Có bắt buộc phải đổi sang sổ hồng khi mua bán nhà đất?

1. Có bắt buộc phải đổi sang sổ hồng khi mua bán nhà đất không?

Sổ hồng thực chất là tên gọi của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. 

Theo cách gọi phổ biến của người dân từ xưa đến nay thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gọi là Sổ đỏ. 

Việc gọi Sổ đỏ hay Sổ hồng thực chất căn cứ vào màu sắc và theo từng giai đoạn, cụ thể như sau: 

– Trước ngày 10/12/2009: Bộ xây dựng cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (mẫu Sổ hồng cũ) và Bộ Tài nguyên và Môi trường cấp Sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất). 

– Từ ngày 10/12/2009 đến nay: Bộ Tài nguyên và Môi trường cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ hồng có màu hồng cánh sen). Đây là mẫu Sổ hồng mới hiện nay. 

Căn cứ tại khoản 2 Điều 97 Luật Đất đai 2013 quy định người sử dụng đất hay chủ sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền trên đất không bắt buộc phải thực hiện cấp đổi lại Giấy chứng nhận. Đồng thời, theo khoản 1 Điều 79 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định những trường hợp sau sẽ cấp đổi Giấy chứng nhận: 

+ Theo nhu cầu của người sử dụng đất muốn đổi Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng hoặc các loại Giấy chứng nhận đã cấp trước ngày 10/12/2009 sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. 

+ Trường hợp Giấy chứng nhận bị rách, hư hỏng, bị ố, nhòe không còn nhìn thấy rõ thông tin. 

+ Trường hợp người dân thực hiện dồn điền, đổi thửa hay đo đạc xác định lại kích thước, diện tích thửa đất. 

+ Trước đó cấp Giấy chứng nhận chỉ ghi tên của vợ hoặc chồng đối với thửa đất là tài sản chung của vợ chồng và nay có yêu cầu cấp đối lại Giấy chứng nhận ghi đầy đủ thông tin tên của hai vợ chồng. 

Như vậy, theo các quy định trên thì khi mua bán nhà đất hiện nay pháp luật không quy định bắt buộc phải đổi từ Sổ đỏ sang Sổ hồng mới thực hiện mua bán được. Việc cấp đổi này sẽ phụ thuộc vào nhu cầu của người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. 

2. Hồ sơ, thủ tục đổi Sổ đỏ sang sổ hồng hiện nay: 

2.1. Hồ sơ đổi Sổ đỏ sang sổ hồng hiện nay: 

– Đơn đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận (theo mẫu số 10/ĐK). 

– Giấy chứng nhận đã cấp (bản gốc). 

(căn cứ khoản 1 Điều 10 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT). 

2.2. Thủ tục đổi Sổ đỏ sang sổ hồng hiện nay: 

Bước 1: Nộp hồ sơ: 

Sau khi chuẩn bị đầy đủ hồ sơ như trên, cá nhân, hộ gia đình nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có đất.

Nếu cá nhân, hộ gia đình có nhu cầu có thể nộp hồ sơ tại Ủy bân nhân dân cấp xã nơi có đất (xã, phường, thị trấn) nếu có nhu cầu.

Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ và giải quyết: 

Sau khi tiếp nhận hồ sơ đầy đủ và hợp lệ, Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ và trao Phiếu tiếp nhận cho người nộp hồ sơ.

Cuối cùng, xác nhận đăng ký biến động đất đai trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ, Sổ hồng); tiến hành cập nhật, chỉnh lý trong hồ sơ địa chính. 

Bước 3: Trả kết quả: 

Người dân thực hiện đóng lệ phí cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Mức lệ phí này sẽ do Hội đồng nhân dân tỉnh quy định, mức thu tại mỗi tỉnh sẽ khác nhau thường sẽ dao động từ 25 – 50 nghìn đồng đối với hộ gia đình cá nhân (căn cứ Thông tư số 85/2019/TT-BTC hướng dẫn về phí và lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương). 

Cơ quan có thẩm quyền trao trả Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người yêu cầu hoặc gửi lại Ủy ban nhân dân cấp xã nếu như cá nhân, hộ gia đình nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

Thời hạn giải quyết thủ tục cấp đổi Sổ đỏ sang Sổ hồng như sau: 

– Với trường hợp thông thường: thời gian không quá 07 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ. 

– Với trường hợp tại các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn: thời gian không quá 17 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ. 

– Với trường hợp cấp đổi đồng loạt cho nhiều người: không quá 50 ngày (áp dụng khi đo vẽ lại bản đồ). 

Lưu ý: thời gian trên không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.

3. Các trường hợp không được sang tên sổ hồng khi mua bán nhà đất: 

Thứ nhất, các trường hợp theo quy định tại Điều 191 Luật đất đai năm 2013: 

Hiện nay, theo quy định tại Điều 191 Luật đất đai năm 2013, có bốn trường hợp không được sang tên sổ hồng bao gồm: 

– Cá nhân, hộ gia đình, tổ chức, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.

– Trường hợp đất là đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân thì tổ chức kinh tế sẽ không được nhận chuyển nhượng. Trường hợp ngoại lệ nếu như thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất căn cứ dựa trên quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được phê duyệt bởi cơ quan có thẩm quyền. 

– Trường hợp cá nhân, hộ gia đình không trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì sẽ không được nhận chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất là đất trồng lúa. 

– Trường hợp đất trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, cá nhân, hộ gia đình sẽ không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp nếu không có sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.

Thứ hai, các trường hợp khác: 

Ngoài những trường hợp được quy định theo Điều 191 Luật đất đai năm 2013, thực tế hiện nay đối với những trường hợp sau đây khi không đáp ứng đủ điều kiện chuyển nhượng, tặng cho cũng không thể sang tên sổ hồng. Cụ thể là: 

– Đất không có sổ hồng (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền trên đất). 

– Đất đang trong diện tranh chấp chưa được giải quyết. 

– Đối với trường hợp đất có thời hạn sử dụng đất, đất hết hạn chưa thực hiện thủ tục gia hạn thời gian sử dụng đất. 

– Đất đang nằm trong diện bị kê biên để đảm bảo thi hành án. Ví dụ: đất đang bị kê biên phát mại, đấu giá thực hiện nghĩa vụ thanh toán nợ cho chủ nợ theo bản án của Tòa án. 

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết: 

Luật đất đai năm 2013. 

Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai. 

Nghị định số 01/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành luật đất đai. 

Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính. 

Thông tư số 85/2019/TT-BTC hướng dẫn về phí và lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.