Kinh doanh bất động sản là loại hình kinh doanh diễn ra phổ biến tại nước ta hiện nay. Trong thực tế, có rất nhiều trường hợp vi phạm quy định về kinh doanh bất động sản. Vậy mức xử phạt với vi phạm quy định về kinh doanh bất động sản như thế nào? Dưới đây là bài phân tích làm rõ vấn đề này.
Mục lục bài viết
1. Các loại hình kinh doanh bất động sản phổ biến hiện nay:
Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi. Hay nói các khác, kinh doanh bất động sản là hoạt động thương mại. Tại đó, cá nhân, tổ chức sẽ tham gia vào loại hình dịch vụ kinh doanh bất động sản (nhà đất) để thu về lợi nhuận. Hiện nay, hoạt động kinh doanh bất động sản diễn ra hết sức phổ biến tại nước ta. Nó xuất phát từ nhu cầu sử dụng nhà đất để kinh doanh, buôn bán, đầu tư, sử dụng của người dân ngày càng lớn.
Kinh doanh bất động sản ngày càng có những bước chuyển mình mạnh mẽ. Nhà nước đã đưa ra những quy định mang tính chất điều chỉnh hoạt động kinh doanh bất động sản của cá nhân, tổ chức.
– Theo quy định của
+ Môi giới bất động sản.
+ Kinh doanh sàn giao dịch bất động sản.
+ Tư vấn bất động sản.
– Đây là ba hình thức kinh doanh bất động sản phổ biến tại nước ta. Ở từng hình thức kinh doanh bất động sản cụ thể, sẽ phát sinh các vấn đề liên quan đến quyền và nghĩa vụ khác nhau giữa các cá nhân, tổ chức. Hơn hết, các hình thức kinh doanh bất động sản này đều hướng đến mục đích chung nhất là thu về lợi nhuận, đáp bảo nhu cầu tài chính giữa các bên tham gia.
2. Các nguyên tắc khi kinh doanh bất động sản:
– Điều 4 Luật kinh doanh bất động sản quy định về nguyên tắc kinh doanh bất động sản như sau:
+ Khi tham gia kinh doanh bất động sản, cá nhân, tổ chức phải tuân thủ nguyên tắc bình đẳng trước pháp luật, tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên thông qua hợp đồng, không trái quy định của pháp luật. Bản chất của hoạt động kinh doanh bất động sản là việc thống nhất, trao đổi về quyền và trách nhiệm giữa các bên. Lúc này, các bên tham gia giao kết hợp đồng phải tôn trọng lẫn nhau, bình đẳng hợp tác nhằm thu về lợi nhuận. Nguyên tắc bình đẳng này được áp dụng cũng giúp hoạt động kinh doanh bất động sản diễn ra một cách khách quan, công bằng, hạn chế đến mức tối đa những rủi ro, sai phạm có thể xảy ra.
+ Bất động sản đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định của Luật này. Tức bất động sản được đưa vào hoạt động kinh doanh phải đảm bảo tuân thủ những quy định chung nhất của pháp luật. Trong trường hợp không tuân thủ về điều kiện của bất động sản, giao dịch kinh doanh bất động sản sẽ đạt được kết quả theo quy định chung của pháp luật. Thực tế, bất động sản chính là nội dung của giao dịch kinh doanh bất động sản. Vậy nên, chỉ khi bất động sản đủ điều kiện theo quy định của pháp luật thì giao dịch mới có giá trị pháp lý; quyền và lợi ích hợp pháp của các bên mới được đảm bảo.
+ Khi thực hiện kinh doanh bất động sản, cá nhân, tổ chức phải tuân thủ theo nguyên tắc trung thực, công khai, minh bạch. Nguyên tắc này giúp giao dịch bất động sản diễn ra đúng với quy định của pháp luật, hạn chế đến mức tối đa những dấu hiệu sai phạm, gây ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của bên còn lại.
+ Tổ chức, cá nhân có quyền kinh doanh bất động sản tại khu vực ngoài phạm vi bảo vệ quốc phòng, an ninh theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Tức theo quy định của Nhà nước, nếu bất động sản nằm trong phạm vi bảo vệ quốc phòng, an ninh, vùng quy hoạch của Nhà nước, thì cá nhân, tổ chức sẽ không thể thực hiện hoạt động kinh doanh bất động sản.
Như vậy, khi thực hiện kinh doanh bất động sản, cá nhân, tổ chức phải nghiêm túc tuân thủ thực hiện theo các nguyên tắc nêu trên.
3. Các hành vi bị cấm trong hoạt động kinh doanh bất động sản:
– Điều 8
+ Kinh doanh bất động sản không đảm bảo tuân thủ đủ điều kiện theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản. Bởi lẽ, nếu không đủ điều kiện, hoạt động kinh doanh bất động sản sẽ không có giá trị pháp lý.
+ Quyết định việc đầu tư dự án bất động sản mà cá nhân, tổ chức đưa ra không phù hợp với quy hoạch, kế hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
+ Các thông tin liên quan về bất động sản không được công khai hoặc công khai không đầy đủ, trung thực. Điều này ảnh hưởng đến công tác quản lý, xem xét và đưa ra kết luận đầu tư của khách hàng.
+ Hành vi gian lận, lừa dối trong kinh doanh bất động sản cũng được xem là một trong những hành vi bị cấm trong hoạt động kinh doanh bất động sản.
+ Cá nhân, tổ chức có hành vi huy động, chiếm dụng vốn trái phép; không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.
+ Cấp và sử dụng chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản không đúng quy định cũng là một trong những hành vi bị cấm trong công tác hoạt động kinh doanh bất động sản.
+ Cá nhân, tổ chức có hành vi thu phí, lệ phí và các khoản tiền liên quan đến kinh doanh bất động sản trái quy định của pháp luật.
Trên đây là những nguyên tắc kinh doanh bất động sản mà các cá nhân, tổ chức phải đảm bảo thực hiện theo quy định của pháp luật. Việc vi phạm các nguyên tắc này chính là vi phạm quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
4. Mức xử phạt với vi phạm quy định về kinh doanh bất động sản:
Khi tham gia kinh doanh bất động sản, cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp phải nghiêm túc chấp hành và tuân thủ theo các quy định mà Nhà nước đưa ra. Trong trường hợp không tuân thủ, chủ thể vi phạm hoàn toàn bị xử lý theo quy định của pháp luật. Điều 58 Nghị định 16/2022/NĐ-CP quy định về mức xử phạt đối với các hành vi vi phạm kinh doanh bất động sản như sau:
– Mức phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 120.000.000 đồng được áp dụng đối với các chủ thể vi phạm một trong các hành vi sau đây:
+ Đối với trường hợp phải thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã khi kinh doanh bất động sản mà cá nhân, tổ chức không thành lập theo quy định.
+ Các nội dung về dự án bất động sản, dự án đầu tư xây dựng nhà ở không được cá nhân, tổ chức kinh doanh bất động sản công khai, hoặc công khai không đầy đủ, không đúng. Lúc này, cá nhân, tổ chức vi phạm sẽ bị áp dụng biện pháp xử phạt như trên.
+ Cá nhân, tổ chức thực hiện kinh doanh bất động sản, nhưng hợp đồng kinh doanh bất động sản không được lập thành văn bản hoặc lập hợp đồng kinh doanh bất động sản không đầy đủ các nội dung chính, thậm chí trái quy định của pháp luật.
+ Trong quá trình kinh doanh bất động sản, cá nhân, tổ chức không thực hiện nghĩa vụ cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng hoặc việc sử dụng tiền ứng trước khi có yêu cầu. Đồng thời, các chủ thể này không cho phép bên mua, bên thuê mua được kiểm tra thực tế tiến độ thi công, chất lượng công trình theo quy định. Nếu thực hiện hành vi thu các loại phí liên quan đến chuyển nhượng bất động sản không đúng với quy định, cá nhân, tổ chức thực hiện hành vi vi phạm cũng bị áp dụng biện pháp xử phạt này.
– Đối với chủ đầu tư hoặc chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng có hành vi ký kết hợp đồng mua bán hoặc thuê mua nhà, công trình xây dựng mà không gắn quyền sử dụng đất với nhà, công trình xây dựng đó; hoặc không thông báo cho bên mua các hạn chế về quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng thì sẽ bị áp dụng biện pháp xử lý là phạt tiền từ 120.000.000 đồng đến 160.000.000 đồng.
– Mức phạt tiền từ 400.000.000 đồng đến 600.000.000 được áp dụng đối với các cá nhân, tổ chức thực hiện một trong các hành vi sau đây:
+ Cá nhân, tổ chức kinh doanh bất động sản không đảm bảo đầy đủ các điều kiện theo quy định, không đúng phạm vi được kinh doanh hoặc bất động sản đó không được phép đưa vào kinh doanh.
+ Đối với dự án kinh doanh bất động sản, dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, nếu cá nhân, tổ chức chậm tiến độ thì sẽ bị áp dụng mức xử phạt này.
+ Cá nhân, tổ chức bán, cho thuê, mua nhà ở hình thành trong tương lai mà không có hợp đồng với ngân hàng thương mại đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.
+ Khi thực hiện hoạt động kinh doanh bất động sản, cá nhân, tổ chức thu tiền của bên mua, bên thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng tiến độ thực hiện dự án, thu vượt quá tỷ lệ phần trăm giá trị hợp đồng theo quy định của pháp luật.
+ Mức xử phạt này còn áp dụng đối với hành vi uy quyền, giao cho bên tham gia hợp tác đầu tư, góp vốn thực hiện ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng hoặc cho thuê mua bất động sản (Bởi về nguyên tắc, bên tham gia giao dịch bất động sản sẽ không được nhận ủy quyền liên quan với bất động sản đó).
+ Cá nhân, tổ chức kinh doanh doanh bất động sản từ chối xác nhận mà không có lý do chính đáng hoặc xác nhận không đúng vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai theo quy định chung của Nhà nước. Hoặc, các chủ này thực hiện chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn hoặc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai không đúng quy định.
– Tùy vào hành vi vi phạm kinh doanh bất động sản mà chủ thể vi phạm còn bị áp dụng các biện pháp xử phạt bổ sung tương ứng.
Trên đây là mức xử phạt hành chính được áp dụng đối với các cá nhân, tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản theo quy định của luật. Quy định mà Nhà nước đưa ra mang tính răn đe, xử phạt cao. Thực tế, khi hành vi vi phạm chưa đạt đến mức bị truy cứu trách nhiệm hình sự, chủ thể vi phạm kinh doanh bất động sản sẽ bị xử phạt hành chính. Thông qua hình thức xử phạt này, cơ quan Nhà nước đã răn đe được các cá nhân, tổ chức, để họ không tái phạm lần sau. Cùng với đó, nó giúp chất lượng hoạt động kinh doanh bất động sản được nâng cao, thúc đẩy sự phát triển chung của kinh tế, xã hội.
Văn bản pháp luật sử dụng trong bài viết:
Luật kinh doanh bất động sản 2014;
Nghị định 16/2022/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng
