Hiện nay có rất nhiều trường hợp người sử dụng đất muốn chuyển đổi từ đất 50 năm sang đất ở. Như vậy khi chuyển đổi đất 50 năm sang đất ở thì thủ tục và phí phải trả được quy định như thế nào?
Mục lục bài viết
1. Thủ tục chuyển đổi đất 50 năm sang đất ở:
1.1. Quy định về đất 50 năm:
Đất 50 năm là cách gọi phổ biến của người dân đối với đất có thời hạn sử dụng là 50 năm. Theo quy định tại khoản 2 Điều 126 Luật Đất đai 2013 quy định đất 50 năm là đất có thời hạn sử dụng là 50 năm. Đất 50 năm gồm có các loại đất sau:
– Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp được giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp theo quy định của pháp luật gồm:
+ Đất trồng cây hàng năm, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản;
+ Đất trồng cây lâu năm; Đất trồng cây hàng năm, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản;
+ Đất rừng sản xuất;
+ Đất trống, đồi núi trọc, đất có mặt nước thuộc nhóm đất chưa sử dụng được giao để sản xuất lâm nghiệp, nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối theo quy hoạch.
– Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất, thuê đất để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;
– Hộ gia đình, cá nhân thuê đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối theo quy định của pháp luật;
– Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất, thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam;
– Tổ chức được Nhà nước giao đất, thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư theo quy định của pháp luật;
– Tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối.
Như vậy có thể thấy đất 50 năm là loại đất được sử dụng với mục đích nuôi trồng thuỷ sản, kinh doanh, sản xuất, trồng cây lâu năm, cây hàng năm, làm muối, sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp…. và không được sử dụng để xây dựng nhà ở như đất ở. Theo quy định tại Điều 57
Tóm lại, người sử dụng đất chỉ được chuyển đất 50 năm sang đất thổ cư nếu được cơ quan có thẩm quyền đồng ý và phải thực hiện theo trình tự, thủ tục mà pháp luật quy định.
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất 50 năm sang đất ở thì phải có quyết định cho phép chuyển sang đất thổ cư của Ủy ban nhân dân cấp huyện (gồm có uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh).
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất 50 năm sang đất ở thì sẽ xử phạt theo quy định của pháp luật và buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu.
1.2. Hồ sơ chuyển đổi đất 50 năm sang đất ở:
Căn cứ Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT quy định hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân từ đất 50 năm sang đất thổ cư, theo đó khi hộ gia đình, cá nhân làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất 50 năm sang đất thổ cư thì cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ bao gồm những giấy tờ, tài liệu sau:
– Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất (mẫu 01 ban hành kèm theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT;
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất đã được cơ quan có thẩm quyền cấp;
– Căn cước công dân/chứng minh nhân dân bản sao có công chứng chứng thực của người sử dụng đất.
1.3. Thủ tục chuyển đổi đất 50 năm sang đất ở:
Trình tự, thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất 50 năm sang đất ở được thực hiện theo các bước sau
Bước 1: chuẩn bị hồ sơ
Người sử dụng đất là cá nhân, hộ gia đình có nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất 50 năm sang đất ở thì cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ bao gồm những giấy tờ được nêu tại mục trên
Bước 2: Nộp hồ sơ
Người sử dụng đất là cá nhân, tổ chức nộp hồ sơ tại một trong các địa điểm sau:
+ Bộ phận một cửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh (đối với những địa phương đã thành lập bộ phận một cửa liên thông.
Trên thực tế thì hầu hết các hộ gia đình, cá nhân khi nộp hồ sơ thì đều nộp tại bộ phận một cửa cấp huyện nơi có đất.
+ Nộp trực tiếp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có đất (đối với trường hợp địa phương chưa thành lập bộ phận một cửa)
Bước 3: Tiếp nhận hồ sơ và giải quyết hồ sơ.
+ Nếu hồ sơ đầy đủ, hợp lệ: cơ quan có thẩm quyền tiến hành giải quyết hồ sơ theo quy định của pháp luật. Sau đó, tiến hành trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
+ Nếu hồ sơ chưa đầy đủ, hợp lệ: cơ quan có thẩm quyền trả lại hồ sơ và yêu cầu bổ sung, hoàn thiện hồ sơ theo quy định của pháp luật.
Bước 4: Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Người sử dụng đất có nghĩa vụ thực hiện các nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật trong quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất 50 năm sang đất thổ cư.
Bước 5: Trả kết quả
Cơ quan có thẩm quyền tiến hành trả kết quả đối với người sử dụng đất.
Thời gian giải quyết:
+ Không quá 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ theo quy định;
+ Đối với các xã miền núi, vùng sâu, vùng xa, hải đảo, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn: thời gian giải quyết không quá 25 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ theo quy định.
Tuy nhiên trên thực tế thời gian giải quyết này có thể kéo dài hơn tuỳ thuộc vào tình hình của từng địa phương.
2. Chi phí chuyển đổi đất 50 năm sang đất ở:
Cũng giống như các trường hợp khác có liên quan đến các thủ tục hành chính đất đai, khi người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất 50 năm sang đất thổ cư phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp được miễn tiền sử dụng đất.
– Trường hợp 1: Chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất ao, vườn trong cùng thửa đất có nhà ở
Công thức tính về tiền sử dụng đất được quy định tại điểm a khoản 2 Điều 5
Tiền sử dụng đất phải nộp = 50% x (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp)
Công thức tính này được áp dụng đối với những trường hợp sau:
+ Người sử dụng đất chuyển mục đích sử dụng đất từ đất ao, vườn trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư mà không được công nhận là đất ở sang đất ở.
+ Người sử dụng đất chuyển mục đích sử dụng đất từ đất có nguồn gốc là đất ao, vườn gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất đã thực hiện thủ tục tách thửa để chuyển quyền sử dụng đất cho người khác hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01/7/2004 đã tự đo đạc và tách thành các thửa riêng sang đất ở.
+ Đất có nguồn gốc là đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư mà không được công nhận là đất ở giờ xin chuyển sang đất ở theo quy định của pháp luật.
– Trường hợp 2: Chuyển đổi mục đích sử dụng đất 50 năm là từ đất nông nghiệp được giao không thu tiền sử dụng đất sang đất thổ cư
Công thức tính về tiền sử dụng đất được quy định tại điểm a khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP như sau:
Tiền sử dụng đất phải nộp = Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp
Công thức tính này được áp dụng đối với những trường hợp sau:
– Người sử dụng đất chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở.
– Người sử dụng đất chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nhận chuyển nhượng có nguồn gốc là đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân sang đất ở theo quy định của pháp luật.
Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:
– Luật đất đai 2013;
– Thông tư 30/2014/TT-BTNMT về hồ sơ giao đất, cho thuê đất;
– Nghị định 45/2014/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đất đai.
