Cho thuê đất nông nghiệp bằng vi bằng có hợp pháp không?

1. Cho thuê đất nông nghiệp bằng vi bằng có hợp pháp không?

1.1. Lập vi bằng được hiểu như thế nào:

Căn cứ khoản 3 Điều 2 Nghị định 08/2020/NĐ-CP về tổ chức và hoạt động của Thừa phát lại có giải thích vi bằng chính là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của những cá nhân hoặc cơ quan, tổ chức theo quy định của Nghị định này.

Theo quy định này thì lập vi bằng chính là một hoạt động của tổ chức hành nghề của Thừa phát lại theo các yêu cầu của một cá nhân, tổ chức thực hiện việc ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến.

1.2. Cho thuê đất nông nghiệp bằng vi bằng có hợp pháp không?

Căn cứ khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định về công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của những người sử dụng đất được thực hiện như sau:

– Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực.

– Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và những tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng đối với quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, các tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là một tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên.

Như vậy, về mặt hình thức của việc cho thuê đất nông nghiệp, hợp đồng cho thuê đất nông nghiệp sẽ chỉ phải lập thành văn bản chứ không bắt buộc phải thực hiện công chứng/chứng thực hợp đồng giống như trong trường hợp chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Riêng trường hợp hợp đồng cho thuê đất nông nghiệp mà một hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động về kinh doanh bất động sản thì sẽ công chứng hoặc chứng thực hợp đồng thuê đất nông nghiệp theo yêu cầu.

Đồng thời, tại Điều 37 Nghị định 08/2020/NĐ-CP về tổ chức và hoạt động của Thừa phát lại có quy định các trường hợp không được lập vi bằng, cụ thể những trường hợp sau:

– Lập vi bằng mà có liên quan đến quyền, lợi ích của bản thân cũng như là những người thân thích của Thừa phát lại bao gồm có:

+ Vợ, chồng, con đẻ, con nuôi của Thừa phát lại;

+ Cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, bác, chú, cậu, cô, dì và anh, chị, em ruột của chính Thừa phát lại hoặc của vợ hoặc chồng của Thừa phát lại;

+ Cháu ruột mà Thừa phát lại là ông, bà, bác, chú, cậu, cô, dì của Thừa phát lại.

– Vi phạm quy định về bảo đảm an ninh, quốc phòng bao gồm:

+ Xâm phạm mục tiêu về an ninh, quốc phòng;

+ Làm lộ bí mật nhà nước, phát tán tin tức, tài liệu, vật phẩm thuộc bí mật nhà nước;

+ Vi phạm quy định ra, vào, đi lai trong khu vực cấm, khu vực bảo vệ, vành đai an toàn của các công trình an ninh, quốc phòng và khu quân sự;

+ Vi phạm quy định về bảo vệ bí mật, bảo vệ công trình an ninh, quốc phòng và khu quân sự.

– Vi phạm đời sống riêng tư, bí mật cá nhân, bí mật gia đình; trái đạo đức xã hội;

– Xác nhận những nội dung, việc ký tên trong hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định thuộc vào trong phạm vi hoạt động công chứng, chứng thực; xác nhận tính chính xác, hợp pháp, không trái lại với đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc là từ ngôn ngữ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt; xác nhận chữ ký, bản sao đúng với bản chính;

– Ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu đất đai, tài sản mà không có các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật;

– Ghi nhận sự kiện, hành vi để thực hiện các giao dịch trái pháp luật của người yêu cầu lập vi bằng;

– Ghi nhận sự kiện, hành vi của cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân, viên chức quốc phòng ở trong các cơ quan, đơn vị thuộc Quân đội nhân dân, sĩ quan, hạ sĩ quan, chiến sĩ trong các cơ quan, đơn vị thuộc Công an nhân dân đang thi hành công vụ;

– Ghi nhận sự kiện, hành vi không do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến.

Theo đó, như đã phân tích ở trên, hình thức của hợp đồng cho thuê đất nông nghiệp không bắt buộc phải thực hiện công chứng, chứng thực, quy chiếu theo quy định về những trường hợp không được thực hiện lập vi bằng đã nêu trên thì hợp đồng cho thuê đất nông nghiệp hoàn toàn có thể thực hiện lập vi bằng được, chỉ cần khi lập vi bằng cho thuê đất nông nghiệp phải tuân theo đúng các quy định của pháp luật nói chung và các quy định về lập vi bằng nói riêng thì cho thuê đất nông nghiệp bằng vi bằng hoàn toàn hợp pháp.

Riêng đối với hợp đồng cho thuê đất nông nghiệp mà một hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động về kinh doanh bất động sản có yêu cầu công chứng hoặc chứng thực hợp đồng cho thuê đất nông nghiệp thì sau khi hoàn tất thủ tục công chứng thì không được lập vi bằng việc cho thuê đất nông nghiệp.

2. Các bước tiến hành lập vi bằng khi cho thuê đất nông nghiệp:

Để thực hiện việc lập vi bằng khi cho thuê đất nông nghiệp, người yêu cầu lập vi bằng cho thuê đất nông nghiệp cần thực hiện lần lượt các bước sau đây:

2.1. Xác định nơi lập vi bằng:

Người yêu cầu lập vi bằng khi cho thuê đất nông nghiệp có thể đến bất kỳ văn phòng thừa phát lại nào mà không bắt buộc phải kỳ văn phòng thừa phát lại tại địa phương người yêu cầu thường trú hay nơi có đất nông nghiệp cho thuê, bởi Điều 36 Nghị định 08/2020/NĐ-CP có quy định Thừa phát lại có quyền được lập vi bằng ghi nhận các sự kiện, hành vi có thật theo yêu cầu của những cơ quan, tổ chức, cá nhân trong phạm vi toàn quốc, trừ những trường hợp quy định tại Điều 37 của Nghị định này.

2.2. Ký hợp đồng dịch vụ lập vi bằng khi cho thuê đất nông nghiệp:

Tại văn phòng thừa phát lại, người yêu cầu lập vi bằng khi cho thuê đất nông nghiệp và văn phòng thừa phát lại sẽ tiến hành ký dịch vụ lập vi bằng khi cho thuê đất nông nghiệp, theo đó hai bên sẽ thỏa thuận một số vấn đề liên quan đến những nội dung của việc lập vi bằng khi cho thuê đất nông nghiệp, chi phí lập vi bằng; thời gian; địa điểm lập vi bằng và những chi phí khác phát sinh (nếu có).

2.3. Tiến hành lập vi bằng khi cho thuê đất nông nghiệp:

Thừa phát lại phải trực tiếp chứng kiến, lập vi bằng và chịu trách nhiệm trước người yêu cầu và trước pháp luật về vi bằng khi cho thuê đất nông nghiệp do mình lập. Việc ghi nhận sự kiện, hành vi trong vi bằng khi cho thuê đất nông nghiệp phải thật khách quan, trung thực. Trong trường hợp cần thiết, Thừa phát lại hoàn toàn có quyền mời người làm chứng chứng kiến việc lập vi bằng.

Người yêu cầu lập vi bằng khi cho thuê đất nông nghiệp phải cung cấp đầy đủ, chính xác các thông tin, tài liệu liên quan đến việc lập vi bằng (nếu có) và sẽ phải chịu trách nhiệm về tính chính xác, hợp pháp của các thông tin, tài liệu cung cấp.

Khi lập vi bằng khi cho thuê đất nông nghiệp, Thừa phát lại phải giải thích rõ cho người yêu cầu lập vi bằng khi cho thuê đất nông nghiệp về giá trị pháp lý của vi bằng. Người yêu cầu phải ký hoặc điểm chỉ vào vi bằng.

Vi bằng phải được Thừa phát lại ký vào từng trang, đóng dấu Văn phòng Thừa phát lại và phải được ghi vào sổ vi bằng được lập theo mẫu do Bộ trưởng Bộ Tư pháp quy định.

2.4. Đăng ký vi bằng:

Kể từ ngày kết thúc lập vi bằng khi cho thuê đất nông nghiệp, trong vòng 03 ngày làm việc, Văn phòng Thừa phát lại đã thực hiện lập vi bằng khi cho thuê đất nông nghiệp sẽ gửi trực tiếp hoặc qua đường bưu chính 01 bộ vi bằng, tài liệu chứng minh (nếu như có) về Sở Tư pháp nơi mà Văn phòng đặt trụ sở hoặc cập nhật vi bằng, các tài liệu chứng minh (nếu có) vào cơ sở dữ liệu về vi bằng. Trong thời hạn là 02 ngày làm việc, kể từ ngày mà nhận được vi bằng hoặc kể từ ngày mà Văn phòng Thừa phát lại cập nhật thông tin vào cơ sở dữ liệu về vi bằng, Sở Tư pháp sẽ phải ghi vào sổ đăng ký vi bằng hoặc duyệt nội dung cập nhật trên cơ sở dữ liệu về vi bằng.

Những văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Nghị định 08/2020/NĐ-CP về tổ chức và hoạt động của Thừa phát lại;

– Luật Đất đai 2013.