Cho thuê đất không đúng thẩm quyền có bị thu hồi không?

1. Cho thuê đất không đúng thẩm quyền có bị thu hồi không?

Cho thuê đất là một chế định vô cùng quan trọng của pháp luật đất đai. Pháp luật đất đai cũng quy định về cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho thuê đất. Căn cứ theo quy định tại Điều 59 của Luật đất đai năm 2013, việc quyết định cho thuê đất sẽ được xác định như sau:

– Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ có thẩm quyền cho thuê đất trong những trường hợp: Cho thuê đất đối với các tổ chức; cho thuê đất đối với những đối tượng được xác định là người Việt Nam định cư ở nước ngoài và doanh nghiệp có vốn đầu tư ở nước ngoài thực hiện các dự án đầu tư trên lãnh thổ của Việt Nam trong các lĩnh vực sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy hải sản và làm muối; cho thuê đất đối với các chủ thể được xác định là tổ chức kinh tế và tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ về tài chính, và các tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao trên lãnh thổ của Việt Nam;

– Ủy ban nhân dân cấp huyện có thẩm quyền cho thuê đất đối với các chủ thể được xác định là hộ gia đình và cá nhân. Nếu trong trường hợp hộ gia đình và cá nhân muốn thuê đất hoặc thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất thương mại dịch vụ với diện tích từ 0.5 héc ta trở lên thì họ phải được sự chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi đưa ra quyết định chuyển đổi;

– Ủy ban nhân dân cấp xã phường có thẩm quyền cho thuê đất đối với quỹ đất nông nghiệp được dùng vào mục đích công ích xã phường. 

Lưu ý: Các cơ quan có thẩm quyền ra quyết định cho thuê đất sẽ không được tiến hành hoạt động uỷ quyền. Quá trình thực hiện thủ tục cho thuê đất phải phù hợp với quy định của pháp luật. Việc sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho thuê nhưng không tuân thủ quy định của pháp luật thì người sử dụng đất có nguy cơ phải đối mặt với trường hợp bị thu hồi đất và không được đền bù. 

Nhiều người hiện nay đặt ra câu hỏi: Cho thuê đất không đúng thẩm quyền có bị thu hồi hay không? Căn cứ theo quy định tại Luật đất đai năm 2013 có ghi nhận về những trường hợp cơ quan nhà nước có thể thu hồi đất bao gồm:

– Thu hồi đất vì mục đích an ninh và quốc phòng;

– Thu hồi đất cho mục đích phát triển kinh tế xã hội và xuất phát từ lợi ích của cộng đồng và quốc gia;

– Thu hồi đất vì những vi phạm quy định của pháp luật đất đai;

– Thu hồi đất vì chấm dứt việc sử dụng đất theo quy định của pháp luật hoặc tự nguyện trả lại đất của người sử dụng đất, thu hồi đất vì xét thấy có nguy cơ đe dọa đến tính mạng con người.

Trong đó, việc thu hồi đất do vi phạm quy định của pháp luật về đất đai căn cứ theo quy định tại Điều 64 của Luật đất đai năm 2013 bao gồm các trường hợp sau:

– Sử dụng đất không đúng mục đích theo quy định của pháp luật và đã bị xử phạt hành chính về hành vi này nhưng vẫn tiếp tục vi phạm;

– Hủy hoại đất một cách cố ý trái quy định của pháp luật;

– Đất được giao hoặc cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền theo quy định của pháp luật.

Như vậy có thể nói, cho thuê đất không đúng thẩm quyền có thể bị thu hồi theo quy định của pháp luật.

2. Cho thuê đất không đúng thẩm quyền có được bồi thường khi thu hồi không? 

Cho thuê đất không đúng thẩm quyền có thể bị thu hồi theo quy định của pháp luật như đã phân tích ở trên. Tuy nhiên, trong quá trình thu hồi đất, vấn đề bồi thường đối với đất thuê không đúng thẩm quyền có được đặt ra hay không. Căn cứ theo quy định tại Điều 64 của Nó đất đai năm 2013 có quy định về các trường hợp thu hồi đất do vi phạm quy định của pháp luật về đất đai bao gồm:

– Sử dụng đất không đúng mục đích và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng không đúng mục đích đó, tuy nhiên vẫn tiếp tục vi phạm trên thực tế;

– Người sử dụng đất có hành vi cố ý hủy hoại đất trái quy định của pháp luật;

– Đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao / cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền;

– Đất không được chuyển nhượng hoặc tặng cho, nhưng lại nhận chuyển nhượng và nhận tặng cho trên thực tế;

– Đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao để quản lý nhưng lại bị lấn chiếm trái quy định của pháp luật;

– Đất không được chuyển quyền sử dụng những người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm trong quá trình quản lý nên đã bị lấn chiếm;

– Người sử dụng đất không tuân thủ đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với cơ quan nhà nước có thẩm quyền và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi này nhưng vẫn không chấp hành;

– Đất không sử dụng liên tục trong một thời gian nhất định, cụ thể là đất trồng cây hằng năm không được sử dụng liên tục trong thời hạn 12 tháng, các loại đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trên thực tế trong thời hạn 18 tháng liên tục, các loại đất trồng rừng không được sử dụng trên thực tế trong thời hạn 24 tháng liên tục.

Bên cạnh đó, căn cứ theo quy định tại Điều 82 của Luật đất đai năm 2013 có quy định về việc nhà nước thu hồi đất nhưng không bồi thường về đất, bao gồm những trường hợp được liệt kê như sau:

– Các trường hợp được quy định cụ thể tại khoản 1 Điều 76 của Luật đất đai năm 2013;

– Đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao với mục đích để quản lý;

– Đất thu hồi trong những trường hợp được quy định tại Điều 64 và các điểm a, b, c và d của khoản 1 Điều 65 của Luật Đất đai năm 2013;

– Trường hợp không đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai năm 2013.

Như vậy có thể nói, trong trường hợp cho thuê đất không đúng thẩm quyền thì mảnh đất đó sẽ bị thu hồi và không được bồi thường.

3. Quy định về thẩm quyền thu hồi đất: 

Căn cứ theo quy định tại Điều 66 của Luật đất đai năm 2013 có quy định về thẩm quyền thu hồi đất, theo đó thì thẩm quyền thu hồi đất được quy định thuộc về các cơ quan nhà nước sau đây:

– Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền ra quyết định thu hồi đất trong những trường hợp sau:

+ Thu hồi đất đối với các chủ thể được xác định là tổ chức và các cơ sở tôn giáo, các chủ thể được xác định là người Việt Nam định cư ở nước ngoài và các tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được đặt trụ sở trên lãnh thổ của Việt Nam, các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định của pháp luật;

+ Ra quyết định thu hồi đất đối với các loại đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích xã/phường 5%.

– Ủy ban nhân dân cấp huyện sẽ có thẩm quyền ra quyết định thu hồi đất trong những trường hợp sau đây:

+ Thu hồi đất đối với các đối tượng được xác định là hộ gia đình hoặc cá nhân và cộng đồng dân cư;

+ Thu hồi đất thổ cư đối với các đối tượng được xác định là người Việt Nam định cư ở nước ngoài được quyền sở hữu nhà ở trên lãnh thổ của Việt Nam.

– Trường hợp trong khu vực thu hồi đất có cả 02 đối tượng nêu trên thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ra quyết định thu hồi đất hoặc tiến hành hoạt động ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp huyện ra quyết định thu hồi đất.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết: 

– Luật Đất đai năm 2013;

– Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;

– Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi nghị định hướng dẫn Luật đất đai về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.