Chuyển nhượng đất thuê trả tiền một lần. Thủ tục mua bán đối với đất được Nhà nước cho thuê 50 năm trả tiền một lần. Mua bán đất thuê trả tiền một lần?
Mục lục bài viết
1. Đất thuê trả tiền một lần có mua bán/ chuyển nhượng được không?
Tóm tắt câu hỏi:
Xin hỏi, gia đình tôi được Nhà nước cho thuê đất nông nghiệp, cho thuê trong 50 năm đã trả tiền đầy đủ, cũng có giấy tờ đầy đủ. Như vậy, thì gia đình tôi có được tiến hành hoạt động chuyển nhượng, mua bán đất không ?
Luật sư tư vấn:
Theo khoản 1, Điều 179, Luật Đất đai 2013 về quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất đã có những quy định cụ thể như sau:
“1. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
a) Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này;
b) Chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn với hộ gia đình, cá nhân khác;
c) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;
d) Cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam thuê quyền sử dụng đất;
đ) Cá nhân sử dụng đất có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất của mình theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Hộ gia đình được Nhà nước giao đất, nếu trong hộ có thành viên chết thì quyền sử dụng đất của thành viên đó được để thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Luật sư
Trường hợp người được thừa kế là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật này thì được nhận thừa kế quyền sử dụng đất; nếu không thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật này thì được hưởng giá trị của phần thừa kế đó;
e) Tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 174 của Luật này; tặng cho quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật này;
g) Thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật;
h) Góp vốn bằng quyền sử dụng đất với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để hợp tác sản xuất, kinh doanh;
i) Trường hợp đất thuộc diện thu hồi để thực hiện dự án thì có quyền tự đầu tư trên đất hoặc cho chủ đầu tư dự án thuê quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất với chủ đầu tư dự án để thực hiện dự án theo quy định của Chính phủ”.
Như vậy, theo quy định của pháp luật đất đai thì đối với trường hợp cá nhân, hộ gia đình được Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần thì có thể được thực hiện hoạt động chuyển nhượng mua bán. Tuy nhiên, việc chuyển nhượng mua bán này phải tuân thủ các điều kiện để được chuyển nhượng đất đai.
2. Điều kiện thực hiện quyền tặng cho, chuyển nhượng đất:
Tóm tắt câu hỏi:
Chào Luật sư! Gia đình tôi có một mảnh đất chưa có sổ đỏ, cách đây 3 tháng gia đình tôi có ý định cho gia đình nhà chú tôi 4m, nhưng gia đình tôi chưa làm giấy chuyển nhượng mà chỉ có một bản thỏa thuận giữa hai gia đình; bản thỏa thuận đó là do chú tôi làm nên chú ấy đòi gia; đất đó chưa có sổ đỏ, gia đình tôi cũng chưa đi xin xác nhận của Ủy ban. Chú tôi đã mang bản thỏa thuận đó đi xin xác nhận của ủy ban nhân dân xã. Tôi muốn hỏi bố tôi là có quyền sử dụng đất thì có tự đi xin xác nhận và các nội dung liên quan đúng không, bao gồm cả bản thỏa thuận đó. Chú tôi là bên nhận đất có được tự đi xin xác nhận của ủy ban nhân dân xã không? Bản thỏa thuận đó đưa ra pháp luật có được công nhận là hợp pháp không?
Luật sư tư vấn:
Căn cứ Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định về điều kiện thực hiện các quyền tặng cho quyền sử dụng đất như sau:
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.
3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”
Như vậy, theo quy định trên thì một trong những điều kiện để bố bạn tặng cho đất ở cho chú của bạn là phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
Ngoài ra, theo quy định của Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 thì hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất cần phải được lập thành văn bản và có công chứng hoặc chứng thực. Việc chú của bạn yêu cầu ủy ban nhân dân xác nhận văn bản đó không phải là chứng thực nên không có giá trị pháp lý.
3. Nghĩa vụ nộp thuế sử dụng đất khi được nhận chuyển nhượng đất:
Tóm tắt câu hỏi:
Vợ chồng mình mua nhà và đã làm thủ tục sang tên đầy đủ bìa mới đúng theo quy định. Nhưng 3 năm nay vẫn đóng thuế đất mang tên chủ cũ. Cho mình hỏi như thế có sai phạm gì không? Có ảnh hưởng gì đến tài sản nhà đất đang sở hữu theo bìa cấp không?
Luật sư tư vấn:
– Tại khoản 1 Điều 1
– Tại khoản 1 Điều 3 Thông tư 153/2011/TT-BTC quy định về người nộp thuế như sau:
“Người nộp thuế là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất thuộc đối tượng chịu thuế quy định tại Điều 1 Thông tư này”.
Căn cứ vào quy định này thì người nộp thuế là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị thuộc đối tượng chịu thuế.
Tại Điều 14 Thông tư liên tịch 88/2016/TTLT/BTC-BTNMT quy định về thủ tục bàn giao, tiếp nhận hồ sơ xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai của người sử dụng đất giữa Văn phòng đăng ký đất đai và cơ quan thuế như sau:
1. Thực hiện bàn giao hồ sơ hàng ngày theo ngày làm việc và phải được ghi vào “Sổ giao nhận hồ sơ về nghĩa vụ tài chính về đất đai” theo mẫu số.
2. Người nhận và người giao hồ sơ phải ký xác nhận vào sổ giao nhận hồ sơ theo quy định sau:
Văn phòng đăng ký đất đai giao hồ sơ kèm theo Bảng kê danh Mục các hồ sơ và các thành phần hồ sơ kèm theo để chuyển cho cơ quan thuế.
Đối với Cơ quan thuế:
+ Mỗi lần tiếp nhận hồ sơ do Văn phòng đăng ký đất đai chuyển đến, người nhận hồ sơ phải kiểm tra tính đầy đủ của từng loại giấy tờ có trong hồ sơ ghi vào Sổ giao nhận hồ sơ về nghĩa vụ tài chính đảm bảo các thông tin: Họ tên người sử dụng đất, chi Tiết từng loại giấy tờ của từng hồ sơ, ngày tháng nhận bàn giao hồ sơ và chữ ký xác nhận của người bàn giao hồ sơ về nghĩa vụ tài chính.
+ Lập Bảng kê các Thông báo nộp các Khoản nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất kèm theo các Thông báo để chuyển cho Văn phòng đăng ký đất đai để theo dõi, phối hợp đôn đốc thu nộp với đầy đủ các thông tin: số, ngày ra Thông báo nộp các Khoản nghĩa vụ tài chính, họ tên người sử dụng đất, ngày tháng nhận bàn giao Thông báo.
Luật sư tư vấn pháp luật nghĩa vụ nộp thuế sử dụng đất:1900.6568
Như vậy, căn cứ vào quy định của pháp luật thì xét vào trường hợp của bạn, gia đình bạn mua đất cách đây 3 năm và đã được sang tên quyền sử dụng đất thì trách nhiệm đối với nghĩa vụ tài chính về thuế sẽ thuộc về gia đình bạn. Vì vậy, nếu trong trường hợp của bạn vẫn nộp thuế mang tên chủ cũ thì đã có sai sót của cơ quan Nhà nước trong trường hợp của bạn. Bạn liên hệ trực tiếp với cơ quan thuế để được giải đáp và điều chỉnh lại người nộp thuế này.
