Chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đang cho thuê đất

1. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đang cho thuê đất:

1.1. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hoạt động pháp lý quen thuộc, diễn ra thường xuyên trong công tác quản lý và sử dụng đất đai. Khi được Nhà nước cấp quyền sử dụng đất, cá nhân, hộ gia đình sẽ được quyền thực hiện các hoạt động pháp lý liên quan đến đất đai, bao gồm cả hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Luật đất đai 2013 cùng các thông tư, Nghị định liên quan đã đưa ra những quy định tương đối cụ thể và chặt chẽ về vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Theo đó, muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cá nhân, hộ gia đình phải đảm bảo tuân thủ các điều kiện theo quy định tại Điều 188 Luật đất đai 2013 như sau:

+ Đất được chuyển nhượng phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đây được xem là điều kiện căn bản nhất. Bởi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hoặc các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất khác) là căn cứ chứng minh quyền sử dụng đất của người dân do cơ quan Nhà nước cấp. Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người dân mới có quyền thực hiện các hoạt động pháp lý khác liên quan đến đất đai.

+ Đất không có tranh chấp là điều kiện cần đảm bảo khi muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nếu đất có tranh chấp, đồng nghĩa với việc quyền sử dụng đất của người dân chưa thực sự được công nhận xác lập. Nếu hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất vẫn diễn ra, sẽ không đảm bảo tính pháp lý, cũng như ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể khác.

+ Đất đai không thuộc diện được kê biên để thi hành án. Có rất nhiều trường hợp, đất đai là loại tài sản được kê biên để thi hành án. Lúc này, đất đai không còn là tài sản thuộc toàn quyền sử dụng của cá nhân, hộ gia đình, mà là tài sản “bảo đảm” thực hiện nghĩa vụ liên quan khác. Trong trường hợp này, hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng sẽ không được diễn ra.

+ Thời hạn sử dụng đất còn hiệu lực. Khi được Nhà nước cấp quyền sử dụng đất, người dân sẽ được quyền sử dụng đất trong một thời hạn nhất định. Muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cá nhân, hộ gia đình phải đảm bảo đất đai còn hiệu lực sử dụng.

1.2. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đang cho thuê đất được không?

Khi được Nhà nước cấp quyền sử dụng đất, người sử dụng đất sẽ được quyền thực hiện các hoạt động pháp lý liên quan đến đất đai: Tặng cho, chuyển nhượng, cho thuê. Vậy nên, cho thuê đất là một trong những hoạt động pháp lý mà người sử dụng đất thực hiện liên quan đến quyền sử dụng đất của mình.

Thuê đất là giao dịch dân sự liên quan đến đất đai. Theo đó, người sử dụng đất sẽ cho cá nhân, hộ gia đình hay cơ quan tổ chức khác thuê đất của mình trong một thời hạn nhất định. Song xét về bản chất, hoạt động cho thuê quyền sử dụng đất không làm thay đổi về đối tượng được cấp quyền sử dụng đất.

Một câu hỏi được rất nhiều người quan tâm đặt ra, là cá nhân, hộ gia đình có được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đang cho thuê đất không?

Câu trả lời là có. Bởi:

– Theo quy định tại Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất (đã phân tích ở trên), khi đảm bảo tuân thủ đầy đủ các quy định mà Nhà nước đưa ra, người sử dụng đất được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trong điều khoản đó không đưa ra điều kiện về việc đất đang cho thuê sẽ không được thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

– Như đã nói, hoạt động cho thuê quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất cho cá nhân, tổ chức khác thuê đất trong một khoảng thời gian nhất định. Trong thời gian đó, bên thuê được quyền sử dụng đất theo nội dung hai bên đã thỏa thuận trong hợp đồng cho thuê. Hoạt động pháp lý này không làm thay đổi quyền sử dụng đất của các bên. Tức bên cho thuê vẫn là chủ thể hợp pháp có quyền sử dụng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Như vậy, từ nội dung phân tích nêu trên, có thể thấy, nếu không vi phạm các điều kiện theo quy định tại điều 188 Luật đất đai 2013, người sử dụng đất vẫn có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đang cho thuê đất.

Ví dụ: Ông Nguyễn Văn M, thường trú tại Hải Dương. Ông M có một miếng đất rộng 300 m2 (có nhà trên đất tại Hải Dương). Đầu năm 2021, ông M chuyển ra Hà Nội ở với con nên cho vợ chồng anh Nguyễn Văn B thuê đất (hợp đồng 2 năm). Trong hợp đồng nêu rõ, ông M cho vợ chồng anh B thuê nhà đất trong vòng 2 năm. Trong 2 năm này, anh B được quyền trồng trọt, chăn nuôi và sinh sống trên đất. Tuy nhiên, đến cuối năm 2022, do con trai ông M làm ăn thua lỗ, ông M muốn bán miếng đất của mình đi để lấy tiền lo cho con. Trong trường hợp này, dù đất đang trong tình trạng cho thuê, nhưng ông M vẫn có quyền thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho một chủ thể khác.

2. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đang cho thuê đất thì bên cho thuê phải đảm bảo thực hiện những nghĩa vụ pháp lý nào?

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hoạt động pháp lý liên quan đến đất đai. Theo đó, bên chuyển nhượng sẽ chuyển giao, chuyển nhượng quyền sử dụng đất của mình cho một chủ thể khác. Sự chuyển nhượng này là chuyển nhượng quyền sử dụng đất (cả về mặt thực tế lẫn giấy tờ). Thực tế, liên quan đến hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất, sẽ có rất nhiều vướng mắc, vấn đề phát sinh xảy đến, đặc biệt là khi đất đai đang thuộc diện cho thuê.

Như đã phân tích, dù đất đai đang cho thuê, nhưng người sử dụng đất vẫn được quyền thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đang cho thuê đất thì bên cho thuê phải đảm bảo thực hiện những nghĩa vụ pháp lý sau đây:

– Bên cho thuê đất sẽ phải thực hiện nghĩa vụ bồi thường hợp đồng cho bên thuê (nếu hai bên không thống nhất, thỏa thuận được với nhau về việc chấm dứt hợp đồng).

– Việc đơn phương chấm dứt hợp đồng cho thuê đất giữa các bên sẽ phải dựa vào nội dung đã thỏa thuận trước đó trong hợp đồng thuê nhà để xác định xem nghĩa vụ bên cho thuê phải đảm bảo thực hiện khi đơn phương chấm dứt hợp đồng là gì. Lúc này, bên cho thuê sẽ phải đảm bảo tuân thủ thực hiện đúng theo nghĩa vụ mà hai bên đã cam kết thỏa thuận với nhau (nếu có).

– Bên cho thuê trước khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bên thứ ba khác, cần phải thông báo cho bên thuê được biết. Việc thông báo này giúp bên thuê có thời gian chuẩn bị (vì trong một số trường hợp, bên thuê sử dụng đất để trồng trọt, chăn nuôi hoặc sản xuất kinh doanh).

Trên đây là những hệ quả pháp lý mà bên cho thuê phải đảm bảo thực hiện với bên thuê khi muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Việc tuân thủ thực hiện theo các công việc nêu trên giúp bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bên thuê. Đồng thời, nó là cơ sở để tránh gây ra những mâu thuẫn, phát sinh sau này.

3. Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm các loại giấy tờ nào?

Khi tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cá nhân, hộ gia đình có nhu cầu chuyển nhượng phải chuẩn bị một bộ hồ sơ với đầy đủ các giấy tờ, tài liệu sau đây:

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

– Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng.

– Các giấy tờ tùy thân của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng: Căn cước công dân, sổ hộ khẩu…

– Trong trường hợp ủy quyền thực hiện giao dịch thì cần có hợp đồng ủy quyền.

– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hợp đồng này do các bên tự thương thảo với nhau. Tại đó, các bên sẽ thỏa thuận, thống nhất với nhau về các điều khoản trong hợp đồng. Đặc biệt là quyền và nghĩa vụ pháp lý của các bên trong giao dịch dân sự này.

Sau khi chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ nêu trên, các bên sẽ ra cơ quan công chứng nơi có miếng đất. Tại đây, cán bộ công chứng sẽ công chứng hợp đồng ủy quyền. Sau khi được công chứng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ đảm bảo đầy đủ tính pháp lý. Bên nhận chuyển nhượng sẽ sử dụng hợp đồng chuyển nhượng này để ra Văn phòng đăng ký đất đai, làm thủ tục sang tên quyền sử dụng đất.

Văn bản pháp luật sử dụng bài viết:

Bộ luật dân sự 2015.