Quyền yêu cầu bồi thường khi chủ đầu tư chậm bàn giao nhà

Mua bán bất động sản có bản chất là hợp đồng mua bán tài sản chịu sự điều chỉnh của Bộ Luật dân sự 2015. Theo đó, thời hạn thực hiện hợp đồng do các bên thỏa thuận; bên bán chỉ được giao tài sản trước và sau thời hạn nếu được bên mua đồng ý theo Điều 434 Bộ luật Dân sự 2015. Như vậy, thời điểm được tính là bàn giao nhà đất chậm là thời điểm kết thúc thời hạn bàn giao nhà đất theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật mà người bán chưa thực hiện nghĩa vụ bàn giao.

Vấn đề này cũng được quy định cụ thể tại Điều 353 Bộ luật Dân sự 2015. Theo đó, chậm thực hiện nghĩa vụ bàn giao nhà đất là nghĩa vụ vẫn chưa được thực hiện hoặc chỉ được thực hiện một phần khi thời hạn thực hiện nghĩa vụ đã hết. Bên bán vi phạm nghĩa vụ bàn giao nhà đất phải chịu những chế tài sau:

– Thứ nhất, bên bán có hành vi vi phạm hợp đồng mua bán do bàn giao nhà đất không đúng thời hạn đã thỏa thuận. Bên chậm bàn giao phải bồi thường toàn bộ thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ hợp đồng gây ra theo thỏa thuận trong hợp đồng. Thiệt hại được xác định bao gồm cả thiệt hại vật chất và thiệt hại tinh thần theo Điều 360, Điều 361, Điều 419 Bộ luật Dân sự 2015.

Thiệt hại về vật chất là tổn thất vật chất thực tế xác định được, bao gồm tổn thất về tài sản, chi phí hợp lý để ngăn chặn, hạn chế, khắc phục thiệt hại, thu nhập thực tế bị mất hoặc bị giảm sút. Thiệt hại về tinh thần là tổn thất về tinh thần do bị xâm phạm đến tính mạng, sức khỏe, danh dự, nhân phẩm, uy tín và các lợi ích nhân thân khác của một chủ thể.

– Thứ hai, bên chậm bàn giao nhà đất phải chịu chế tài phạt vi phạm theo hợp đồng đã ký kết. Mức phạt vi phạm là không giới hạn và do các bên thỏa thuận theo Điều 418 Bộ luật Dân sự 2015. Ngoài ra, căn cứ điểm c khoản 3 Điều 57 Nghị định 139/2017/NĐ-CP thì tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản sẽ phải chịu chế tài hành chính là bị phạt tiền từ 250.000.000 đồng đến 300.000.000 đồng đối với hành vi triển khai xây dựng dự án kinh doanh bất động sản, dự án đầu tư xây dựng nhà ở chậm tiến độ đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

3. Lưu ý khi khởi kiện yêu cầu bồi thường:

Thứ nhất, về yêu cầu khởi kiện

Khi có đơn yêu cầu Tòa án có thẩm quyền giải quyết, người mua nên yêu cầu giải quyết luôn cả hai vấn đề bao gồm yêu cầu bàn giao nhà, đất và bồi thường thiệt hại do vi phạm hợp đồng để tiết kiệm được thời gian và chi phí.

Thứ hai, về chứng cứ chứng minh khi nộp đơn khởi kiện

Trường hợp khởi kiện để yêu cầu bồi thường thiệt hại thì ngoài những văn bản, tài liệu theo thủ tục luật định thì bên mua còn phải chứng minh được thiệt hại thực tế xảy ra do bên bán chậm bàn giao nhà, đất cụ thể:

– Hợp đồng thuê nhà để chứng minh cho việc vì bên bán vi phạm nghĩa vụ bàn giao đúng hạn nên bên mua không có nhà ở theo dự tính phải đi thuê nhà làm bên mua thiệt hại một khoản về vật chất;

– Hợp đồng cho thuê tín dụng hay hợp đồng vay mượn để chứng minh cho việc vì bên bán vi phạm nghĩa vụ ban giao nhà, đất đúng hạn làm cho thời gian mượn tiền kéo dài hơn so với thực tế làm tăng thêm số tiền lãi mà bên mua phải trả;

– Hợp đồng mua bán nhà để chứng minh cho việc thỏa thuận mua bán, bàn giao nhà, đất giữa các bên;

Và các tài liệu, chứng cứ khác kèm theo (nếu có).

Thứ ba, thẩm quyền giải quyết yêu cầu bàn giao nhà đất và bồi thường thiệt hại.

Theo quy định tại Khoản 3 Điều 20 quy định về những tranh chấp thuộc về Tòa án; Điểm a Khoản 1 Điều 35 quy định về thẩm quyền xét xử của Tòa án nhân dân cấp Huyện và Điểm a Khoản 1 Điều 39 quy định thẩm quyền của Tòa án theo lãnh thổ Bộ Luật tố tụng dân sự 2015 thì cơ quan có thẩm quyền giải quyết vụ việc dân sự là Tòa án nhân dân cấp huyện nơi bị đơn cư trú hoặc do các bên thỏa thuận.

4. Trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp tại tòa án:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ và nộp hồ sơ

Hồ sơ khởi kiện cần có:

– Đơn khởi kiện (Điều 189 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015).

– Chứng cứ, tài liệu kèm theo để chứng minh quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm;

– Hộ khẩu, chứng minh nhân dân;

– Hồ sơ liên quan đến người khởi kiện, đương sự và người có liên quan.

Người khởi kiện nộp hồ sơ bằng hai cách đó là có thể nộp đơn khởi kiện tại Tòa án hoặc qua đường bưu điện.

Bước 2: Tòa án nhận và xử lý đơn khởi kiện

Khi nhận đơn khởi kiện, tòa án phải cấp giấy xác nhận đã nhận đơn cho người khởi kiện

Trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đơn khởi kiện, Chánh án Tòa án phân công một Thẩm phán xem xét đơn khởi kiện.

Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày được phân công, Thẩm phán phải xem xét đơn khởi kiện. Trường hợp đủ điều kiện thì quyết định thụ lý vụ án

Bước 3: Nộp tạm ứng án phí

Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được giấy báo của Tòa án về việc nộp tiền tạm ứng án phí, người khởi kiện phải nộp tiền tạm ứng án phí và nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí.

Lưu ý: Các trường hợp được miễn hoặc giảm tiền tạm ứng án phí theo quy định của pháp luật.

Bước 4: Phân công thẩm phán giải quyết, tiến hành hòa giải và chuẩn bị xét xử. Giải quyết vụ án theo thủ tục sơ thẩm.