Điều kiện để tặng cho nhà đất? Các loại thuế, lệ phí phải nộp khi tặng cho quyền sử dụng đất?
Hiện nay, nhu cầu tặng cho nhà đất giữa ông bà, bố mẹ, con cái ngày càng gia tăng. Ngoài ra, nhiều trường hợp những người không cùng quan hệ huyết thống cũng có nhu cầu tặng cho nhà đất cho nhau. Theo quy định pháp luật, tặng cho nhà đất có trường hợp phải nộp thuế những cũng có trường hợp đượng miễn thuế. Sau đây là tổng hợp các loại thuế, phí, lệ phí phải nộp khi tặng cho quyền sử dụng đất mà người dân cần phải biết.
Căn cứ pháp lý:
– Luật đất đai 2013
–
– Nghị định 10/2022/NĐ-CP của Chính Phủ về quy định về lệ phí trước bạ;
– Thông tư 13/2022/TT-BTC của Bộ Tài chính về việc quy định chi tiết một số điều của Nghị định 10/2022/NĐ-CP ngày 15 tháng 01 của Thủ Tướng Chính phủ quy định về lệ phí trước bạ;
– Thông tư 85/2019/TT-BTC hướng dẫn về phí và lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương do Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành;
– Thông tư 106/2010/TT-BTC hướng dẫn lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất do Bộ Tài chính ban hành.
Dịch vụ Luật sư
Mục lục bài viết
1. Điều kiện để tặng cho nhà đất:
Điều kiện tặng cho đối với quyền sử dụng đất, nhà ở được quy định tại Khoản 1 Điều 188
Thứ nhất, nhà đất được tặng cho phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định. Nhà ở đã được đăng ký quyền sở hữu và được cập nhật trên sổ. Tuy nhiên, hai trường hợp ngoại lệ quy định tại Khoản 2 Điều 188 Luật đất đai năm 2013 về trường hợp đất nhận được thông qua thừa kế vẫn có thể thực hiện việc tặng cho khi chưa có Giấy chứng nhận như sau:
+ Người tặng cho là người có đất thông qua thừa kế mặc dù có đủ điều kiện nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đối với đất.
+ Trường hợp người tặng cho là người nhận được đất thông qua thừa kế nhưng họ thuộc trường hợp không được cấp Giấy chứng nhận theo quy định như người Việt Nam nhưng định cư ở nước ngoài hoặc người nước ngoài theo quy định không được mua nhà gắn với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
Thứ hai, nhà đất đem tặng cho không có tranh chấp. Tài sản đang có tranh chấp với người khác sẽ dẫn đến việc chủ nhà đất có hay không quyền định đoạt khối tài sản này bởi người đang tranh chấp có thể đang có quyền, lợi ích liên quan đến tài sản đó. Chính vì vậy, việc định đoạt tài sản trong các trường hợp này có thể bị ảnh hưởng đến quyền, lợi ích chính đáng của người liên quan và có thể kéo theo trình trạng kiện tụng tranh chấp. Vì vậy, để tránh trường hợp người được nhận tặng cho nhà đất bị ảnh hưởng đến quyền lợi với người thứ ba, nhà đất tặng cho phải được xác định là không có tranh chấp.
Thứ ba, nhà đất phải đảm bảo điều kiện không nằm trong trường hợp đang bị kê biên thi hành án.
Thứ tư, nhà đất được tặng cho phải còn trong thời gian sử dụng theo quy định của pháp luật. Theo quy định tại Luật đất đai 2013, tùy vào loại đất và hình thức giao thì đất có những thời hạn sử dụng khác nhau. Khi hết thời hạn sử dụng, quyền sử dụng đất có thể bị chấm dứt hoặc người sử dụng đất phải tiến hành gia hạn. Vì vậy, tặng cho phải được thực hiện khi đất còn trong thời gian sử dụng.
2. Các loại thuế, lệ phí phải nộp khi tặng cho quyền sử dụng đất?
Theo quy định của pháp luật, khi thực hiện tặng cho quyền sử dụng đất sẽ phát sinh các loại thuế và lệ phí sau:
2.1. Thuế thu nhập cá nhân:
Căn cứ khoản 10 Điều 3 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 quy định: Thu nhập từ nhận quà tặng bất động sản và tài sản khác phải đăng ký sở hữu hoặc đăng ký sử dụng phải nộp thuế thu nhập cá nhân.
– Đối với cá nhân cư trú: Thuế suất thuế thu nhập cá nhân khi tặng cho quyền sử dụng đất 10%. Tại Điều 18 Luật Thuế Thu nhập cá nhân 2007 quy định về thu nhập chịu thuế từ thừa kế, quà tặng như sau:
“1. Thu nhập chịu thuế từ thừa kế, quà tặng là phần giá trị tài sản thừa kế, quà tặng vượt trên 10 triệu đồng mà đối tượng nộp thuế nhận được theo từng lần phát sinh.
2. Thời điểm xác định thu nhập chịu thuế được quy định như sau:
a) Đối với thu nhập từ thừa kế là thời điểm đối tượng nộp thuế nhận được thừa kế;
b) Đối với thu nhập từ quà tặng là thời điểm tổ chức, cá nhân tặng cho đối tượng nộp thuế hoặc thời điểm đối tượng nộp thuế nhận được thu nhập.”
Đối với bất động sản, phần trị giá đất và nhà được xác định căn cứ theo Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm nhận tặng cho.
– Đối với cá nhân không cư trú: Thuế đối với thu nhập từ quà tặng của cá nhân không cư trú = Thu nhập chịu thuế * 10%
Thuế đối với thu nhập từ quà tặng đối với cá nhân không cư trú được quy định tại Điều 31 Luật Thuế Thu nhập cá nhân 2007 như sau:
“1. Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ trúng thưởng, thừa kế, quà tặng của cá nhân không cư trú được xác định bằng thu nhập tính thuế theo hướng dẫn tại khoản 2, Điều này nhân (×) với thuế suất 10%.
2. Thu nhập tính thuế
a) Thu nhập tính thuế từ trúng thưởng của cá nhân không cư trú là phần giá trị giải thưởng vượt trên 10 triệu đồng theo từng lần trúng thưởng tại Việt Nam.
Thu nhập từ trúng thưởng của cá nhân không cư trú được xác định như đối với cá nhân cư trú theo hướng dẫn tại khoản 1, Điều 15 Thông tư này.
b) Thu nhập chịu thuế từ nhận thừa kế, quà tặng của cá nhân không cư trú là phần giá trị tài sản thừa kế, quà tặng vượt trên 10 triệu đồng theo từng lần phát sinh thu nhập nhận được tại Việt Nam.”
Lưu ý: Trường hợp tặng cho giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau thì sẽ không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.
2.2. Lệ phí trước bạ:
Mức thu lệ phí trước bạ đối với đất: 0,5%
Giá tính lệ phí trước bạ thực hiện theo Điều 7 Nghị định số 10/2022/NĐ-CP, Khoản 1 Điều 3 Thông tư 13/2022/TT-BTC, Giá tính lệ phí trước bạ đối với một số tài sản được quy định chi tiết như sau:
Thứ nhất, giá tính lệ phí trước bạ đối với đất:
– Giá trị đất tính lệ phí trước bạ được xác định như sau:
Giá trị đất tính lệ phí trước bạ (đồng) = Diện tích đất chịu lệ phí trước bạ (m2) x Giá một mét vuông đất (đồng/m2) tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành
Trong đó:
+ Diện tích đất tính lệ phí trước bạ là toàn bộ diện tích thửa đất thuộc quyền quản lý, sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân do Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất xác định và cung cấp cho cơ quan thuế theo “Phiếu chuyển thông tin để xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai”.
+ Giá một mét vuông đất tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.
– Trường hợp giá đất tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất cao hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành thì giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất. Trường hợp giá đất tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành thì giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.
– Trường hợp người sử dụng đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà không phải nộp lệ phí trước bạ, sau đó được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang mục đích sử dụng đất mới thuộc diện phải nộp lệ phí trước bạ thì giá tính lệ phí trước bạ là giá đất theo mục đích sử dụng đất mới tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm tính lệ phí trước bạ.
Thứ hai, giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà:
– Giá trị nhà tính lệ phí trước bạ được xác định như sau:
Giá trị nhà tính lệ phí trước bạ (đồng) = Diện tích nhà chịu lệ phí trước bạ (m2) x Giá 01 (một) mét vuông nhà (đồng/m2) x Tỷ lệ (%) chất lượng còn lại của nhà chịu lệ phí trước bạ
Trong đó:
+ Diện tích nhà chịu lệ phí trước bạ là toàn bộ diện tích sàn nhà (kể cả diện tích công trình phụ kèm theo) thuộc quyền sở hữu hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.
+ Giá 01 (một) mét vuông nhà là giá thực tế xây dựng “mới” một (01) mét vuông sàn nhà của từng cấp nhà, hạng nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định của pháp luật về xây dựng tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.
Sở Tài chính chủ trì phối hợp với Sở Xây dựng và các cơ quan liên quan tại địa phương căn cứ quy định tại điểm b khoản 1 Điều 7 Nghị định số 10/2022/NĐ-CP để xây dựng giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành Bảng giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà áp dụng tại địa phương.
+ Tỷ lệ (%) chất lượng còn lại của nhà chịu lệ phí trước bạ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định của pháp luật.
– Đối với nhà chung cư thì giá tính lệ phí trước bạ là giá không bao gồm kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư. Trường hợp trên hợp đồng mua bán nhà và trên hóa đơn mua bán nhà không tách riêng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư thì giá tính lệ phí trước bạ là tổng giá trị mua bán nhà ghi trên hóa đơn bán nhà hoặc hợp đồng mua bán nhà.
Lưu ý: Trường hợp nhà,đất là quà tặng giữa Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì được miễn lệ phí trước bạ.
2.3. Phí công chứng hợp đồng tặng cho
Phí công chứng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữ nhà ở căn cứ trên giá trị quyền sử dụng đất.
| TT | Giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch | Mức thu (đồng/trường hợp) |
| 1 | Dưới 50 triệu đồng | 50 nghìn |
| 2 | Từ 50 triệu đồng đến 100 triệu đồng | 100 nghìn |
| 3 | Từ trên 100 triệu đồng đến 01 tỷ đồng | 0,1% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch |
| 4 | Từ trên 01 tỷ đồng đến 03 tỷ đồng | 01 triệu đồng + 0,06% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 01 tỷ đồng |
| 5 | Từ trên 03 tỷ đồng đến 05 tỷ đồng | 2,2 triệu đồng + 0,05% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 03 tỷ đồng |
| 6 | Từ trên 05 tỷ đồng đến 10 tỷ đồng | 3,2 triệu đồng + 0,04% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 05 tỷ đồng |
| 7 | Từ trên 10 tỷ đồng đến 100 tỷ đồng | 5,2 triệu đồng + 0,03% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 10 tỷ đồng. |
| 8 | Trên 100 tỷ đồng | 32,2 triệu đồng + 0,02% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 100 tỷ đồng (mức thu tối đa là 70 triệu đồng/trường hợp). |
2.4. Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Đây là khoản thu khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhận nhận tặng cho nhà đất.
Điểm đ Khoản 2 Điều 5 Thông tư 85/2019/TT-BTC hướng dẫn về phí và lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương do Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành quy định lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất gồm:
+Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất;
+ Chứng nhận đăng ký biến động về đất đai;
+ Trích lục bản đồ địa chính; văn bản; số liệu hồ sơ địa chính.
– Căn cứ điều kiện cụ thể của địa phương, chính sách phát triển kinh tế – xã hội của địa phương để quy định mức thu lệ phí phù hợp, đảm bảo nguyên tắc:
+ Mức thu đối với hộ gia đình, cá nhân tại các quận thuộc thành phố trực thuộc Trung ương, phường nội thành thuộc thành phố hoặc thị xã trực thuộc tỉnh cao hơn mức thu tại các khu vực khác;
+ Mức thu đối với tổ chức cao hơn mức thu đối với hộ gia đình, cá nhân.
2.5. Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
Đây là khoản thu đối với công việc thẩm định hồ sơ, các điều kiện cần và đủ đảm bảo việc thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật. Căn cứ điểm i khoản 1 Điều 5 Thông tư 85/2019/TT-BTC sửa đổi bởi Thông tư 106/2021/TT-BTC, phí thẩm định hồ sơ bao gồm:
– Cấp lần đầu;
– Cấp mới;
– Cấp đổi;
– Cấp lại giấy chứng nhận;
– Chứng nhận biến động vào giấy chứng nhận đã cấp.
Mức thu lệ phí: Tùy vào từng địa phương sẽ quy định cụ thể đối với phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất căn cứ vào quy mô diện tích của thửa đất, tính chất phức tạp của từng loại hồ sơ, mục đích sử dụng đất và điều kiện cụ thể của địa phương để quy định mức thu phí cho từng trường hợp.
