Quy hoạch có ảnh hưởng rất lớn đến các hộ dân có quyền sử dụng đất mặt đường. Bởi lẽ, chỉ giới quy hoạch giao thông ảnh hưởng rất lớn đến quyền sử dụng, xây dựng và thi công công trình, ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị quyền sử dụng đất.
Mục lục bài viết
1. Chỉ giới quy hoạch giao thông là gì?
Căn cứ vào Điều 43
Để phân định ranh giới giữa phần đất của đường bộ được sử dụng để xây dựng các tuyền đường giao thông, nhà làm luật sử dụng thuật ngữ chỉ giới quy hoạch giao thông. Chỉ giới quy hoạch giao thông sẽ được thay đổi, điều chỉnh phụ thuộc vào quy hoạch sử dụng đất được Nhà nước phê duyệt thông qua với những thời hạn khác nhau. Trường hợp quy hoạch quá hạn theo quy định pháp luật mà không được thực hiện thì chỉ giới giao thông này cũng vô hiệu theo.
Để đảm bảo quy hoạch xây dựng của các công trình mặt đường, khi đường giao thông được xây dựng sẽ có chỉ giới đường đỏ. Chỉ giới đường đỏ được xác định là đường ranh giới được thể hiện trong bản đồ quy hoạch và đối chiếu thực địa để phân định ranh giới giữa phần đất để xây dựng công trình với phần đất được dành cho đường giao thông hoặc những công trình kỹ thuật hạ tầng hay không gian công cộng khác.
Theo quy định tại khoản 5 Điều 3
Chỉ giới đường đỏ đo bằng mét, được tính từ trung tâm của đường (tim đường) sang 2 bên. Phần cọc để xác định chỉ giới đường đỏ sẽ được cắm 2 bên đường để cảnh báo người dân không được phép xây dựng các công trình kiên cố trong phạm vi này. Ngoài ra, khi xây dựng các công trình gần những khu vực này phải tuân thủ quy định chiều cao tối thiểu và tối đa của công trình cũng sẽ phụ theo chỉ giới đường đỏ, được quy định đồng bộ theo từng khu dân cư.
Hầu hết đối với các thửa đất mặt đường hoặc có đường giao thông đi qua thì trước khi mua hoặc xây dựng công trình phải xác định chỉ giới đường đỏ để xác định phần đất được phép xây dựng và phần đất có nguy cơ bị thu hồi, giải tỏa.
Ngoài ra, một thuật ngữ chúng ta cần lưu ý ngoài chỉ giới quy hoạch giao thông. Đó là chỉ giới xây dựng. Chỉ giới xây dựng là đường giới hạn cho phép thi công công trình trên đất đó.
Chỉ giới xây dựng có thể trùng hoặc lùi vào trong so với chỉ giới đường đỏ. Việc này sẽ phụ thuộc theo yêu cầu của khu vực quy hoạch công trình có thể được phép thi công sát chỉ giới đường đỏ hoặc lùi vào một khoảng cách theo quy định.
Phần lớn chỉ giới xây dựng thường được thu hẹp hơn so với chỉ giới đường đỏ. Tuy nhiên, quy định pháp luật cho phép phần không gian như mép ban công, mái hắt, ô văng… được phép nhô ra khỏi chỉ giới đường đỏ, lúc đó chỉ giới thi công phần trên của nhà mới hơn chỉ giới đường đỏ.
2. Quy định về đất nằm trong chỉ giới:
Căn cứ điều 43 Luật Giao thông đường bộ, phần đất nằm trong chỉ giới được quy định phạm vi đất dành cho đường bộ như sau:
– Phạm vi đất dành cho đường bộ bao gồm đất của đường bộ và đất hành lang an toàn đường bộ.
– Trong phạm vi đất dành cho đường bộ, không được xây dựng các công trình khác, trừ một số công trình thiết yếu không thể bố trí ngoài phạm vi đó nhưng phải được cơ quan có thẩm quyền cho phép, gồm công trình phục vụ an ninh, quốc phòng, công trình phục vụ quản lý, khai thác đường bộ, công trình viễn thông, điện lực, đường ống cấp, thoát nước, xăng, dầu, khí.
– Trong phạm vi đất hành lang an toàn đường bộ, ngoài việc thực hiện theo quy định như trên, được tạm thời sử dụng vào mục đích nông nghiệp, quảng cáo nhưng không được làm ảnh hưởng đến an toàn giao thông đường bộ, an toàn công trình. Việc đặt biển quảng cáo trên đất hành lang an toàn đường bộ phải được cơ quan quản lý đường bộ có thẩm quyền đồng ý bằng văn bản.
– Người đang sử dụng đất được pháp luật thừa nhận mà đất đó nằm trong hành lang an toàn đường bộ thì không được gây cản trở cho việc bảo vệ an toàn công trình đường bộ và được tiếp tục sử dụng đất theo đúng mục đích đã được xác định.
– Trường hợp việc sử dụng đất gây ảnh hưởng đến việc bảo vệ an toàn công trình đường bộ thì chủ công trình và người sử dụng đất phải có biện pháp khắc phục, nếu không khắc phục được thì Nhà nước thu hồi đất và bồi thường theo quy định của pháp luật.
Như vậy, trong phạm vi đất dành cho đường bộ không được xây dựng các khu công trình khác ngoại trừ một số ít khu công trình thiết yếu không hề sắp xếp ngoài khoanh vùng phạm vi đó. Các công trình này phải được cơ quan có thẩm quyền cho phép, gồm khu công trình phục vụ cho quốc phòng, bảo mật an ninh, khu công trình quản trị, khai thác đường đi bộ, khu công trình viễn thông, điện lực hay đường ống cấp, thoát nước, xăng, dầu, khí.
Trong phạm vi đất hành lang an toàn đường bộ, người sử dụng đất có thể tạm thời sử dụng vào mục tiêu nông nghiệp, quảng cáo nhưng không được làm ảnh hưởng đến vấn đề an toàn của khu công trình và đảm đảm an toàn giao thông đường đi bộ. Khi đặt biển quảng cáo tại khu vực này, cần có văn bản đồng ý chấp thuận của cơ quan quản trị đường đi bộ có thẩm quyền.
3. Xây dựng nhà ở phải cách chỉ giới giao thông bao nhiêu?
Căn cứ quy định của Luật Xây dựng 2014, khi thi công nhà ở, phụ thuộc vào độ cao của ngôi nhà mà khoảng cách với chỉ giới giao thông được quy định như sau:
– Tuyến đường lộ giới dưới 19 mét:
+ Công trình xây dựng có độ cao từ 19-22 mét, thì phải cách lộ giới 3 mét
+ Công trình có xây dựng có độ cao từ 22-25 mét, cách 4 mét
+ Công trình có độ cao từ 28 mét trở lên thì phải lùi vào 6 mét
– Tuyến đường lộ giới từ 19 đến 22 mét:
+ Công trình xây dựng nào cao từ 22-25 mét sẽ cách mốc lộ giới 3 mét
+ Công trình xây dựng nào cao từ 28 mét thì phải cách mốc lộ giới 6 mét
– Tuyến đường lộ giới từ 22 mét trở lên:
Những công trình xây dựng từ 28 mét trở lên buộc phải cách mốc lộ giới 6 mét.
4. Hậu quả khi xây dựng vượt quá chỉ giới giao thông:
Hiện nay, hành vi xây dựng vi phạm chỉ giới xảy ra rất nhiều. Nguyên nhân một phần xuất phát từ việc thiếu hiểu biết pháp luật, một phần xuất phát từ ý thức trách nhiệm của chủ đầu tư. Mặc dù họ biết hành vi vi phạm nhưng muốn mở thêm diện tích đất sử dụng nên đã cố tình xây dựng, thi công công trình vượt quá chỉ giới. Việc này nếu bị các cơ quan chức năng hoặc các bên thanh tra thẩm định phát triển phát hiện sẽ để lại hậu quả rất lớn. Căn cứ vào khoản 9 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP quy định vi phạm về trật trự xây dựng xử phạt đối với hành vi xây dựng không đúng quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị được duyệt như sau:
– Đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ: Phạt tiền từ 80.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng;
– Đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa hoặc công trình xây dựng khác: Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 120.000.000 đồng;
– Đối với xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc công trình phải lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng: Phạt tiền từ 160.000.000 đồng đến 180.000.000 đồng.
Như vậy, nếu như xây dựng nhà ở vượt quá chỉ giới xây dựng thì sẽ không đúng với quy hoạch xây dựng. Do đó, sẽ bị xử phạt hành chính về hành vi vi phạm quy định về trật tự xây dựng theo quy định nêu trên. Vì vậy, trước khi tiến hành thi công công trình, chủ đầu tư cần thực hiện thủ tục xin chỉ giới đường đỏ để xác định phần diện tích được phép xây dựng đúng quy định để tránh các hậu quả bị xử phạt.
Các văn bản pháp luật có liên quan đến bài viết:
– Luật Giao thông đường bộ năm 2008;
– Nghị định 16/2022/NĐ-CP của Chính Phủ về việc quy định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng.
