Chuyển đất ao lên đất thổ cư: Điều kiện, thuế phí, hồ sơ và thủ tục. Các vấn đề lưu ý khi chuyển mục đích sử dụng đất ao lên đất thổ cư.
Do tình hình kinh tế hiện nay, đặc trưng sử dụng của từng loại đất hay do nhu cầu của người sử dụng đất mà hiện nay thực trạng chuyển mục đích sử dụng đất từ đất ao lên đất thổ cư ngày càng gia tăng. Tuy nhiên không phải bất cứ trường hợp nào đều đủ điều kiện chuyển mục đích và không phải ai cũng biết rõ những quy định của pháp luật về điều kiện, hồ sơ, trình tự và các khoản thuế phí phải nộp khi thực hiện thủ tục này và cũng có rất nhiều trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền không thực hiện đúng theo quy định của pháp luật gây ảnh hưởng đến quyền của người sử dụng đất.
Luật sư
Dưới đây là bài phân tích mới nhất của Luật Dương Gia về điều kiện, thuế phí, hồ sơ và thủ tục chuyển đất ao lên đất thổ cư theo quy định mới nhất năm 2021. Nếu còn bất cứ thắc mắc nào liên quan đến trường hợp này hoặc các vấn đề pháp luật đất đai khác, vui lòng liên hệ: 1900.6568 để được tư vấn – hỗ trợ!
Thứ nhất, khái niệm:
– Đất ao:
Tại Khoản 1 Điều 103 Luật Đất đai 2013 quy định đất ao của hộ gia đình, cá nhân được xác định là đất ở nếu trong cùng một thửa đất đang có nhà ở.
Tuy nhiên tại khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai 2013 quy định: Đối với diện tích đất ao còn lại không nằm trong thửa đất đang có nhà ở thì được xác định sử dụng vào mục đích hiện trạng đang sử dụng theo quy định về nhóm đất nông nghiệp.
Như vậy thật ra chưa có một khái niệm cụ thể thế nào là đất ao, nhưng ta có thể hiểu rằng về bản chất để được xác định là đất ao thì phải là đất trong cùng thửa đất với đất ở và được phân loại thuộc nhóm đất nông nghiệp.
– Đất thổ cư:
Đất thổ cư là ngôn ngữ thông dụng nhằm để chỉ đất ở. Theo quy định tại khoản 2 Điều 10 Luật Đất đai 2013 đất ở thuộc nhóm đất phi nông nghiệp, có hai loại là đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị.
Thứ hai, điều kiện chuyển đất ao lên đất thổ cư:
Người sử dụng đất muốn chuyển mục đích sử dụng đất từ đất ao lên đất thổ cư phải đảm bảo các điều kiện sau:
– Được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích;
– Phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hàng năm của địa phương do Ủy ban nhân dân huyện ban hành và đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;
– Đáp ứng nhu cầu sử dụng đất của người sử dụng đất;
– Riêng đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất từ đất ao lên đất ở để thực hiện dự án đầu tư thì phải đảm bảo các điều kiện khác quy định tại khoản 3 Điều 58 Luật Đất đai và Điều 14 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
Thứ ba, thuế phí khi chuyển từ đất ao lên đất thổ cư:
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất khi tiến hành chuyển mục đích sử dụng đất từ đất ao lên đất thổ cư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính là tiền sử dụng đất được tính như sau:
Căn cứ điểm a khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2015/NĐ-CP tiền sử dụng đất được xác định bằng 50% của mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định cho chuyển mục đích trong các trường hợp sau đây:
– Chuyển mục đích sử dụng đất từ đất ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư mà không được công nhận là đất ở sang đất ở;
– Chuyển từ đất có nguồn gốc là đất ao gắn liền nhà ở tuy nhiên người sử dụng đất đã tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị tiến hành đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01/7/2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở.
Thứ tư, hồ sơ xin chuyển từ đất ao lên đất thổ cư:
Hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất từ đất ao lên đất thổ cư được quy định tại Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT bao gồm các giấy tờ, tài liệu sau:
– Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất;
– Trích lục bản đồ địa chính hoặc là trích đo địa chính của thửa đất và biên bản xác minh thực địa;
– Các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở;
– Các giấy tờ, văn bản trong trường hợp đất thuộc dự án đầu tư bao gồm:
+ Văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất;
+ Báo cáo kinh tế – kỹ thuật (bản sao) của tổ chức sử dụng đất nếu không phải lập dự án đầu tư xây dựng công trình;
+ Bản thuyết minh dự án đầu tư (bản sao) nếu dự án đầu tư không phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt và dự án đầu tư không phải cấp giấy chứng nhận đầu tư;
+ Văn bản thẩm định về điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai;
– Tờ trình, dự thảo quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trình Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt.
Thứ năm, thủ tục chuyển đất ao lên đất thổ cư:
Điều 69
– Người sử dụng đất chuẩn bị hồ sơ và nộp các giấy tờ bao gồm: đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất và các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất cho cơ quan tài nguyên và môi trường;
– Cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện các công việc sau đây:
+ Thẩm tra hồ sơ của người sử dụng đất, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất;
+ Xác minh thực địa;
+ Thông báo và hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính;
+ Trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định;
+ Chỉ đạo việc cập nhật thông tin đất đai, thay đổi cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
– Người sử dụng đất nhận thông báo và hoàn thành các nghĩa vụ tài chính trừ các trường hợp được miễn quy định tại Điều 11
– Trả kết quả: Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền sau khi đã phê duyệt, ký quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất chuyển quyết định lại cho cơ quan tài nguyên và môi trường. Cơ quan tài nguyên và môi trường tiếp nhận và có trách nhiệm trao trả kết quả cho người sử dụng đất.
Mục lục bài viết
1. Xây nhà trên đất ao vườn làm sao không?
Tóm tắt câu hỏi:
Tôi mới mua một mảnh đất 48m2 thuộc đất ao vườn. Do hoàn cảnh gia đình không có chỗ ở, tôi đã xây nhà và đã được cấp sổ đỏ thuộc quyền sử dụng đất ao lâu dài.
Nay tôi được biết thông tin, đến năm 2013, tất cả đất ao vườn sẽ bị thu hồi và chia lại. Vậy cho tôi hỏi mảnh đất của tôi có bị thu hồi lại hay không? Và, tôi có thể chuyển sổ đỏ từ đất ao sang đất nhà ở được hay không?
Luật sư tư vấn:
Trường hợp của bạn thuộc vào trường hợp chuyển quyền sử dụng đất phải xin phép theo quy định của điểm d khoản 1 điều 36 Luật đất đai:
đ) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
Khi chuyển mục đích sử dụng đất trong trường hợp này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định sau đây:
Nộp tiền sử dụng đất theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng trừ đi tiền sử dụng đất theo loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đối với trường hợp chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân; giao đất đối với cộng đồng dân cư.
Trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp phải xin phép (Điều 134 Nghị định 181/2004/NĐ-CP)
1. Người xin chuyển mục đích sử dụng đất nộp một (01) bộ hồ sơ tại Sở Tài nguyên và Môi trường nơi có đất đối với tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài; tại Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có đất đối với hộ gia đình, cá nhân; hồ sơ gồm có:
a) Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất;
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (nếu có);
c) Dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư đối với trường hợp người xin chuyển mục đích sử dụng đất là tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài.
2. Quy định về việc sử dụng đất ao và đất ven ao
Tóm tắt câu hỏi:
Thân chào các luật sư. Nhà tôi có 1 ao rộng khoảng 4 sào bắc bộ. Do hệ thống nước và vị trí cách xa nhà không còn thuận lợi cho gia đình tôi nuôi cá. Nay tôi muốn xây tường bao xung quanh để chuyển canh tác sang nuôi ba ba và cắm cọc tạo sàn ven bờ để tận dụng nuôi gia cầm. Vậy tôi xin được hỏi việc làm của tôi có vi phạm luật hay không? Trước khi làm như thế tôi có cần làm thủ tục gì xin phép chính quyền hay không? Chân thành cảm ơn!
Luật sư tư vấn:
Theo quy định Nghị định số 64/2012/NĐ-CP
“Điều 3. Giấy phép xây dựng
1. Trước khi khởi công xây dựng công trình, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng, trừ trường hợp xây dựng các công trình sau đây:
a) Công trình bí mật nhà nước, công trình theo lệnh khẩn cấp, công trình tạm phục vụ thi công xây dựng công trình chính và các công trình khác theo quy định của Chính phủ được miễn giấy phép xây dựng;
b) Công trình xây dựng theo tuyến không đi qua đô thị nhưng phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
c) Công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng được Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư;
d) Công trình sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong công trình không làm thay đổi kiến trúc các mặt ngoài, kết cấu chịu lực, công năng sử dụng và an toàn công trình;
đ) Công trình hạ tầng kỹ thuật chỉ yêu cầu phải lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật và nhà ở riêng lẻ tại vùng sâu, vùng xa thuộc khu vực chưa có quy hoạch điểm dân cư nông thôn (quy hoạch xây dựng xã nông thôn mới) được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
2. Giấy phép xây dựng bao gồm các loại:
a) Xây dựng mới;
b) Sửa chữa, cải tạo;
c) Di dời công trình.
3. Đối với công trình cấp 1, cấp đặc biệt, nếu chủ đầu tư có nhu cầu thì có thể đề nghị để được xem xét cấp giấy phép xây dựng theo giai đoạn. Đối với công trình không theo tuyến, chỉ được cấp giấy phép xây dựng tối đa 2 giai đoạn, bao gồm giai đoạn xây dựng phần móng và tầng hầm (nếu có) và giai đoạn xây dựng phần thân của công trình.
4. Đối với dự án gồm nhiều công trình, chủ đầu tư có thể đề nghị để được xem xét cấp giấy phép xây dựng cho một, nhiều hoặc tất cả các công trình thuộc dự án.
Như vậy, nếu công trình sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong công trình không làm thay đổi kiến trúc các mặt ngoài, kết cấu chịu lực, công năng sử dụng và an toàn công trình thì bạn không cần xin phép, nếu làm thay đổi bạn phải tiến hành làm thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng.
3. Chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ao nuôi cá
Tóm tắt câu hỏi:
Chào Luật sư! Tôi có năm sào đất cấy lúa nhưng đất trũng nên cấy lúa không hiệu quả. Giờ tôi muốn đắp bờ bao quanh để cho nước vào thả cá, nền đất cũ gần như không ảnh hưởng gì thì có được hay không? Cảm ơn Luật sư!
Luật sư tư vấn:
Theo căn cứ tại Điều 57 Luật đất đai 2013 về Chuyển mục đích sử dụng đất, quy định:
“1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.”
Điều này được hướng dẫn tại Điều 11 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT quy định chi tiết một số điều của Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Nghị định 44/2014/NĐ-CP về Đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất như sau:
1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng phải đăng ký biến động, bao gồm:
a) Chuyển đất trồng cây hàng năm sang xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép;
b) Chuyển đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở.
2. Người sử dụng đất có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ, gồm có:
a) Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK ban hành kèm Thông tư 24/2014/TT-BTNMT;
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận).
3. Trình tự, thủ tục đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền như sau:
a) Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại nơi tiếp nhận hồ sơ quy định tại các Khoản 2, 3, 4 và 5 Điều 60 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP;
b) Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ; xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xác nhận vào Đơn đăng ký; xác nhận mục đích sử dụng đất vào Giấy chứng nhận; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có); trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đổi với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
Như vậy, bạn đang có ý định chuyển mục đích sử dụng đất, khi đó, bạn phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép về việc chuyển mục đích sử dụng này.
Bạn cần chuẩn bị hồ sơ, bao gồm các loại giấy tờ nêu ở quy định trên, gửi đến Ủy ban Nhân dân cấp huyện để được cấp Giấy chứng nhận. Khi đó, bạn mới được phép thực hiện công việc đắp bờ bao quanh để tiến hành thực hiện hoạt động nuôi cá của mình.
4. Muốn xây nhà trên diện tích đất ao phải làm thế nào?
Tóm tắt câu hỏi:
nhà tôi có diện tích đất ao khoảng 5 sào bắc bộ, nhưng nhà tôi không có đất ở, tôi làm ao hết khoảng hơn 3 sào, giờ tôi muốn xây nhà để ở trên diện tích còn lại, thì tôi được phép xây với diện tích nhà rộng, cao bao nhiêu mét, chỉ tính diện tích nhà ở hay cả các công trình phụ khác.?
Luật sư tư vấn:
Theo quy định tại Điều 6 Luật đất đai 2013 về nguyên tắc sử dụng đất:
“1. Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất.
2. Tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ môi trường và không làm tổn hại đến lợi ích chính đáng của người sử dụng đất xung quanh.
3. Người sử dụng đất thực hiện quyền, nghĩa vụ của mình trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan.”
Trong trường hợp này số diện tích đất vườn ao của bạn còn lại, bạn không được phép sử dụng vào mục đích xây nhà để ở vì điều này không đúng với mục đích sử dụng đất ban đầu. Muốn xây nhà trên diện tích đất vườn ao này, bạn phải tiến hành việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn, ao sang đất ở. Theo đó bạn phải chuẩn bị một bộ hồ sơ bao gồm Khoản 1 Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT:
“1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; hồ sơ gồm:
a) Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư này;
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”
Sau khi đã chuẩn bị xong hồ sơ, bạn tiến hành theo trình tự thủ tục được quy định tại Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP về trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất:
“1. Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.
2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
3. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.”
Như vậy, khi bạn nộp hồ sơ tới cơ quan tài nguyên môi trường, cơ quan tài nguyên và môi trường sẽ tiến hành thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn bạn thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật và trình UBND cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Và đồng thời bạn cần thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định tại điểm a khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014 NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất:
“2. Đối với hộ gia đình, cá nhân:
a) Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”
