người lựa chọn. Khi chuẩn bị mua chung cư thì ngoài các yếu tố giá cả, chất lượng căn hộ, vị trí căn hộ…..thì ban quản trị nhà chung cư cũng là vấn đề được nhiều người quan tâm. bài viết dưới đây sẽ tìm hiểu và giải đáp những vấn đề liên quan đến việc có bắt buộc phải thành lập ban quản trị nhà chung cư không?
Căn cứ pháp lý:
–
– Thông tư 06/2019/TT-BXD sửa đổi, bổ sung một số điều của các thông tư liên quan đến quản lý, sử dụng nhà chung cư.
Dịch vụ Luật sư
Mục lục bài viết
1. Ban quản trị nhà chung cư là gì?
Theo điều 3 Luật Nhà ở năm 2014 thì khái niệm nhà chung cư được định nghĩa như sau:
“Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.”
Mặc dù trong hiện nay chưa có định nghĩa cụ thể về ban quản trị nhà chung cư nhưng chúng ta có thể hiển ban quản trị nhà chung cư là một tổ chức chịu trách nhiệm quản lý các hoạt động chung của nhà chung cư, là đại diện cho toàn bộ các chủ sở hữu của tòa nhà chung cư đó. Ban quản trị nhà chung có tư cách pháp nhân, con dấu, được thực hiện các quyền và trách nhiệm quy định tại Luật Nhà ở năm 2014. Việc bầu hoặc bãi nhiệm thành viên của ban quản trị nhà chung cư được thực hiện thông qua hội nghị nhà chung cư.
Theo quy định tại khoản 3 điều 17 Quy chế ban hành kèm theo Thông tư 02/2016/TT-BXD, ban quản trị nhà chung cư có nhiệm kỳ hoạt động 03 năm, khi hết nhiệm kỳ hoạt động sẽ được bầu lại tại hội nghị nhà chung cư thường niên của năm cuối nhiệm kỳ trừ trường hợp có hội nghị bất thường để thay thế ban quản trị.
Ngoài ra thì có một tổ chức khác trong nhà chung cư thường xuyên bị nhầm lẫn với ban quản trị đó là ban quản lý nhà chung cư. Căn cứ quy định tại Thông tư 02/2016/TT-BXD thì bản quản lý nhà chung cư được hiểu là một tổ chức được thuê hoặc có thể là chủ đầu tư để thực hiện việc quản lý vận hành nhà chung cư. Đồng thời, ban quản lý chung cư có thể thực hiện thu phí quản lý vận hành nhà chung cư hàng tháng hoặc theo định kỳ để bảo dưỡng, điều khiển hệ thống máy móc và cung cấp dịch vụ vệ sinh, phòng cháy chữa cháy… của cả tòa nhà chung cư.
Từ những điều trên có thể thấy ban quản trị và ban quản lý nhà chung cư là hai tổ chức khác nhau. Nếu ban quản lý chung cư quản lý sự vận hành, các hoạt động khác của chung cư thì ban quản trị chung cư phải chịu trách nhiệm mọi hoạt động của nhà chung cư.
Tại điều 104 luật Nhà ở năm 2014 quy định một số quyền và trách nhiệm của Ban quản trị nhà chung cư như sau:
Đối với chung cư có nhiều chủ sở hữu:
– Đôn đốc, nhắc nhở chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thực hiện đúng nội quy, quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư.
– Quản lý, sử dụng phí bảo trì phần sở hữu chung theo quy định của pháp luật và quyết định của Hội nghị nhà chung cư, báo cáo về việc thu, chi khoản kinh phí này trước hội nghị nhà chung cư.
– Đề nghị Hội nghị nhà chung cư thông qua giá dịch vụ quản lý vận hành chung cư
– Ký hợp đồng cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư với chủ đầu tư/đơn vị có chức năng sau khi đã được hội nghị chung cư lựa chọn. Nếu nhà chung cư không yêu cầu phải có đơn vị quản lý thì ban quản trị nhà chung cư thực hiện thu, chi kinh phí quản lý vận hành theo quyết định của Hội nghị nhà chung cư
– Ký hợp đồng với đơn vị có năng lực bảo trì nhà ở để thực hiện bảo trì phần sở hữu chung và giám sát công việc này.
– Thu thập,tổng hợp ý kiến, kiến nghị của người sử dụng nhà chung cư về việc quản lý, sử dụng, cung cấp dịch vụ nhà chung cư và phối hợp với cơ quan chức năng, cá nhân, tổ chức có liên quan để xem xét, giải quyết.
– Phối hợp xây dựng nếp sống văn minh, trật tự, an toàn xã hội với chính quyền địa phương, tổ dân phố.
– Thực hiện quy chế hoạt động đã được thông qua, không được tự ý bãi miễn hoặc bổ sung thành viên Ban quản trị chung cư.
– Hưởng thù lao trách nhiệm và chi phí hợp lý khác theo quyết định của hội nghị nhà chung cư.
– Chịu trách nhiệm trước pháp luật, chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư khi thực hiện quyền và trách nhiệm không đúng với quy định.
– Thực hiện các công việc khác do Hội nghị nhà chung cư giao mà không trái với quy định pháp luật.
Đối với chung cư có một chủ sở hữu:
– Đôn đốc, nhắc nhở chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thực hiện đúng nội quy, quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư.
– Thu thập,tổng hợp ý kiến, kiến nghị của người sử dụng nhà chung cư về việc quản lý, sử dụng, cung cấp dịch vụ nhà chung cư và phối hợp với cơ quan chức năng, cá nhân, tổ chức có liên quan để xem xét, giải quyết.
– Phối hợp xây dựng nếp sống văn minh, trật tự, an toàn xã hội với chính quyền địa phương, tổ dân phố.
– Thực hiện quy chế hoạt động đã được thông qua, không được tự ý bãi miễn hoặc bổ sung thành viên Ban quản trị chung cư.
– Hưởng thù lao trách nhiệm và chi phí hợp lý khác theo quyết định của hội nghị nhà chung cư.
– Chịu trách nhiệm trước pháp luật, chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư khi thực hiện quyền và trách nhiệm không đúng với quy định.
– Thực hiện các công việc khác do Hội nghị nhà chung cư giao mà không trái với quy định pháp luật.
Ngoài ra, điều 41 thông tư 02/2016/TT-BXD về quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư và khoản 20 điều 1 thông tư 06/2019/TT-BXD sửa đổi, bổ sung một số điều của các thông tư liên quan đến quản lý, sử dụng nhà chung cư cũng quy định về quyền và trách nhiệm của ban quản trị nhà chung cư như sau:
“1. Ban quản trị nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được thực hiện các quyền, trách nhiệm quy định tại Khoản 1 Điều 104 của Luật Nhà ở và các quyền, trách nhiệm sau đây:
a) Nhận bàn giao, lưu trữ, quản lý hồ sơ nhà chung cư; cung cấp một bộ hồ sơ đã nhận bàn giao từ chủ đầu tư cho đơn vị quản lý vận hành trong trường hợp nhà chung cư phải có đơn vị quản lý vận hành theo quy định tại Khoản 2 Điều 5 của Quy chế này, trừ trường hợp đơn vị quản lý vận hành là chủ đầu tư;
b) Chuẩn bị các nội dung và tổ chức họp hội nghị nhà chung cư theo quy định của Quy chế này; thông báo công khai nội dung hợp đồng quản lý vận hành và hợp đồng bảo trì đã ký kết tại hội nghị nhà chung cư;
c) Báo cáo kết quả hoạt động, thu, chi tài chính của Ban quản trị, kết quả công việc bảo trì và việc thu, chi kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư để hội nghị nhà chung cư kiểm tra, giám sát, thông qua theo quy định của Quy chế này;
d) Thay mặt chủ sở hữu để thực hiện các quyền đối với phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở và Quy chế này; không được kích động người khác gây mất trật tự, an ninh tại khu vực nhà chung cư;
đ) Chịu trách nhiệm trước các chủ sở hữu nhà chung cư về nhiệm vụ được giao; chấp hành đúng quy chế hoạt động, quy chế thu, chi tài chính của Ban quản trị;
e) Đề nghị cơ quan có thẩm quyền tổ chức họp hội nghị nhà chung cư, công nhận Ban quản trị nhà chung cư theo quy định của Quy chế này; tổ chức họp hội nghị nhà chung cư để quyết định thay thế đơn vị quản lý vận hành trong trường hợp đơn vị đang quản lý vận hành không còn đủ điều kiện quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định của Quy chế này;
g) Yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết khi chủ đầu tư không bàn giao hồ sơ nhà chung cư, không bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định;
h) Bàn giao lại hồ sơ, sổ sách, giấy tờ đang quản lý cho Ban quản trị mới sau khi được công nhận;
i) Thành viên Ban quản trị nếu có hành vi vi phạm Quy chế này và quy định của pháp luật có liên quan thì tùy theo mức độ vi phạm mà bị xử lý theo quy định của Quy chế này, xử phạt vi phạm hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự; nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường cho bên bị thiệt hại;
k) Ban quản trị có trách nhiệm phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà chung cư trong việc thực hiện các quyền và trách nhiệm của mình liên quan đến quản lý, sử dụng, vận hành nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở và Quy chế này; chấp hành quyết định giải quyết, xử lý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và thực hiện các quyền, trách nhiệm khác theo quy định của pháp luật.
l) Thực hiện các quyền và trách nhiệm khác quy định trong quy chế hoạt động, quy chế thu, chi tài chính của Ban quản trị đã được hội nghị nhà chung cư thông qua và quy định tại Quy chế này.
2. Ban quản trị nhà chung cư có một chủ sở hữu được thực hiện các quyền và trách nhiệm quy định tại Khoản 2 Điều 104 của Luật Nhà ở và các quyền, trách nhiệm có liên quan quy định tại các Điểm a, b, đ, e, g, h, i, k và l Khoản 1 Điều này.”
2. Có bắt buộc phải thành lập ban quản trị chung cư không?
Việc tổ chức ban quản trị nhà chung cư được quy định tại khoản 3 điều 103 luật Nhà ở năm 2014 như sau:
– Đối với nhà chung cư có dưới 20 căn hộ thì chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thống nhất quyết định việc thành lập hoặc không thành lập Ban quản trị nhà chung cư. Nếu thành lập thì ban quản trị sẽ như sau:
+ Đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu thì thành phần Ban quản trị bao gồm đại diện chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư. Hoạt động theo mô hình tự quản, không có tư cách pháp nhân và con dấu.
+ Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu, thành phần Ban quản trị nhà chung cư được quy định giống với việc thành lập ban quản trị nhà chung cư đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu mà có từ 20 căn hộ trở lên ( quy định tại khoản 2 điều 103 luật Nhà ở).
– Chung cư có nhiều chủ sở hữu mà có từ 20 căn hộ trở lên bắt buộc phải thành lập ban quản trị nhà chung cư. Thành phần gồm đại diện các chủ sở hữu nhà chung cư, đại diện chủ đầu tư (nếu có) hoặc có thể bao gồm cả người sử dụng nhà chung cư nếu có tham gia Hội nghị nhà chung cư. Trường hợp này Ban quản trị sẽ hoạt động theo mô hình Hội đồng quản trị của công ty cổ phần hoặc mô hình Ban chủ nhiệm của hợp tác xã, có tư cách pháp nhân, có con dấu.
Từ những quy định trên ta có thể khẳng định Ban quản trị nhà chung cư không bắt buộc phải thành lập đối với những chung cư dưới 20 căn hộ, tại trường hợp này việc thành lập ban quản trị hay không hoàn toàn theo thỏa thuận của chủ sở hữu và người sử dụng. Còn đối với trường hợp nhà chung cư có từ 20 căn hộ trở lên thì Ban quản trị nhà chung cư là tổ chức bắt buộc phải thành lập
