Chủ đầu tư được ý tự tăng phí dịch vụ chung cư không?

1. Chủ đầu tư được ý tự tăng phí dịch vụ chung cư không?

Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 14 của Thông tư 02/2016/TT-BXD, có quy định về hội nghị nhà chung cư bất thường. Theo đó, Hội nghị nhà chung cư bất thường sẽ được tổ chức khi có một trong những căn cứ cơ bản như sau:

• Cần phải tiến hành thủ tục bầu thay thế Trưởng ban quản trị hoặc Phó ban quản trị tòa nhà chung cư do bị miễn nhiệm, bãi nhiệm, qua đời, mất tích; trong trường hợp bầu thay thế Phó ban quản trị tòa nhà chung cư (đồng thời là đại diện của chủ đầu tư) thì chủ đầu tư cần phải cử người khác làm người đại diện và không được tổ chức Hội nghị nhà chung cư bất thường;

• Miễn nhiệm/bãi nhiệm toàn bộ thành viên trong Ban quản trị tòa nhà chung cư hoặc bầu Ban quản trị chung cư mới;

• Bầu thay thế các thành viên trong Ban quản trị tòa nhà chung cư (tuy nhiên không phải là Trưởng ban, Phó ban do bị miễn nhiệm, bãi nhiệm, qua đời, mất tích) trong trường hợp đã tổ chức hoạt động lấy ý kiến của các chủ sở hữu tòa nhà chung cư tuy nhiên không đủ số lượng người đồng ý căn cứ theo quy định tại điểm b khoản 3 Điều 26 của Thông tư 02/2016/TT-BXD; hoặc bầu thay thế các thành viên trong Ban quản trị tòa nhà chung cư căn cứ theo quy định tại điểm b khoản 4 Điều 26 của Thông tư 02/2016/TT-BXD;

• Ban quản trị tòa nhà chung cư đề nghị thay thế đơn vị quản lý vận hành hoặc Ban quản trị đề nghị điều chỉnh giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư;

• Các trường hợp khác thì cần phải có đơn đề nghị với số lượng trên 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ (đã nhận bàn giao căn hộ đó) tại toà nhà chung cư. 

Đồng thời, căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 2 của Thông tư 37/2009/TT-BXD, có quy định về nguyên tắc xác định giá dịch vụ chung cư. Theo đó:

Giá dịch vụ chung cư cần phải được xác định theo nguyên tắc tính đủ, tính đúng các chi phí, lợi nhuận ở mức hợp lý để phục vụ cho hoạt động vận hành, quản lý nhà chung cư; đồng thời cần phải phù hợp với tình hình thực tế, phù hợp với kinh tế xã hội của từng địa phương, phù hợp với thu nhập của người dân trong từng thời kỳ nhất định, đồng thời được trên số lượng 50% các thành viên trong Ban quản trị tòa nhà chung cư thông qua (có thể thông qua theo hình thức biểu quyết hoặc hình thức bỏ phiếu kín). Riêng đối với nhà chung cư chưa thành lập được Ban quản trị tòa nhà chung cư thì giá dịch vụ chung cư cần phải được trên 50% hộ dân đang sống tại chung cư đó nhất trí thông qua (có thể thông qua theo hình thức biểu quyết hoặc hình thức bỏ phiếu kín). Trong trường hợp giá dịch vụ chung cư đã có thỏa thuận trong hợp đồng mua bán căn hộ thì cần phải được thực hiện đúng theo thỏa thuận đó.

Như vậy, trong trường hợp Ban quản trị tòa nhà chung cư muốn quyết định về mức giá dịch vụ chung cư thì cần phải tổ chức Hội nghị nhà chung cư bất thường, không được tự tiện quyết định giá dịch vụ chung cư. Đồng thời, chủ đầu tư của chung cư cũng không có quyền tự ý tăng phí dịch vụ chung cư. Chủ đầu tư khi muốn tăng phí dịch vụ chung cư thì phải được trên 50% hộ dân đang sinh sống tại tòa nhà chung cư đó nhất trí.

2. Tự ý quyết định mức giá dịch vụ quản lý chung cư thì bị xử lý thế nào?

Căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 69 của Nghị định số 16/2022/NĐ-CP của Chính phủ, có quy định về mức xử phạt đối với hành vi vi phạm quy định về vấn đề quản lý sử dụng nhà chung cư. Theo đó, phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 120.000.000 đồng khi thực hiện một trong những hành vi vi phạm quy định của pháp luật như sau:

• Quản lý kinh phí, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung trong tòa nhà chung cư không đúng quy định pháp luật;

• Có hành vi tự tiện chuyển đổi mục đích sử dụng, công năng của phần sở hữu chung, sử dụng chung;

• Có hành vi tự ý quyết định mức giá dịch vụ quản lý chung cư, giá dịch vụ vận hành nhà chung cư tuy nhiên không thông qua Hội nghị nhà chung cư;

• Không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ báo cáo Hội nghị nhà chung cư về vấn đề thu chi theo quy định của pháp luật;

• Thực hiện sai quy chế hoạt động hoặc thực hiện sai Quy chế thu/chi tài chính đã được Hội nghị nhà chung cư thông qua;

• Không thành lập tài khoản để nhận, thu kinh phí bảo trì phần sở hữu chung trong tòa nhà chung cư theo quy định của pháp luật;

• Không thông báo công khai trên bản tin của tòa nhà chung cư về các khoản thu chi, bảo trì phần sở hữu chung tòa nhà chung cư theo quy định của pháp luật;

• Không lập kế hoạch bảo trì hàng năm tòa nhà chung cư, hoặc kế hoạch bảo trì hằng năm không đầy đủ theo quy định của pháp luật.

Theo đó, trong trường hợp có hành vi tự ý quyết định giá dịch vụ chung cư (tăng hoặc giảm) thì có thể bị xử phạt hành chính từ 100.000.000 đồng đến 120.000.000 đồng.

Đồng thời, còn có thể bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả đó là: Bắt buộc hủy bỏ quy định về giá dịch vụ chung cư, tổ chức Hội nghị nhà chung cư để thông qua lại giá dịch vụ.

3. Điều kiện về số lượng người tham dự hội nghị tòa nhà chung cư bất thường đê thống nhất về phí quản lý nhà chung cư gồm những gì?

Căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 14 của Thông tư 02/2016/TT-BXD, có quy định về hội nghị nhà chung cư bất thường. Theo đó, điều kiện về số lượng người tham dự Hội nghị tòa nhà chung cư bất thường được thực hiện như sau:

• Trong trường hợp tổ chức Hội nghị nhà chung cư để quyết định một trong những vấn đề được quy định cụ thể tại điểm a, b, c hoặc d Khoản 1 Điều 14 của Thông tư 02/2016/TT-BXD, thì cần phải có tối thiểu số lượng 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ chung cư đã nhận bàn giao tham dự;

• Trong trường hợp tổ chức Hội nghị nhà chung cư theo đề nghị của các chủ sở hữu căn hộ căn cứ theo quy định tại điểm đ Khoản 1 Điều 14 của Thông tư 02/2016/TT-BXD, thì cần phải có tối thiểu số lượng 75% số người đã có đơn đề nghị tổ chức cuộc họp Hội nghị nhà chung cư bất thường tham dự.

Theo đó, có thể khái quát về điều kiện số lượng người tham dự Hội nghị tòa nhà chung cư bất thường để thống nhất về chi phí quản lý nhà chung cư như sau:

(1) Trong trường hợp tổ chức hội nghị nhà chung cư, cần phải có tối thiểu số lượng 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao tham dự, để quyết định một trong những vấn đề sau đây:

• Cần phải tiến hành thủ tục bầu thay thế Trưởng Ban quản trị hoặc Phó Ban quản trị tòa nhà chung cư do bị miễn nhiệm, bãi nhiệm, qua đời, mất tích;

• Miễn nhiệm thành viên hoặc bãi nhiệm toàn bộ thành viên trong Ban quản trị tòa nhà chung cư hoặc bầu Ban quản trị chung cư mới;

• Bầu thay thế các thành viên trong Ban quản trị tòa nhà chung cư (tuy nhiên không phải là trưởng ban, phó banbị miễn nhiệm, bãi nhiệm, qua đời, mất tích) trong trường hợp đã tổ chức hoạt động lấy ý kiến của các chủ sở hữu tòa nhà chung cư tuy nhiên không đủ số lượng người đồng ý căn cứ theo quy định tại điểm b khoản 3 Điều 26 của Thông tư 02/2016/TT-BXD; hoặc bầu thay thế các thành viên trong Ban quản trị tòa nhà chung cư căn cứ theo quy định tại điểm b khoản 4 Điều 26 của Thông tư 02/2016/TT-BXD;

• Ban quản trị tòa nhà chung cư đề nghị thay thế đơn vị quản lý vận hành hoặc Ban quản trị đề nghị điều chỉnh giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư.

(2) Trong trường hợp tổ chức hội nghị nhà chung cư theo đề nghị của các chủ sở hữu căn hộ chung cư thì cần phải có tối thiểu số lượng 75% số người đã có đơn đề nghị tổ chức cuộc họp Hội nghị nhà chung cư bất thường tham gia.

THAM KHẢO THÊM:

• Phí dịch vụ chung cư là gì? Giá dịch vụ chung cư bao nhiêu?
• Trách nhiệm, nhiệm vụ, quyền hạn của Ban quản trị chung cư
• Hội nghị nhà chung cư là gì? Quy trình tổ chức hội nghị nhà chung cư?