Cho người mua xem trước sổ đỏ sẽ có những rủi ro gì?

1. Cho người mua xem trước sổ đỏ sẽ có những rủi ro gì?

Sự phát triển của công nghệ thông tin đem lại nhiều những tiện ích trong đời sống của con người tuy nhiên ứng dụng ngày càng hiện đại được sử dụng trên thực tế đem lại ưu điểm nhưng cũng phần nào giúp cho một số kẻ gian lợi dụng các công cụ, phương tiện để đánh tráo giấy tờ tạo ra các văn bản giấy tờ giả mạo nhằm thực hiện hành vi trái pháp luật. Chủ sở hữu nhà đất nếu không may vướng vào tình trạng này thì vô tình liên quan đến một hoặc nhiều vụ án lừa đảo mà đối tượng xấu lợi dụng thông tin nhà đất. Thủ đoạn lừa đảo lừa bán đất bằng sổ đỏ giả thường được thể hiện dưới các hình thức như sau:

– Để tạo niềm tin cho những cá nhân có nhu cầu mua đất thì các đối tượng này sau khi thu thập được các thông tin về sổ đỏ nhà đất lập nên các công ty, văn phòng ma rồi tiến hành chạy quảng cáo rầm rộ trên các trang mạng xã hội và đăng tải kèm theo nhiều hình ảnh từ các dự án bất động sản của công ty lớn có uy tín.

Mục đích của việc này để tạo lòng tin, sự uy tín cũng tiếp cận khách hàng để cung cấp giá chào bán rẻ hơn rất nhiều so với các công ty, văn phòng hoặc thị trường bất động sản khác.

Trên thực tế việc sử dụng những địa chỉ ảo diễn ra vô cùng phổ biến nên khó khăn trong việc truy xuất  các thông tin, địa chỉ cụ thể mà các công ty văn phòng này đang đặt trụ sở.

– Ngoài ra, các đối tượng này có thể mạo danh nhân viên dự án bất động sản của các công ty lớn có uy tín trong nước sau đó làm giả hồ sơ dự án cùng với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất xã để lừa tiền đặt cọc của người mua;

– Hình thức lừa đảo tiếp theo được kể đến là giả vờ làm người muốn mua đất liên hệ chủ đất yêu cầu xem giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau đó lợi dụng sự tin tưởng và lơ là của chủ đất mà tiến hành tráo đổi giấy chứng nhận thật của chủ nhà;

– Thủ đoạn kể đến đó là tiến hành làm giả sổ đỏ hoặc chỉnh sửa các thông tin chủ sở hữu đất nhằm trùng khớp với thông tin căn cước công dân của đối tượng lừa đảo hoặc làm giả căn cước cho khớp với thông tin trên sổ đỏ thật để nguyên bán đất trái quy định pháp luật.

Theo nhận định các hành vi giả mạo văn bằng chứng chỉ giấy tờ nêu trên chỉ nhắm tới khoản tiền đặt cọc từ các cá nhân có nhu cầu mua đất. Chính vì vậy, khi ký hợp đồng đặt cọc thì công chứng chứng thực là một trong những bắt buộc phải thực hiện để hạn chế vấn đề lừa đảo chiếm đoạt tiền đặt cọc.

– Các đối tượng này không chỉ lừa đảo đối với các cá nhân mà còn có thể sử dụng giấy tờ giả này đến các tổ chức tín dụng hoặc tại ngân hàng để tiến hành vay vốn với mục đích chiếm đoạt số tiền vay từ bên tổ chức tín dụng.

2. Những lưu ý khi cho người xem trước sổ đỏ tránh gặp rủi ro:

Nhu cầu mua bán nhà đất hoàn toàn chính đáng, tuy nhiên quá trình thực hiện việc mua bán này cần theo đúng trình tự và có sự cảnh giác, đề phòng nhất định:

 – Khi người dân có nhu cầu bán nhà thì không nên photo hoặc cung cấp toàn bộ các thông tin giấy tờ nhà đất. Đặc biệt cũng không nên đưa toàn bộ thông tin này lên các trang mạng xã hội vì rất dễ bị các đối tượng sống lợi dụng để làm giả giấy tờ;

 – Để tạo niềm tin đối với người mua thì chủ nhà cũng cấp các thông tin được ghi nhận trong sổ đỏ. Qúa trình cung cấp này chỉ nên thể hiện một phần  nội dung, còn lại phải tiến hành che bớt;

– Lường trước tình trạng bị đánh tráo khi không có sự đề phòng thì chủ nhà cần có những mục đánh dấu riêng mà chỉ chủ sở hữu biết ở trong bản chính sổ đỏ. Dấu này không được gây ảnh hưởng đến giá trị tính hiệu lực của sổ đỏ, có thể dễ dàng xóa bỏ;

– Khi tiến hành bán nhà, những người đi mua nhà đi thành từng nhóm hay đặt ra các câu hỏi để làm phân tâm khi đang cho họ xem bản chính giấy tờ nhà thì cần thật sự tỉnh táo trong trường hợp này và để ý vào sổ đỏ tránh để bị tráo số.

– Trong trường hợp đã phát hiện ra sổ của mình bị đánh tráo, hiện tại trong tay đang giữ sổ giả thì cần gấp rút trình báo tại cơ quan có thẩm quyền, Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai quận, huyện nơi có cấp giấy để kịp thời ngăn chặn các giao dịch trái quy định.

3. Cách thức để xác minh được sổ đỏ giả, thật để tránh trường hợp bị lừa đảo?

Tâm lý chung của những người muốn mua nhà ở hay đất đai đều muốn xác nhận rõ đất này có sổ đỏ hay chưa, liệu diện tích nhà đất này có nằm trong diện quy hoạch hay bị kê biên hay không. Chính vì vậy, nhu cầu được xem trực tiếp sổ đỏ xác minh các thông tin là một yêu cầu chính đáng nhưng ngoài việc trông chờ vào thông tin mà người bán nhà đất cung cấp thì cá nhân có thể tự tiến hành xác minh thông tin về sổ đỏ của người đang có nhà đất bán tại các cơ quan cấp giấy chứng nhận đã được ghi trong sổ đỏ.

 Theo ghi nhận tại Điều 37 Nghị định 43/2014/TT-BTNMT ngày 15 tháng 05 năm 2014 thì để xác minh thông tin về sổ đỏ là thật hay giả cá nhân có thể đến trực tiếp cơ quan dưới đây để tiến hành xác minh thông tin:

 – Đối với địa phương nơi có nhà đất tọa lạc mà đã thành lập văn phòng đăng ký đất đai thì Sở Tài nguyên và môi trường cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất;

– Trong trường hợp các địa phương chưa thành lập văn phòng đăng ký đất đai thì sẽ có hai cơ quan bạn có thể tiến hành xác minh thông tin:

+ Thứ nhất, có thể đến Sở Tài nguyên và môi trường cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nếu đất này được giao cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện các dự án đầu tư; tổ chức, cá nhân nước ngoài hoặc doanh nghiệp có vốn nước ngoài;

 – Khi tiến hành mua bán nhà đất với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì Ủy ban nhân dân cấp huyện là cơ quan cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Như vậy tùy thuộc vào giao dịch mua bán đất thuộc đối tượng nào thì cá nhân tiến hành xác minh thông tin sổ đỏ ở cơ quan có thẩm quyền tương ứng. Thủ tục để thực hiện việc xác minh sổ đỏ cần phải tuân thủ theo các bước dưới đây:

 Bước 1: Tiến hành chuẩn bị hồ sơ yêu cầu xác minh sổ đỏ

 Cá nhân khi có nhu cầu xác minh sẽ chuẩn bị sẵn một phiếu yêu cầu mẫu số 01/PYC được ban hành kèm theo Thông tư số 34/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 tại cơ quan cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được ghi nhận trong sổ đỏ;

Bước 2: Cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận và xử lý yêu cầu:

– Sau khi tiếp nhận đơn yêu cầu từ cá nhân, cơ quan có thẩm quyền cung cấp dữ liệu đất đai tiến hành tiếp nhận xử lý và thông báo nghĩa vụ tài chính cho người có yêu cầu. Trong quá trình xem xét nếu từ chối cung cấp dữ liệu thì phải nêu rõ lý do và trả lời cho tổ chức cá nhân biết.

 – Hộ gia đình, cá nhân đã hoàn thành tất cả các nghĩa vụ tài chính thì cơ quan cung cấp dữ liệu đất đai thực hiện cung cấp dữ liệu đất đai theo yêu cầu mà cá nhân đã làm đơn đề nghị;

Bước 3: Trả kết quả

 Thời hạn để cá nhân được nhận giấy xác minh thông tin về sổ đỏ có thể áp dụng theo hai hình thức như sau:

Cá nhân nộp đơn yêu cầu trước 15 giờ trong ngày thì phải cung cấp ngay trong ngày hôm đó;

Trường hợp cơ quan có thẩm quyền nhận được đơn yêu cầu sau 15 giờ thì cung cấp dữ liệu đất đai được thực hiện vào ngày làm việc tiếp theo.

Đáng lưu ý: Văn phòng công chứng không được trao chức năng xác minh sổ đỏ giả hay thật. Cơ quan này chỉ có trách nhiệm trong việc xác minh tính hợp pháp các loại giấy tờ và sẽ không công chứng những hợp đồng giấy tờ vi phạm pháp luật;

Chính vì vậy để hạn chế tối đa rủi ro khi tiến hành giao dịch mua bán nhà đất, tránh việc bị lừa đảo bằng số giả thì cá nhân nên đến nơi cấp sổ đỏ đề nghị xác minh thông tin thửa đất. Giao dịch nên độc lập thành hợp đồng và phải công chứng chứng thực để đảm bảo tính pháp lý.

Văn bản pháp luật được sử dụng:

Thông tư số 34/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường: Quy định về xây dựng, quản lý, khai thác hệ thống thông tin đất đai.