Chuyển từ trả tiền thuê đất hàng năm sang trả tiền một lần

1. Quy định về chuyển từ trả tiền thuê đất hàng năm sang trả tiền một lần:

1.1. Chuyển từ trả tiền thuê đất hàng năm sang trả tiền một lần:

Điều 16 Nghị định 46/2014/NĐ-CP về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước quy định về chuyển từ thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm sang thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, theo quy định này thì khi tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang được Nhà nước cho thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm khi chuyển sang thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì sẽ phải nộp tiền thuê đất cho thời gian thuê đất còn lại.

Đơn giá thuê đất trả một lần của thời hạn sử dụng đất còn lại được xác định tại thời điểm mà có quyết định cho phép chuyển sang thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho thời gian thuê.

1.2. Cách xác định đơn giá thuê đất khi chuyển từ trả tiền thuê đất hàng năm sang trả tiền một lần:

Điều 16 Nghị định 46/2014/NĐ-CP quy định đơn giá thuê đất thu một lần cho cả thời gian thuê là giá đất của thời hạn thuê đất và được xác định như sau:

– Giá đất cụ thể được xác định theo các phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư áp dụng trong các trường hợp sau:

Trường hợp thứ nhất:

+ Xác định đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm cho chu kỳ ổn định đơn giá thuê đất đầu tiên đối với trường hợp là thuê đất sử dụng vào mục đích kinh doanh thương mại, dịch vụ, bất động sản, khai thác khoáng sản;

+ Xác định đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê không thông qua hình thức đấu giá;

+ Xác định đơn giá thuê đất khi chuyển từ thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm sang thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả một thời gian thuê theo quy định tại khoản 2 điều 172 Luật Đất đai;

+ Xác định đơn giá thuê đất khi nhận chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất thuê theo quy định tại khoản 3 điều 189 Luật Đất đai;

+ Xác định đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm và đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả một thời gian thuê khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước được áp dụng trong trường hợp là diện tích tính thu tiền thuê đất của thửa đất hoặc khu đất có giá trị (tính theo giá đất ở trong bảng giá đất) từ 30 tỷ đồng trở lên đối với những thành phố trực thuộc trung ương; từ 10 tỷ đồng trở lên đối với những tỉnh miền núi, vùng cao; từ 20 tỷ đồng trở lên đối với những tỉnh còn lại.

Trường hợp thứ hai: xác định giá khởi điểm trong đấu giá quyền sử dụng đất để cho thuê theo hình thức là thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

– Giá đất cụ thể được xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng trong các trường hợp sau:

Trường hợp thứ nhất:

+ Xác định đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm đối với trường hợp là thuê đất sử dụng vào các mục đích kinh doanh thương mại, dịch vụ, bất động sản khai thác khoáng sản;

+ Xác định đơn giá thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê không thông qua hình thức đấu giá;

+ Xác định đơn giá thuê đất khi chuyển từ thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm sang hình thức thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê theo quy định tại khoản 2 Điều 172 Luật đất đai;

+ Xác định đơn giá thuê đất khi nhận chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất thuê theo quy định tại khoản 3 Điều 189 Luật đất đai;

+ Xác định đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm và đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả một thời gian thuê khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước được áp dụng trong trường hợp là diện tích tính thu tiền thuê đất của thửa đất hoặc khu đất có giá trị (tính theo giá đất ở trong Bảng giá đất) dưới 30 tỷ đồng đối với những thành phố trực thuộc trung ương; dưới 10 tỷ đồng đối với những tỉnh miền núi, vùng cao; dưới 20 tỷ đồng đối với những tỉnh còn lại.

Trường hợp thứ hai, xác định đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm cho chu kỳ ổn định tiếp theo đối với thửa đất hoặc đối với khu đất được Nhà nước cho thuê sử dụng vào các mục đích kinh doanh thương mại, dịch vụ, bất động sản, khai thác khoáng sản mà có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) từ 30 tỷ đồng trở lên đối với những thành phố trực thuộc trung ương; từ 10 tỷ đồng trở lên đối với những tỉnh miền núi, vùng cao; từ 20 tỷ đồng trở lên đối với những tỉnh còn lại.

Trường hợp thứ ba, xác định đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm (không bao gồm cả trường hợp thuê đất sử dụng vào mục đích kinh doanh thương mại, dịch vụ, bất động sản, khai thác khoáng sản).

Trường hợp thứ tư, xác định giá khởi điểm trong đấu giá quyền sử dụng đất để cho thuê theo hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm:

+ Hàng năm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ quy định hệ số điều chỉnh giá đất để áp dụng đối với trường hợp này.

+ Hệ số điều chỉnh giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành áp dụng bắt đầu từ ngày 01 tháng 01 hàng năm. Thời điểm khảo sát để thực hiện xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất được thực hiện từ ngày 01 tháng 10 hàng năm. Những chi phí liên quan đến việc xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất để tính thu tiền thuê đất (bao gồm có cả chi phí thuê tổ chức tư vấn trong trường hợp cần thiết) sẽ được chi từ ngân sách theo đúng quy định của pháp luật về ngân sách nhà nước. Việc lựa chọn các tổ chức tư vấn khảo sát, xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất được thực hiện theo các quy định của pháp luật về đấu thầu.

+ Trường hợp tại thời điểm xác định về đơn giá thuê đất hoặc điều chỉnh đơn giá thuê đất mà Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chưa thực hiện ban hành hệ số điều chỉnh giá đất theo quy định thì sẽ áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất đã ban hành của năm trước đó để xác định về số tiền thuê đất phải nộp và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải chịu trách nhiệm về việc thất thu ngân sách do chậm ban hành hệ số điều chỉnh giá đất (nếu có).

2. Thủ tục chuyển từ trả tiền thuê đất hàng năm sang trả tiền một lần:

Thủ tục chuyển từ trả tiền thuê đất hàng năm sang trả tiền một lần được thực hiện như sau:

2.1. Chuẩn bị hồ sơ:

Căn cứ khoản 1 Điều 2 Thông tư 09/2021/TT-BTNMT quy định người sử dụng đất thực hiện thủ tục chuyển từ trả tiền thuê đất hàng năm sang trả tiền một lần chuẩn bị hồ sơ gồm những giấy tờ sau:

– Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;

– Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

– Hợp đồng thuê đất đã lập;

– Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính;

– Giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có).

2.2. Nộp hồ sơ:

Người sử dụng đất thực hiện thủ tục chuyển từ trả tiền thuê đất hàng năm sang trả tiền một lần nộp hồ sơ trên đến Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất.

2.3. Giải quyết hồ sơ:

Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu hồ sơ phù hợp quy định của pháp luật thì thực hiện các công việc sau đây:

– Gửi thông tin địa chính cho cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật;

– Xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp (hoặc nếu như phải cấp lại Giấy chứng nhận theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường thì lập hồ sơ trình lên cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất);

– Thông báo cho người sử dụng đất ký hoặc ký lại hợp đồng thuê đất với cơ quan tài nguyên và môi trường;

– Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai;

– Trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

Lưu ý rằng, trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất kết hợp với thủ tục chuyển từ trả tiền thuê đất hàng năm sang trả tiền một lần thì thực hiện thủ tục chuyển từ trả tiền thuê đất hàng năm sang trả tiền một lần đồng thời với thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Nghị định 46/2014/NĐ-CP về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;

– Nghị định 123/2017/NĐ-CP sửa quy định về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất;

– Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đất đai 2013;

– Thông tư 09/2021/TT-BTNMT sửa đổi các thông tư hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.