Chủ nhà đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà có phải bồi thường không? Bồi thường khi đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà.
Chủ nhà đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà có phải bồi thường không? Bồi thường khi đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà.
Tóm tắt câu hỏi:
Chào luật sư Dương Gia, hiện tại nhà em có cho một người mở công ty kinh doanh nhà nghỉ với thời hạn 4 năm, tiền thuê 7 triệu/tháng, trong hợp đồng viết tay 6 tháng trả tiền nhà 1 lần nhưng thực tế 3 tháng trả 1 lần. Ngay từ lúc đầu nhà em có nói với cậu ấy sẽ bán căn nhà này nhưng ko biết thời điểm nào bán được. Đến nay đã cho họ thuê được hơn 2 năm thì nhà em có khách mua nhà và đặt cọc rồi. Nhà em có báo trước cho cậu ấy đến ngày 8/7/2016 là gần 2 tháng để cậu ấy chuẩn bị nhưng cậu ấy bảo sẽ dọn đi nhưng chủ nhà phải chịu phạt 170 triệu. Cậu ấy cứ nói là đầu tư mua 3 điều hoà và sơn lại nhà rồi chi phí làm giấy tờ mở công ty và các chi phí khác là như vậy nhưng không có cơ sở chứng minh. (Thời kỳ đầu do cậu ấy mới kinh doanh nên nhà em còn giảm một nửa tiền nhà trong 06 thang cho cậu ấy). Trong hợp đồng viết tay tất cả các điều khoản chỉ có phần thỏa thuận khác là quan trong nhất ghi: Nếu bên chủ nhà vì điều kiện khách quan muốn lấy lại nhà thì phải báo trước cho bên thuê trước 18 tháng kể từ ngày ký hợp đồng. Nếu nhà thay đổi thì phải báo trước cho bên thuê trước 06 tháng. Nếu một trong hai bên phá vỡ hợp đồng thì phải chịu phạt và chịu trách nhiệm trước pháp luật. Như vậy xin hỏi luật gia bên cho thuê nhà có phải chịu phạt không, nếu phạt thì như thế nào? Và các điều khoản ghi như vậy trong hợp đồng có hợp lý và rõ ràng không? Xin trân trọng cảm ơn luật gia!
Luật sư tư vấn:
Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:
1. Cơ sở pháp lý:
2. Nội dung tư vấn:
Tại khoản 1 Điều 426 Bộ luật dân sự 2005 quy định:
1. Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng nếu các bên có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định.
Như vậy, gia đình bạn có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà nếu trong hợp đồng có thỏa thuận được đơn phương chấm dứt hoặc pháp luật có quy định. Theo quy định tại khoản 1 Điều 498 Bộ luật dân sự 2005, bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà khi bên thuê có một trong các hành vi sau:
a) Không trả tiền thuê nhà liên tiếp trong ba tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;
b) Sử dụng nhà không đúng mục đích thuê;
c) Cố ý làm nhà hư hỏng nghiêm trọng;
d) Sửa chữa, đổi hoặc cho người khác thuê lại toàn bộ hoặc một phần nhà đang thuê mà không có sự đồng ý bằng văn bản của bên cho thuê;
đ) Làm mất trật tự công cộng nhiều lần và ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt bình thường của những người xung quanh;
e) Làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến vệ sinh môi trường.
Theo thông tin bạn cung cấp, bên thuê không có bất kì hành vi nào trong các hành vi trên nên gia đình bạn không có căn cứ đơn phương chám dứt hợp đồng theo quy định pháp luật.
Xét thỏa thuận trong hợp đồng thuê nhà: Nếu bên chủ nhà vì điều kiện khách quan muốn lấy lại nhà thì phải báo trước cho bên thuê trong thời gian 18 tháng kể từ ngày ký hợp đồng. Theo thỏa thuận này, bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà nếu vì điều kiện khách quan và phải báo trong thời gian 18 tháng kể từ ngày ký hợp đồng thuê. Trong trường hợp này, gia đình bạn muốn lấy lại căn nhà để bán cho người khác nên đây không được coi là điều kiện khách quan. Do đó việc bên cho thuê đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà vì lý do lấy lại nhà bán cho người khác là bên cho thuê vi phạm nghĩa vụ trong hợp đồng nên bên cho thuê có trách nhiệm bồi thường thiệt hại cho bên thuê. Theo quy định tại Điều 307 Bộ luật dân sự 2005:
>>> Luật sư tư vấn pháp luật dân sự qua tổng đài: 1900.6568
2. Trách nhiệm bồi thường thiệt hại về vật chất là trách nhiệm bù đắp tổn thất vật chất thực tế, tính được thành tiền do bên vi phạm gây ra, bao gồm tổn thất về tài sản, chi phí hợp lý để ngăn chặn, hạn chế, khắc phục thiệt hại, thu nhập thực tế bị mất hoặc bị giảm sút.
Vậy trong trường hợp này, nếu đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà, gia đình bạn phải bồi thường thiệt hại cho bên thuê. Thiệt hại này là những thiệt hại có thật trên thực tế nên gia đình bạn có quyền yêu cầu bên thuê đưa ra các giấy tờ chứng minh cho khoản thiệt hại 170 triệu đồng mà bên thuê yêu cầu.
