Theo quy định của pháp luật hiện hành, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình thì phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên trong hộ gia đình. Tức là chủ hộ gia đình không được tự ý quyết định bán phần đất hộ gia đình.
Mục lục bài viết
1.Chủ hộ có quyền tự ý bán đất cấp cho hộ gia đình không?
1.1. Chủ hộ đất hộ gia đình có quyền gì?
Trước hết ta cần tìm hiểu quy định như thế nào được gọi là đất hộ gia đình. Theo đó tại Khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai 2013 có quy định như sau: những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được cấp sổ đỏ cho quyền sử dụng đất đó thì được gọi là hộ gia đình sử dụng đất. Theo đó, có thể hiểu rằng đất hộ gia đình là đất được nhà nước giao, công nhận quyền sử dụng đất cho những người có quan hệ huyết thống, hôn nhân và nuôi dưỡng.
Bên cạnh đó thì về vấn đề xác định chủ hộ đất hộ gia đình ta có thể hiểu rằng chủ hộ đất hộ gia đình là người có năng lực hành vi dân sự đầy đủ do các thành viên hộ gia đình thống nhất đề cử.
Vậy, chủ hộ đất hộ gia đình sẽ có những quyền gì đối với đất hộ gia đình? Căn cứ theo các quy định liên quan đến luật đất đai thì ta có thể xác định được chủ hộ đất hộ gia đình sẽ có các quyền hành như :
Một là, đứng tên sổ đỏ, sổ hồng: Theo quy định của pháp luật thì cách ghi thông tin về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khi cấp sổ đỏ, sổ hồng cho hộ gia đình sẽ ghi là “Hộ ông” hoặc “Hộ bà”, sau đó ghi họ tên, năm sinh, tên và số của giấy tờ nhân thân của chủ hộ gia đình; địa chỉ thường trú của hộ gia đình. Trường hợp chủ hộ gia đình không có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình thì ghi người đại diện là thành viên khác của hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình. Nếu chủ hộ gia đình hay người đại diện khác của hộ gia đình có vợ hoặc chồng cùng có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình thì ghi cả họ tên, năm sinh của người vợ hoặc chồng đó.
Hai là, chủ hộ gia đình có quyền ký hợp đồng chuyển nhượng hoặc các giao dịch khác. Căn cứ theo quy định tại
Tuy nhiên, người có tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc người được ủy quyền chỉ được thực hiện việc ký hợp đồng, văn bản giao dịch về nhà đất khi đã được các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý bằng văn bản có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.
Ba là, chủ hộ đất hộ gia đình có quyền ý các giấy tờ khi thực hiện thủ tục hành chính về đất đai. Như chúng ta đã biết, trong quá trình sử dụng đất có thể sẽ phát sinh nhiều thủ tục hành chính về đất đai, khi đó người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chủ hộ sẽ có quyền ký các biểu mẫu, giấy tờ, hồ sơ của các thủ tục đó. Ví dụ như là ký vào đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất; các mẫu đơn khi thực hiện thủ tục cấp đổi, cấp lại, đính chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; các mẫu đơn của các thủ tục đăng ký biến động khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền như: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
1.2. Chủ hộ có quyền tự ý bán đất cấp cho hộ gia đình không?
Theo quy định của Bộ luật dân sự 2015 thì việc sở hữu tài sản chung của các thành viên hộ gia đình được pháp luật bảo vệ nhằm đảm bảo quyền và lợi ích thỏa đáng cho họ tránh xảy ra tranh chấp trong gia đình. Cụ thể là căn cứ theo quy định tại Điều 102 và Điều 212 Bộ luật dân sự 2015 ta có thể xác định được các nội dung liên quan đến vấn đề về tài sản chung của hộ gia đình như sau:
Một, tài sản chung của hộ gia đình gồm tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên và những tài sản khác được xác lập quyền sở hữu theo quy định.
Hai, việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Nếu là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ.
Từ quy định này thì có thể hiểu rằng khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình thì phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên trong hộ gia đình. Tức là chủ hộ gia đình không được tự ý quyết định bán phần đất hộ gia đình. Khi muốn bán thì phải được tất cả các thành viên trong hộ gia đình cùng ký bán. Vậy, vấn đề đặt ra là có phải tất cả các thành viên trong hộ gia đình đều phải ký thì mới được bán phần đất đó hay không? Theo quy định tại Khoản 1 Điều 64 của
Theo đó, các thành viên trong hộ gia đình ở đây là những người có tên trong sổ hộ khẩu tại thời điểm được cấp sổ đỏ đó, còn đối với những thành viên có sau khi có sổ đỏ thì mặc dù đứng tên trong sổ hộ khẩu vẫn không có quyền đối với phần đất hộ gia đình, tức là không có quyền ký bán dù có là thành viên trong hộ gia đình. Như vậy không phải tất cả các thành viên trong hộ gia đình đều có quyền ký bán đất hộ gia đình, mà chỉ những thành viên có tên trong sổ hộ khẩu tại thời điểm được cấp sổ đỏ mà thôi. Ví dụ sổ đỏ cấp năm 1999, đến năm 2000 thì anh A mới được sinh ra và nhập hộ khẩu gia đình, đến năm 2023 nhà anh A bán đất thì không cần anh A phải ký. Còn chị B năm 1999 có tên trong sổ hộ khẩu gia đình, tức là tại thời điểm được cấp sổ đỏ nhưng đến năm 2000 chị đi lấy chồng và tách khỏi hộ khẩu gia đình. Tuy nhiên nếu 2023 bán đất thì vẫn phải cần chị B ký.
Bên cạnh đó thì theo quy định của pháp luật văn bản đồng ý chuyển nhượng của các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực.
2. Có nên mua đất hộ gia đình không?
Đất hộ gia đình thì vẫn thực hiện việc mua bán, chuyển nhượng như bình thường. Nó chỉ phức tạp hơn ở việc xác định ai có quyền ký vào hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Theo đó, khi mua đất hộ gia đình thì bạn nên lưu ý một số vấn đề như là:
Phải xem thông tin trên trang số 1 của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có thể hiện tên những ai trong hộ gia đình không, hay chỉ ghi tên hộ ông hoặc hộ bà.
Phải xem xét tại thời điểm cấp sổ hộ gia đình gồm những ai, có thể căn cứ vào sổ hộ khẩu hoặc hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Khi ký hợp đồng chuyển nhượng đất xem có những ai còn sống hay đã chết trong hộ gia đình. Nếu một cá nhân trong hộ gia đình mất thì sẽ phát sinh thừa kế. Đồng thời phải xem có đầy đủ chữ ký không và xem giấy ủy quyền có hợp lệ hay không.
Phải xem xét tại thời điểm ký kết hợp đồng chuyển nhượng đất của hộ gia đình có cá nhân nào bị mất năng lực hành vi dân sự, hạn chế năng lực hành vi dân sự, chưa đủ năng lực hành vi dân sự hay không.
3. Thủ tục mua bán đất hộ gia đình:
Thủ tục mua bán đất hộ gia đình cũng được thực hiện như thủ tục mua bán đất thông thường. Theo đó, bạn cần thực hiện theo các bước như sau:
Bước 1: Ký kết hợp đặt cọc
Khi ký kết hợp đồng đặt cọc mua bán đất thì bạn cần lưu ý xem những thành viên trong hộ gia đình có quyền đối với mảnh đất phải yêu cầu cùng ký vào hợp đồng đặt cọc để đảm bảo sau này thực hiện việc ký kết hợp đồng mua bán. Có thể bỏ qua bước này và thực hiện bước hai luôn. Tuy nhiên trên thực tế có thể thấy việc mua bán đất hộ gia đình sẽ gặp rất nhiều khó khăn và xảy ra nhiều tranh chấp khi không được sự đồng ý của một thành viên. Do đó bạn nên ký kết hợp đồng đặt cọc để nếu sau này có thành viên lật kèo không muốn bán nữa thì sẽ bị ràng buộc pháp lý.
Bước 2: Ký kết hợp đồng mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình
Theo quy định của pháp luật hợp đồng mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình phải tiến hành công chứng, chứng thực tại tổ chức hành nghề công chứng.
Khi đi công chứng hợp đồng mua bán đất hộ gia đình yêu cầu tất cả các thành viên trong hộ gia đình phải cùng đến ký tại tổ chức hành nghề công chứng. Nếu một trong số các thành viên đó không đi được thì phải viết giấy ủy quyền cho người khác mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Theo đó, cần chuẩn bị các giấy tờ tài liệu sau đây để thực hiện việc công chứng hợp đồng mua bán đất hộ gia đình:
– Dự thảo hợp đồng chuyển nhượng quyền dụng đất;
– Bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hộ gia đình;
– Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu của các thành viên trong hộ gia đình;
– Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân của các thành viên trong hộ gia đình;
– Giấy ủy quyền trong trường hợp có thành viên không thể đi ký kết hợp đồng mua bán;
– Văn bản xác nhận các thành viên có tên trong hộ tại thời điểm cấp sổ đỏ;
– Phiếu yêu cầu công chứng theo mẫu.
Sau khi chuẩn bị đầy đủ bộ hồ sơ như đã nêu trên thì bạn cùng bên bán đến tổ chức hành nghề công chứng. Có thể là ủy ban nhân dân cấp xã hoặc văn phòng công chứng, phòng công chứng để thực hiện việc công chứng hợp đồng mua bán.
Công chứng viên khi tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ và xác minh thông tin. Nếu hồ sơ hợp lệ và đầy đủ các thành viên trong hộ gia đình có quyền sử dụng đất thì thực hiện việc công chứng hợp đồng mua bán và ghi lời chứng, đóng dấu. Nếu hồ sơ không hợp lệ thì từ chối và nếu rõ lý do cũng như căn cứ pháp lý.
Bước 3: Chuẩn bị hồ sơ sang tên sổ đỏ
Để làm thủ tục sang tên sổ đỏ bạn cần chuẩn bị các giấy tờ sau đây
– Đơn xin đăng ký biến động quyền sử dụng đất (theo mẫu);
– Hợp đồng mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
– Văn bản xác nhận, cam kết đồng ý của các thành viên còn lại
– Giấy chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu;
– Tờ khai lệ phí trước bạ;
Bước 4: Nộp hồ sơ sang tên sổ đỏ
Bạn có thể nộp hồ sơ sang tên sổ đỏ tại Phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng đăng ký đất đai.
Khi tiếp nhận hồ sơ sang tên sổ đỏ, cán bộ có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ và xác minh thông tin. Nếu hồ sơ hợp lệ và đầy đủ thì thực hiện việc sang tên sổ đỏ cho bạn. Nếu hồ sơ không hợp lệ thì phải trả lời bằng văn bản và nếu rõ lý do cũng như căn cứ pháp lý để yêu cầu người nộp hồ sơ bổ sung các giấy tờ, tài liệu còn thiếu để hoàn thiện hồ sơ.
Thời gian giải quyết thủ tục sang tên sổ đỏ là khoảng 10 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ theo quy định.
Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:
– Bộ luật Dân sự 2015;
– Luật Đất đai 2013.
