Lấn chiếm đất là hoạt động quen thuộc, xảy ra phổ biến trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai của nước ta hiện nay. Theo quy định của Nhà nước, trong một số trường hợp cụ thể, đất lấn chiếm vẫn được xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vậy hi phí phải nộp khi cấp sổ đỏ cho đất lấn chiếm là bao nhiêu?
Mục lục bài viết
1. Thế nào là đất lấn chiếm?
Lấn chiếm đất là khái niệm đặc biệt quen thuộc trong hoạt động sử dụng đất tại nước ta. Thực tế, hành vi này phát sinh các mối quan hệ lệ thuộc nhất định giữa người sử dụng đất và quyền sử dụng đất. Do hành vi này diễn ra phổ biến, hình thành nên các mối quan hệ ràng buộc khách quan giữa các chủ thể trong quan hệ pháp luật về đất đai với nhau, Nhà nước đã đưa ra những quy định chung nhất về khái niệm lấn chiếm đất.
– Theo quy định tại Khoản 1 Điều 3 Nghị định 91/2019/NĐ-CP, lấn đất là việc người sử dụng đất chuyển dịch mốc giới hoặc ranh giới thửa đất để mở rộng diện tích đất sử dụng mà không được cơ quan quản lý nhà nước về đất đai cho phép hoặc không được người sử dụng hợp pháp diện tích đất bị lấn đó cho phép. Tức cá nhân, tổ chức sử dụng đất có hành vi chuyển dịch mốc ranh giới đất đai nhằm làm tăng phần diện tích đất của mình mà không có sự đồng ý của chủ đất bị lấn và cơ quan chức năng có thẩm quyền.
– Khoản 2 Điều 3 Nghị định 91/2019/NĐ-CP quy định một cách cụ thể về việc chiếm đất. Theo đó, có thể hiểu, chiếm đất là hành vi tự ý sử dụng đất mà không được cơ quan quản lý nhà nước về đất đai cho phép, không được tổ chức, cá nhân sử dụng hợp pháp cho phép. Đồng thời, chiếm đất còn được hiểu là hành vi sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê đất đã hết thời hạn sử dụng mà không được Nhà nước gia hạn sử dụng; hoặc sử dụng đất trên thực địa mà chưa hoàn thành các thủ tục giao đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật. Ở đây, về cơ bản, chiếm đất được hiểu là hành vi vi phạm pháp luật. Tại đó, người dân tự ý sử dụng đất của cá nhân, tổ chức khác, hoặc đất của Nhà nước mà không có sự đồng ý, cho phép của cá nhân, tổ chức đó (cũng như cơ quan chức năng có thẩm quyền).
Có thể thấy, Nhà nước đã đưa ra những quy định hết sức cụ thể và rõ ràng về hành vi lấn chiếm đất. Thực tế, hành vi lấn chiếm đất là việc làm trái với quy định của pháp luật. Nó xâm phạm trực tiếp đến quyền quản lý và sử dụng đất do Nhà nước bảo hộ. Như đã phân tích, do hành vi lấn chiếm đất diễn ra phổ biến, vậy nên, Nhà nước đã đưa ra quy định về khái niệm của hành vi để người dân tìm hiểu và nhận diện được hành vi của mình là có vi phạm pháp luật về lấn chiếm đất đai hay không.
2. Điều kiện cấp sổ đỏ cho đất lấn chiếm:
Thực tế, lấn chiếm đất đai là hành vi trái pháp luật, xâm phạm trực tiếp đến quyền và lợi ích của người sử dụng đất có đất bị xâm lấn, cũng như công tác quản lý của cơ quan Nhà nước về đất đai.
Hầu hết các trường hợp lấn chiếm đất đai sẽ bị cơ quan Nhà nước tiến hành thu hồi đất. Tuy nhiên, trong một số trường hợp đặc biệt cụ thể, đất lấn chiếm có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Theo quy định tại Khoản 1, Điểm a và Điểm c Khoản 2, Điểm b Khoản 3, Khoản 5 Điều 22
– Về các đối tượng được xem xét cấp sổ đỏ đối với đất lấn chiếm:
+ Người sử dụng đất lấn chiếm được Nhà nước xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu diện tích đất lấn, chiếm không còn thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng.
+ Đất lấn chiếm không thuộc chỉ giới xây dựng đường giao thông; không có mục đích sử dụng cho trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp và công trình công cộng khác thì người đang sử dụng đất được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
+ Đối với trường hợp đang sử dụng diện tích đất lấn, chiếm thuộc quy hoạch bảo vệ và phát triển rừng đặc dụng, rừng phòng hộ, mà không có Ban quản lý rừng thì người đang sử dụng đất lấn, chiếm được Nhà nước giao đất để sử dụng vào mục đích bảo vệ, phát triển rừng phòng hộ và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
+ Người đang sử dụng đất được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong trường hợp lấn, chiếm đất và nay đang sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp hoặc làm nhà ở và không thuộc quy hoạch bảo vệ và phát triển rừng đặc dụng, rừng phòng hộ, xây dựng công trình hạ tầng công cộng.
+ Đối với các chủ thể đang sử dụng đất không thuộc trường hợp quy hoạch đất đai, thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chỉ đạo rà soát, điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất; người đang sử dụng đất được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Như vậy, với các đối tượng, trường hợp cụ thể nêu trên, người sử dụng đất lấn chiếm mới được xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nhà nước đã đưa ra từng quy định rõ ràng với mỗi trường hợp cụ thể. Quy định về đối tượng áp dụng này mang tính đối chiếu toàn diện cao, giúp cơ quan chức năng có thẩm quyền và người sử dụng đất xác định vào, xem xét xem phần đất lấn chiếm bất kỳ có thuộc diện được xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không. Nếu không thuộc diện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất lấn chiếm sẽ được Nhà nước thu hồi, hoặc chủ thể lấn chiếm sẽ phải thực hiện nghĩa vụ thực thi pháp luật theo quy định chung của pháp luật.
– Điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
Những đối tượng, trường hợp đất lấn chiếm được xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nêu trên sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi đảm bảo đầy đủ các điều kiện như sau:
+ Người sử dụng đất phải đảm bảo điều kiện sử dụng đất lấn chiếm ổn định, lâu dài.
+ Điều cần cần đảm bảo tiếp là đất lấn chiếm tại thời điểm được xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không có tranh chấp.
3. Chi phí phải nộp khi cấp sổ đỏ cho đất lấn chiếm là bao nhiêu?
Khi nằm trong các trường hợp được xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; đồng thời đảm bảo những điều kiện nhất định theo quy định của luật, người sử dụng đất lấn chiếm sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng đất lấn chiếm sẽ phải thực hiện nghĩa vụ nộp các khoản chi phí nhất định.
Theo quy định của pháp luật, đối với việc cấp sổ đỏ cho đất bị lấn chiếm, người sử dụng đất phải nộp các khoản chi phí sau đây:
– Tiền sử dụng đất:
Cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất lấn chiếm nhưng đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thì khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng đất phải nộp đầy đủ 100% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận. Tức khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất lấn chiếm phải đảm bảo thực hiện nghĩa vụ đóng tiền sử dụng đất. Chủ thể này sẽ phải đóng 100% tiền sử dụng đất theo quy định chung của Nhà nước.
– Lệ phí trước bạ:
Lệ phí trước bạ là khoản tiền được ấn định của tổ chức, cá nhân thực hiện nghĩa vụ lệ phí trước khi tài sản thuộc đối tượng nộp lệ phí đưa vào sử dụng. Lệ phí trước bạ là khoản tiền mang tính chất bắt buộc mà các cá nhân, tổ chức phải đảm bảo thực hiện trong hoạt động xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
– Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là khoản tiền mà các cá nhân, hộ gia đình phải đảm bảo thực hiện đóng theo quy định chung của pháp luật. Nó được xem là khoản phí mà người sử dụng đất phải nộp khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất phải đảm bảo thực hiện và hoàn thành khi xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất lấn chiếm. Việc tuân thủ nghĩa vụ đóng lệ phí giúp các chủ thể này hoàn thành nghĩa vụ của mình trong vấn đề sử dụng đất. Đồng thời, đây là một trong những cách thức giúp cơ quan chức năng có thẩm quyền quản lý hoạt động sử dụng đất một cách hiệu quả nhất.
Văn bản pháp luật sử dụng trong bài viết:
Nghị định 43/2014/NĐ-CP Hướng dẫn thi hành
Nghị định 91/2019/NĐ-CP Về xử lý vi phạm hành chính lĩnh vực đất đai.
