Chung cư chưa có sổ hồng có vay ngân hàng được không?

1. Điều kiện để được cấp sổ hồng:

Sổ hồng là cách gọi tắt của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Căn cứ theo quy định tại khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hay là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hay còn gọi là sổ đỏ) được xác định là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.

1.1. Điều kiện chung để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng dất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:

Theo quy định tại Điều 99 Luật Đất đai năm 2013 thì người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi thuộc một trong các trường hợp sau:

– Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật Đất đai năm 2013:

+ Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cá nhân, hộ gia đình, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất và có các giấy tờ chứng minh về quyền sử dụng đất;

+ Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất mà không có giấy tờ chứng minh về quyền sử dụng đất;

+ Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất.

– Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành, tức là sau ngày 01/7/2014;

– Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;

– Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;

– Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;

– Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có;

– Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

– Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;

– Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;

– Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị mất.

Như vậy, khi người sử dụng đất đáp ứng đầy đủ các điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất như đã nêu trên thì sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

1.2. Điều kiện để chung cư được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:

Pháp luật hiện hành chưa có quy định cụ thể về điều kiện để được cấp sổ hồng của chung cư mà đang áp dụng quy định chung như đã nêu tại Điều 99 Luật Đất đai năm 2013 đã phân tích ở trên. Tuy nhiên, theo thực tế diễn ra trong việc xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với chung cư thì chúng ta có thể dễ dàng nhận thấy việc chung cư được cấp sổ hồng khi đáp ứng được các điều kiện sau:

– Chung cư phải có đầy đủ giấy tờ pháp lý, giấy tờ rõ ràng để đủ căn cứ cấp giấy chứng nhận;

– Chung cư hoàn thành phải đúng với thiết kế ban đầu đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hoặc đã thực hiện đăng ký trong Giấy phép xây dựng đã được cấp;

– Chủ đầu tư chung cư phải hoàn thành hết nghĩa vụ tài chính với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền như: đã hoàn thành việc nộp tiền sử dụng đất, hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền thuê đất, thuế đất, thuế giá trị gia tăng,…;

– Căn hộ chung cư nếu được chủ đầu tư thế chấp tại ngân hàng thì phải được giải chấp thì mới có thể được cấp Giấy chứng nhận…

Ngoài ra, chung cư phải đáp ứng những điều kiện khác để được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền công nhận và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người mua chung cư.

2. Chung cư chưa có sổ hồng thì có vay ngân hàng được không?

Vay thế chấp ngân hàng là hình thức vay tiền có tài sản đảm bảo. Tài sản đảm bảo được dùng để thế chấp phải thuộc quyền sở hữu của người đi vay trong suốt thời gian vay nợ. Khi đi vay, giấy tờ chứng minh quyền sở hữu của tài sản đảm bảo sẽ được ngân hàng giữ lại và quyền sở hữu tài sản vẫn thuộc về người đi vay. Trong trường hợp này, tài sản thế chấp là quyền sở hữu nhà ở thông qua Giấy chứng nhận được cấp đối với nhà chung cư.

Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 188 Văn bản hợp nhất Luật Nhà ở năm 2020 thì người sở hữu nhà ở được quyền thực hiện giao dịch thế chấp nhà ở thì phải đáp ứng các điều kiện sau:

– Đã được cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật;

– Nhà ở thực hiện giao dịch thế chấp không thuộc diện có tranh chấp, khiếu nại hay khiếu kiện về quyền sở hữu nhà ở hoặc nhà ở đó đang trong thời hạn sở hữu đối với nhà ở thuộc vào trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

– Nhà ở thế chấp không thuộc diện bị kê biên để bảo đảm thi hành án hoặc không bị kê biên để thực hiện theo quyết định hành chính do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp đã có hiệu lực thi hành;

– Nhà ở không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, không có thông báo về việc giải toả, phá dỡ nhà ở của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Do đó, theo quy định này thì người sở hữu nhà ở chung cư bắt buộc phải có Giấy chứng nhận đã được cấp theo quy định thì mới được quyền vay thế chấp ngân hàng bằng quyền sở hữu nhà ở của mình.

Tuy nhiên, trong trường hợp nhà chung cư là nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định tại điểm a khoản 2 Điều 118 Văn bản hợp nhất Luật Nhà ở năm 2020 thì người sở hữu nhà ở chung cư được quyền giao dịch thế chấp ngân hàng. Trong trường hợp này thì căn hộ chung cư chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất những được công nhận quyền sở hữu khi thực hiện mua bán với chủ đầu tư thông qua Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thì vẫn được thực hiện vay thế chấp ngân hàng khi chung cư chưa có sổ hồng.

3. Trình tự, thủ tục vay thế chấp ngân hàng đối với chung cư chưa được cấp sổ hồng:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ vay vốn thế chấp chung cư chưa có sổ hồng:

Để vay thế chấp ngân hàng bằng chung cư chưa có sổ hồng thì khách hàng cần chuẩn bị hồ sơ bao gồm giấy tờ, tài liệu sau:

– Giấy đề nghị vay vốn theo mẫu của Ngân hàng mà khách hàng lựa chọn;

– Giấy tờ chứng minh nhân thân của khách hàng như: Căn cước công dân, Chứng minh nhân dân, Giấy tờ xác nhận cư trú;

– Giấy tờ pháp lý chứng minh tình trạng hôn nhân của khách hàng: 

+ Nếu khách hàng vay vốn độc thân thì sẽ cung cấp Giấy chứng nhận tình trạng hôn nhân- xác nhận độc thân do Uỷ ban nhân dân cấp xã/ phường/ thị trấn nơi khách hàng thường trú cấp;

+ Nếu khách hàng vay vốn đã kết hôn thì cũng cấp Giấy đăng ký kết hôn do Uỷ ban nhân dân cấp xã/ phường/ thị trấn cấp.

– Giấy tờ liên quan đến tài sản đảm bảo: Bản gốc Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư với chủ đầu tư theo quy định pháp luật;

– Giấy tờ chứng minh nguồn thu nhập hàng tháng để bảo đảm đủ điều kiện vay vốn.

Bước 2: Ngân hàng tiếp nhận và giải quyết hồ sơ:

Khi khách hàng nộp hồ sơ yêu cầu vay vốn bằng hình thức thế chấp chung cư thì ngân hàng sẽ tiếp nhận và kiểm tra tính hợp lệ của hồ sơ. Nếu hồ chưa đảm bảo đầy đủ và hợp lệ thì chuyên viên ngân hàng cần thông báo và hướng dẫn khách hàng sửa đổi, bổ sung hồ sơ sao cho đầy đủ và hợp lệ. Nếu hồ sơ đã đầy đủ và hợp lệ thì nhân viên ngân hàng sẽ tiếp nhận hồ sơ khách hàng và nhập lên hệ thống ngân hàng.

Sau khi giao dịch viên ngân hàng nhập thông tin khách hàng, khoản vay cùng tài sản thế chấp lên hệ thống ngân hàng thì Ngân hàng sẽ lập Hội đồng thẩm định để thẩm định về thông tin khách hàng. Hội đồng thẩm định sẽ thẩm định về các thông tin sau:

– Thông tin khách hàng, số điện thoại tham chiếu;

– Thẩm định về tài sản mà khách hàng dùng để thế chấp khoản vay ngân hàng;

– Thẩm định về công việc, thu nhập của khách hàng xem có đảm bảo điều kiện vay vốn hay không…

Bước 3: Ngân hàng duyệt hạn mức vay, hỗ trợ khách hàng ký Hợp đồng vay vốn và giải ngân cho khách hàng:

Sau khi tiến hành thẩm định các thông tin của khách hàng, thông tin về khoản vay nếu xét thấy khách hàng không đảm bảo điều kiện được vay vốn thì Ngân hàng sẽ có quyết định không duyệt khoản vay và không giải ngân cho khách hàng. Nếu sau khi thẩm định xét thấy thông tin khách hàn đã bảo đảm có thể thực hiện vay vốn thì ngân hàng sẽ duyệt hạn mức vay cho khách hàng.

Khi được duyệt hạn mức vay, Ngân hàng sẽ mời khách hàng đến trực tiếp ngân hàng để thông báo và hỗ trợ khách hàng ký Hợp đồng vay bằng hình thức thế chấp chung cư chưa có sổ hồng và thực hiện giải ngân cho khách hàng bằng hạn mức vay đã được duyệt.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Luật Đất đai năm 2013;

– VBHN Luật Nhà ở năm 2020.