Chuyển mục đích sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch?

1. Khái quát về chuyển mục đích sử dụng đất: 

Nhìn chung, chuyển mục đích sử dụng đất là là khái niệm để chỉ hoạt động của chủ sử dụng đất hợp pháp, thực hiện sự thay đổi về mục đích sử dụng đất so với loại đất ban đầu bằng quyết định hành chính trong trường hợp phải xin phép hoặc chỉ thông qua hoạt động đăng ký đất đai đối với đất cần phải xin phép cơ quan nhà nước. Quy định mới nhất hiện hành là Luật đất đai năm 2013 chỉ đề cấp đến các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất và một số trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất mới được chuyển mục đích sử dụng đất.

Ta có thể hiểu chung nhất về khái niệm chuyển mục đích sử dụng đất như sau: 

– Chuyển mục đích sử dụng đất là sự thay đổi về mục đích sử dụng đất so với loại đất ban đầu;

– Chuyển mục đích sử dụng đất được thực hiện bằng quyết định hành chính bao gồm: (1) Quyết định hành chính quy định chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép; (2) Quyết định hành chính quy định đăng ký biến động đất đai trường hợp không phải xin phép cơ quan Nhà nước.

2. Chuyển mục đích sử dụng đất có phải phù hợp với quy hoạch không?

Để trả lời được câu hỏi này sẽ căn cứ theo quy định tại Điều 14 của Luật đất đai năm 2013 trong đó có ghi nhận, Nhà nước có thẩm quyền quyết định mục đích sử dụng đất thông qua các quy hoạch sử dụng đất và kế hoạch sử dụng đất, cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ xem xét và cho phép việc chuyển mục đích sử dụng đất của người sử dụng đất hợp pháp. Ngoài ra căn cứ theo quy định tại Điều 21 của Luật đất đai năm 2013 có quy định cơ quan nhà nước có thẩm quyền đó là Hội đồng nhân dân các cấp và Ủy ban nhân dân các cấp sẽ có trách nhiệm trong việc thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu về đất đai, tức là có quyền bán ra các quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất. Căn cứ theo quy định tại Điều 45 của Luật đất đai năm 2013 có ghi nhận về việc, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có quyền phê duyệt quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất của cấp huyện, Ủy ban nhân dân cấp huyện sẽ trình lên chủ thể có thẩm quyền đó là Hội đồng nhân dân các cấp thông qua quy hoạch sử dụng đất của cấp huyện trước khi cơ quan có thẩm quyền này trình quy hoạch lên Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đã phê duyệt. 

Bên cạnh đó căn cứ theo quy định tại Điều 52 của Luật đất đai năm 2013 có ghi nhận về các căn cứ để giao đất hoặc cho thuê đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

– Căn cứ đầu tiên đây cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đó là có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của Ủy ban nhân dân cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét và phê duyệt;

– Dựa trên nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư vào trong đơn xin giao đất của chủ thể có nhu cầu, dựa trên đơn xin thuê đất hoặc đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.

Như vậy căn cứ theo các quy định nêu trên thì việc chuyển mục đích sử dụng đất bên cạnh việc phải phù hợp với nhu cầu và nguyện vọng của người sử dụng đất hợp pháp, mà còn phải căn cứ vào quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất hằng năm của Ủy ban nhân dân cấp huyện do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và quyết định theo như phân tích ở trên. Vì vậy trong quá trình chuyển mục đích sử dụng đất cần đặt ra yêu cầu đăng phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất. Hành vi chuyển mục đích sử dụng đất không phù hợp với quy hoạch sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ bị coi là hành vi vi phạm pháp luật.

3. Chuyển mục đích sử dụng đất không phù hợp với quy hoạch có bị từ chối hay không? 

Căn cứ theo quy định tại Điều 59 của Luật đất đai năm 2013 có quy định về cơ quan có thẩm quyền chuyển mục đích sử dụng đất cho các chủ thể là hộ gia đình và cá nhân, theo đó thì pháp luật hiện nay có xác định Ủy ban nhân dân cấp huyện sẽ có thẩm quyền trong việc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với các chủ thể này, các trường hợp còn lại sẽ thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Mặc dù thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đã được quy định cụ thể trong luật đất đai tuy nhiên cơ quan có thẩm quyền sẽ không toàn quyền quyết định mà cần phải dựa theo những căn cứ nhất định theo quy định của pháp luật. Căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đã được nêu rõ tại Điều 52 của Đất đai năm 2013 như sau:

– Chuyển mục đích sử dụng đất phải phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hằng năm của Ủy ban nhân dân cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và xem xét;

– Phải phù hợp với nhu cầu sử dụng đất được thể hiện trong dự án đầu tư và trong các đơn xin giao đất, thể hiện trong đơn xin thuê đất và đơn chuyển mục đích sử dụng đất.

Theo đó thì để ban hành quyết định cho phép hoặc từ chối cho phép chuyển mục đích sử dụng đất cần phải dựa vào các căn cứ nêu trên. Đồng nghĩa với việc nếu như các chủ thể là hộ gia đình và cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất nhưng không phù hợp với quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì sẽ không được cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Và khi các chủ thể này nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan tài nguyên và môi trường sẽ phải có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ và xác minh thực địa, thực hiện hoạt động thẩm tra nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất trên thực tế xem có căn cứ hay không. Thông qua công tác thẩm tra và xác minh thực địa thì Phòng tài nguyên và môi trường sẽ trình lên cơ quan có thẩm quyền đó là Ủy ban nhân dân cấp huyện cho phép hoặc không cho phép chuyển mục đích sử dụng đất dựa trên nhu cầu của các chủ thể. 

Như vậy thì mặc dù các căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đã được ghi rõ trong Luật đất đai năm 2013 như đã phân tích ở trên tuy nhiên trên thực tế, hầu hết người dân đã không nắm rõ được quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, vì thế đã đưa ra quyết định chuyển mục đích sử dụng đất không phù hợp với quy hoạch, nên đã bị từ chối nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất. Vào trong trường học không cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thì các chủ thể này có quyền yêu cầu và đề nghị cơ quan có thẩm quyền trả lời bằng văn bản.

4. Quy định về trình tự và thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất: 

Nhìn chung thì trình tự và thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất sẽ phải trải qua một số giai đoạn cơ ban sau đây: 

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ, thành phần hồ sơ bao gồm: 

– Đơn xin chuyển mục đích sử dụng theo mẫu do pháp luật quy định;

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cơ quan có thẩm quyền cấp (Sổ đỏ, Sổ hồng);

– Giấy tờ tùy thân của chủ sử dụng đất hợp pháp như căn cước công dân hoặc chứng minh thư nhân dân …

Bước 2: Nộp hồ sơ, có nhiều cách thức nộp hồ sơ. Đối với địa phương đã thành lập bộ phận một cửa thì nộp tại bộ phận một cửa cấp huyện, địa phương chưa thành lập bộ phận một cửa thì nộp trực tiếp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường. Nếu hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp chỉnh hồ sơ theo quy định.

Bước 3: Xử lý, giải quyết yêu cầu. Cơ quan tiếp nhận hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất thực hiện các hoạt động sau: 

– Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, thực hiện hoạt động xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích;

– Phòng Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật;

– Phòng Tài nguyên và Môi trường trình lên Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng;

– Phòng Tài nguyên và Môi trường chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính, sau đó yêu cầu người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Bước 4: Trả kết quả. Phòng Tài nguyên và Môi trường trao quyết định cho hộ gia đình, cá nhân sau khi cá nhân thực hiện xong nghĩa vụ tài chính.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết: 

– Luật Đất đai năm 2013;

– Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi nghị định hướng dẫn Luật đất đai về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.