Chuyển mục đích sử dụng đất, xây dựng nhà ở trên đất trang trại

Chuyển mục đích sử dụng đất, xây dựng nhà ở trên đất trang trại. Chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

---

Tóm tắt câu hỏi:

Năm 2002, bố tôi có thầu khu thùng lò gạch của địa phương diện tích là 1 mẫu với thời hạn là 12 năm. Cùng năm 2002, bố tôi cũng xin chuyển 4 sào quỹ đất 1 của gia đình vào khu thầu để tiện canh tác và cũng đã được địa phương nhất trí. Gia đình tôi đã cải tạo thành khu trang trại và cũng có xây 1 căn nhà cấp 4 ở đó. Đến năm 2013 hết hạn thầu gia đình tôi xin thầu tiếp nhưng không được mà người khác đã thầu được khu thùng mà gia đình tôi đã cải tạo. Khi chủ mới thầu họ đã làm đơn tố cáo gia đình tôi xây nhà trên đất nông nghiệp. Vậy xin hỏi luật sư có cách nào tháo gỡ mà gia đình tôi không phải phá nhà không vì hiện tại gia đình tôi cũng không còn chỗ nào khác để ở rất mong luật sư tư vấn giúp. Gia đình tôi xin chân thành cảm ơn.

Luật sư tư vấn:

Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:

Theo quy định tại khoản 1 Điều 170 Luật Đất đai năm 2013 về nghĩa vụ chung của người sử dụng đất: 

“ Điều 170, Luật đất đai năm 2013:

1. Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan”.

Trong trường hợp cụ thể của gia đình anh, gia đình anh xây nhà ở cấp 4  trên đất phi nông nghiệp chưa chuyển mục đích. Uỷ ban nhân dân xã có thể ra quyết định xử phạt hành chính về hành vi xây dựng trái phép trên đất nông nghiệp và có thể bị buộc phá dỡ công trình hoặc bị thu hồi đất theo Nghị định 121/2013/NĐ – CP. Để xây dựng đúng quy định gia đình bạn phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trang trại sang đất ở và xin phép cơ quan có thẩm quyền.

– Căn cứ quy định tại  Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ – CP về trình tự, thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

“1. Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.

2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

3. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định”.

Anh cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất, cụ thể sau:

Căn cứ Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm:

“1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; hồ sơ gồm:

a) Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư này;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

2. Hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất gồm:

a) Các giấy tờ quy định tại Khoản 1 Điều này;

b) Biên bản xác minh thực địa;

c) Bản sao bản thuyết minh dự án đầu tư đối với dự án không phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, dự án không phải cấp giấy chứng nhận đầu tư; bản sao báo cáo kinh tế – kỹ thuật của tổ chức sử dụng đất đối với trường hợp không phải lập dự án đầu tư xây dựng công trình; văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất; thẩm định điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại Khoản 3 Điều 58 của Luật Đất đai năm 2013 Điều 14 Nghị định 43/2014/NĐ-CP đã lập khi cấp giấy chứng nhận đầu tư hoặc thẩm định dự án đầu tư hoặc xét duyệt dự án đối với dự án phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, phải cấp giấy chứng nhận đầu tư;

d) Văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất, thẩm định điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại Khoản 3 Điều 58 của Luật Đất đai năm 2013 và Điều 14 Nghị định 43/2014/NĐ-CP đối với dự án không phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, không phải cấp giấy chứng nhận đầu tư và trường hợp không phải lập dự án đầu tư xây dựng công trình.

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân xin chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải bổ sung văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh theo quy định tại Điểm a Khoản 2 Điều 59 của Luật Đất đai;

đ) Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất;

e) Tờ trình kèm theo dự thảo quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 05 ban hành kèm theo Thông tư này”.

Vậy, gia đình bạn có thể sử dụng mảnh đất này xây nhà ở ổn định, lâu dài sau khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất

>>> Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài: 1900.6568

 Về tiền sử dụng đất phải nộp khi chuyển mục đích sử dụng đất, Điểm c Khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định:

“Điều 5. Thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất

2. Đối với hộ gia đình, cá nhân:

c) Chuyển mục đích từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất như sau:

– Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất có thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không phải là đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê, khi chuyển mục đích sang đất ở thì không phải nộp tiền sử dụng đất.

– Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp dưới hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, khi được chuyển mục đích sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

– Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, khi được chuyển mục đích sang đất ở đồng thời với chuyển từ thuê đất sang giao đất thì nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ (-) tiền thuê đất phải nộp một lần tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

– Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm thì thu tiền sử dụng đất bằng 100% tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”

Bởi vậy, anh sẽ phải thực hiện xin chuyển mục đích sử dụng đất phi nông nghiệp sang đất ở theo quy định của pháp luật nếu muốn tiếp tục sinh sống trên đất.