Chênh lệch diện tích thực tế so với hợp đồng mua bán xử lý thế nào? Yêu cầu đo đạc lại phần diện tích đất trên sổ cấp không đúng với diện tích mua bán.
Chênh lệch diện tích thực tế so với hợp đồng mua bán xử lý thế nào? Yêu cầu đo đạc lại phần diện tích đất trên sổ cấp không đúng với diện tích mua bán.
Tóm tắt câu hỏi:
Hi Anh/Chị, Em tên Phỉ, đến từ Cà Mau, hiện đang sinh sống và làm việc tại thành phố Hồ Chí Minh. Cho em xin tư vấn về vấn đề đất đai: Em có mua đất ở nông thôn diện tích là 96.72m2 khi ra công chứng đất thì diện tích tăng lên là 103.4m2 do bên địa chính đo lại, em có thông báo với bên đại diện công ty nhà đất là diện tích đất không đúng với hợp đồng trước đó. Như vậy có vấn đề gì không? Bên dại diện công ty nhà đất nói là không, Vậy là em được thêm diện tích rồi. Không yêu cầu em trả thêm, hay bất cứ gì. Hiện tại đã có sổ hồng, và phía bên công ty nhà đất đang giữ, và yêu cầu em trả thêm 15.000.000đ vì diện tích đất đó tăng lên 7m2. Bên em không đồng ý trả thêm, vì trước đó khi công chứng giấy tờ em đã thông báo và bên công ty nói là không vấn đề gì. Hơn nữa em không đủ điều kiện để trả thêm số tiền đó, em nói với công ty là yêu cầu địa chính đo lại. Nếu cần thiết thì có thể làm lại sổ hồng cho em với diện tích trên hợp đồng. Nhưng công ty nói là địa chính chỉ đó 1 lần thôi, không đo lại. Cho em xin tư vấn về vấn đề này là em không trả thêm số tiền này là đúng luật hay không ? Và công ty có quyền giử sổ hồng của em không? Em chân thành cảm ơn Anh/Chị!?
Luật sư tư vấn:
Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:
1. Cơ sở pháp lý:
2. Nội dung tư vấn:
– Trong trường hợp của bạn, giữa hợp đồng mua bán nhà đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà ở của bạn đang có sự sai lệch thông tin về diện tích đất. Theo thông tin bạn cung cấp, trong trường hợp này có thể quyết như sau:
– Thực tế diện tích của mảnh đất đó là 96.72m2 đúng như bên công ty nhà đất đo đạc thì bạn có thể làm thủ tục yêu cầu đính chính lại sổ hồng, cơ quan có thẩm quyền có trách nhiệm đính chính lại Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định tại Khoản 1 Điều 106 Luật đất đai 2013 như sau:
"Điều 106. Đính chính, thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp
1. Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận có trách nhiệm đính chính Giấy chứng nhận đã cấp có sai sót trong các trường hợp sau đây:
a) Có sai sót thông tin về tên gọi, giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân, địa chỉ của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất so với giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận của người đó;
b) Có sai sót thông tin về thửa đất, tài sản gắn liền với đất so với hồ sơ kê khai đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất đã được cơ quan đăng ký đất đai kiểm tra xác nhận."
Sau khi đã đính chính lại giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà ở phù hợp với diện tích trong hợp đồng mua bán thì vấn đề của bạn với bên công ty nhà đất sẽ được giải quyết, đồng thời giấy tờ mua bán và giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà ở cũng thống nhất về mặt nội dung và hợp pháp.
– Trong trường hợp không thực hiện việc đính chính lại giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà ở thì hợp đồng mua bán và giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà ở của bạn đang có sự sai lệch về thông tin, có thể sẽ xảy ra tranh chấp và nhiều vấn đề phức tạp sau này. Nếu như bạn chấp nhận đưa thêm mười lăm triệu đồng cho công ty nhà đất để lấy lại sổ hồng thì cũng cần phải làm thủ tục sửa lại hợp đồng và thu hồi, làm lại giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà ở. Vì vậy, trong trường hợp này, biện pháp tối ưu nhất đó là đính chính lại sổ hồng để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của bạn sau này. Việc công ty nhà đất đưa ra nội dung là địa chính chỉ đo đạc một lần là không đúng, nếu có sai sót về diện tích trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà ở thì cơ quan có thẩm quyền có trách nhiệm đo đạc lại và đính chính lại.
>>> Luật sư tư vấn pháp
– Căn cứ vào Khoản 1 Điều 11 Thông tư 25/2014/TT-BTNMT quy định về bản đồ địa chính, thông tin đo đạc địa chính phải phù hợp với hợp đồng mua bán và quyền sở hữu thực tế:
"Điều 11. Xác định ranh giới thửa đất, lập bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất
1. Xác định ranh giới thửa đất
1.1. Trước khi đo vẽ chi tiết, cán bộ đo đạc phải phối hợp với người dẫn đạc (là công chức địa chính cấp xã hoặc cán bộ thôn, xóm, ấp, tổ dân phố… để được hỗ trợ, hướng dẫn việc xác định hiện trạng, ranh giới sử dụng đất), cùng với người sử dụng, quản lý đất liên quan tiến hành xác định ranh giới, mốc giới thửa đất trên thực địa, đánh dấu các đỉnh thửa đất bằng đinh sắt, vạch sơn, cọc bê tông, cọc gỗ và lập Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất để làm căn cứ thực hiện đo đạc ranh giới thửa đất; đồng thời, yêu cầu người sử dụng đất xuất trình các giấy tờ liên quan đến thửa đất (có thể cung cấp bản sao các giấy tờ đó không cần công chứng, chứng thực).
1.2. Ranh, giới thửa đất được xác định theo hiện trạng đang sử dụng, quản lý và chỉnh lý theo kết quả cấp Giấy chứng nhận, bản án của tòa án có hiệu lực thi hành, kết quả giải quyết tranh chấp của cấp có thẩm quyền, các quyết định hành chính của cấp có thẩm quyền có liên quan đến ranh giới thửa đất.
Trường hợp đang có tranh chấp về ranh giới thửa đất thì đơn vị đo đạc có trách nhiệm báo cáo bằng văn bản cho Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có thửa đất để giải quyết. Trường hợp tranh chấp chưa giải quyết xong trong thời gian đo đạc ở địa phương mà xác định được ranh giới thực tế đang sử dụng, quản lý thì đo đạc theo ranh giới thực tế đang sử dụng, quản lý đó; nếu không thể xác định được ranh giới thực tế đang sử dụng, quản lý thi được phép đo vẽ khoanh bao các thửa đất tranh chấp; đơn vị đo đạc có trách nhiệm lập bản mô tả thực trạng phần đất đang tranh chấp thành 02 bản, một bản lưu hồ sơ đo đạc, một bản gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để thực hiện các bước giải quyết tranh chấp tiếp theo theo thẩm quyền."
– Do đó, việc công ty nhà đất giữ sổ hồng của bạn và đưa ra thông tin bên địa chính chỉ đo đạc 1 lần và không đo lại đồng thời yêu cầu bạn nộp thêm tiền để lấy sổ hồng về là không đúng với quy định của pháp luật. Mà thông tin trên giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở phải phù hợp với hợp đồng mua bán nhà đất. Vì vậy, trong trường hợp này bạn có thể yêu cầu cơ quan có thẩm quyền đính chính lại thông tin trên giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Nếu bên công ty nhà đất không hợp tác thực hiện việc đính chính này hoặc không chấp nhận thỏa thuận giữa hai bên thì bạn có thể làm đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp về hợp đồng dân sự.
