Chỉ tiêu sử dụng đất là gì? Cách tính chỉ tiêu sử dụng đất?

1. Chỉ tiêu sử dụng đất là gì?

Hiện nay, các văn bản pháp luật về đất đai không có quy định hay giải thích về “chỉ tiêu sử dụng đất”. Tuy nhiên, tại Luật Xây dựng 2014 sửa đổi bổ sung 2020 lại có quy định về vấn đề này. Khoản 7 Điều 3 Luật Xây dựng 2014 giải thích chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch xây dựng là chỉ tiêu để quản lý phát triển không gian, kiến trúc được xác định cụ thể cho từng khu vực hay một lô đất bao gồm mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, chiều cao xây dựng tối đa hoặc tối thiểu của công trình.

2. Cách tính chỉ tiêu sử dụng đất:

2.1. Chỉ tiêu đất dân dụng:

Chỉ tiêu đất dân dụng bình quân tối thiểu và tối đa toàn đô thị được quy định theo từng loại đô thị và nằm trong các chỉ tiêu sau:

Loại đô thị	Đất bình quân (m2/người)	Mật độ dân số (người/ha)
I-II	45-60	220- 165
III-IV	50-80	200- 125
V	70-100	145-100

–Đối với khu vực quy hoạch là nội thành, nội thị tại các đô thị loại đặc biệt thì sẽ áp dụng chỉ tiêu đất dân dụng bình quân toàn đô thị như quy định đối với đô thị loại I. 

–Các đô thị khác thuộc đô thị loại đặc biệt căn cứ vào định hướng quy hoạch để áp dụng chỉ tiêu đối với đô thị cùng loại.

–Chỉ tiêu trên không bao gồm đất nông nghiệp, đất cho các công trình cấp vùng trở lên bố trí trong khu vực các khu dân dụng đô thị

–Trong trường hợp quy hoạch đô thị có tính đặc thù có thể lựa chọn chỉ tiêu khác với chỉ tiêu trên nhưng phải có các luận chứng đảm bảo tính phù hợp và phải nằm trong ngưỡng 45 – 100 m2/người.

2.2. Chỉ tiêu về đơn vị ở:

– Quy mô dân số tối đa của một đơn vị ở là 20 000 người, còn quy mô dân số tối thiểu của một đơn vị ở là 4 000 người (đối với những đô thị miền núi là 2 800 người);

–Đất đơn vị ở bình quân toàn đô thị được quy định theo từng loại đô thị tại chỉ tiêu đất đơn vị ở bình quân toàn đô thị theo loại đô thị như sau:

Loại đô thị	Đất đơn vị ở (m2/người)
I-II	15-28
III-IV	28-45
V	45-55

– Chỉ tiêu trên không bao gồm đất nông nghiệp gắn với đất ở, đất cho những công trình dân dụng cấp đô thị trở lên bố trí trong khu vực đơn vị ở;

– Trong trường hợp quy hoạch đô thị có tính đặc thù có thể lựa chọn chỉ tiêu khác với chỉ tiêu trên nhưng phải có các luận chứng đảm bảo tính phù hợp và phải ≥ 15 m2/người.

– Đất cây xanh sử dụng công cộng trong đơn vị ở tối thiểu đạt 2m2/người. Mỗi một đơn vị ở phải có tối thiểu một công viên, vườn hoa với quy mô tối thiểu là 5000 m2 và phải đảm bảo cho các đối tượng dân cư trong đơn vị ở (đặc biệt là những người cao tuổi và trẻ em) đảm bảo tiếp cận sử dụng theo QCVN 10:2014/BXD. Trong những nhóm nhà ở phải bố trí vườn hoa, sân chơi phục vụ nhóm nhà ở với bán kính phục vụ không ≥ 300 m;

– Đối với các dự án có quy mô dân số dưới 4 000 người (đối với những đô thị miền núi là dưới 2.800 người), việc bố trí các công trình dịch vụ – công cộng, bố trí cây xanh sử dụng công cộng tuân thủ theo quy hoạch cấp trên. Ngoài ra, chỉ tiêu đất cây xanh ở trong khu vực dự án phải đảm bảo tối thiểu là 1m2/người và phải bố trí cơ sở giáo dục mầm non đảm bảo cho phục vụ đủ cho khu vực dự án.

2.3. Chỉ tiêu sử dụng đất các công trình dịch vụ – công cộng:

-Quy mô tối thiểu của các công trình dịch vụ – công cộng cấp đô thị

– Các khu vực có quy mô dân số ≥ 20 000 người phải bố trí ít nhất một trường trung học phổ thông;

– Khuyến khích bố trí kết hợp các thiết chế văn hóa – thể dục thể thao trong một công trình hoặc cụm công trình. Quy mô những công trình dịch vụ – công cộng cấp đô thị khác (như bể bơi, thư viện, bảo tàng, rạp xiếc, rạp chiếu phim, nhà hát… ) được tính toán phù hợp với nhu cầu của từng đô thị.

– Quy mô tối thiểu của các công trình dịch vụ – công cộng cấp đơn vị ở

-Diện tích tối thiểu đất cây xanh sử dụng công cộng trong đô thị (không bao gồm có đất cây xanh sử dụng công cộng trong đơn vị ở)

2.4. Chỉ tiêu sử dụng đất giao thông, cây xanh, các khu kỹ thuật trong khu công nghiệp, khu chế xuất và khu công nghệ cao:

2.6. Chỉ tiêu sử dụng đất ở nông thôn:

-Chỉ tiêu sử dụng đất tối thiểu điểm dân cư nông thôn: Đất xây dựng cho những điểm dân cư nông thôn phải phù hợp với điều kiện cụ thể của mỗi địa phương nhưng không được nhỏ hơn chỉ tiêu sử dụng đất tối thiểu điểm dân cư nông thôn sau:

-Chỉ tiêu sử dụng đất tối thiểu của các công trình công cộng, dịch vụ ở nông thôn:

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Thông tư 01/2021/TT-BXD Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng.