Cấp sổ đỏ là việc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chứng nhận quyền sử dụng đất của người sử dụng theo hiện trạng mà người sử dụng đất đang sử dụng. Tuy nhiên, hiện nay nhiều người thực hiện việc mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác lại không để ý về những thông tin hiện trạng đất thể hiện trên sổ và thực tế sử dụng mà khi sang tên cho người khác được cấp sổ mới thì mới để ý vấn đề này. Vậy cấp sổ đỏ sai hiện trạng phải xử lý thế nào nếu đã sang tên?
Mục lục bài viết
1. Cấp sổ đỏ sai hiện trạng phải xử lý thế nào nếu đã sang tên?
Hiện trạng sử dụng đất được xác định là phần diện tích thực tế trên thửa đất cũng như mục đích sử dụng của thửa đất được thể hiện trên giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Theo đó, khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sẽ được cấp theo hiện trạng sử dụng đất của người sử dụng đất.
Theo đó, trong trường hợp đã sang tên trên sổ đỏ nhưng lại cấp sai hiện trạng thì căn cứ theo quy định tại khoản 5 Điều 98 Luật Đất đai năm 2013 thì việc cấp sổ đỏ sai hiện trạng có thể phát sinh theo 02 trường hợp sau:
Trường hợp 1: Diện tích đất trên thực tế lớn hơn so với diện tích thể hiện trên sổ đỏ :
– Thứ nhất, không có giấy tờ về quyền sử dụng đất đối với phần diện tích đất tăng thêm trên thực tế theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013, Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và khoản 16 Điều 2
Trong trường hợp này thì người sử dụng đất sẽ được xem xét cấp sổ đỏ cho phần diện tích đất tăng thêm so với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nếu phần diện tích tăng thêm thỏa mãn các điều kiện luật định:
+ Phù hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt;
+ Đất không có tranh chấp, không vi phạm pháp luật về đất đai;
+ Được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận về thời điểm sử dụng đất, nguồn gốc đất, tình trạng tranh chấp, việc chấp hành quy định của pháp luật về đất đai.
– Thứ hai, có giấy tờ chứng nhận về quyền sử dụng đất đối với phần diện tích tăng thêm trên thực tế:
Trong trường hợp người sử dụng đất được cấp sổ đỏ theo giấy tờ về quyền sử dụng đất đối với diện tích đất tăng thêm. Đồng thời, người sử dụng đất cũng phải nộp tiền sử dụng đất, các khoản thuế phí khác theo quy định pháp luật (nếu không thuộc trường hợp được miễn, giảm nộp thuế, lệ phí và phí).
Trường hợp 2: Diện tích thực tế nhỏ hơn diện tích trong sổ đỏ:
Việc cấp sổ đỏ với diện tích lớn hơn diện tích đất của người sử dụng đất trên thực tế thì sự sai sót này có thể xảy ra do một trong hai trường hợp sau:
– Do sai sót của cán bộ địa chính cấp sổ: Diện tích đất được cấp trong sổ lớn hơn diện tích thực tế có thể do sai sót của cán bộ địa chính thì người sử dụng đất cần làm thủ tục đính chính thông tin về hiện trạng đất với cơ quan có thẩm quyền;
– Do lấn chiếm đất đai: Nếu diện tích đất đo được trên thực tế nhỏ hơn diện tích trên sổ đỏ và được xác định sự thiếu hụt về diện tích trên thực tế là do sự lấn chiếm của các hộ liền kề. Trong trường hợp này thì chủ sở hữu đất có thể gửi đơn khiếu nại đến Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất để được hòa giải tại địa phương. Trường hợp hòa giải không thành tại Uỷ ban nhân dân cấp xã thì các bên tranh chấp đất đai có thể gửi đơn khiếu nại đến Tòa án nhân dân có thẩm quyền để được giải quyết.
Như vậy, trong trường hợp dổ đỏ được cấp sai hiện trạng của đất (sai diện tích, kích thước, ranh giới,…) mà sổ đỏ đã được đăng ký sang tên một người khác thì quyền quyết định, xử lý vấn đề này thuộc về chủ sử dụng đất đã nhận chuyển quyền sử dụng đất. Và việc giải quyết sẽ thực hiện theo một trong hai trường hợp nêu trên tuỳ vào tình hình thực tế của người sử dụng đất.
2. Khi cấp sổ đỏ sai hiện trạng thì có bị thu hồi không?
Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 106 Luật Đất đai năm 2013 thì cơ quan Nhà nước có thẩm quyền sẽ thực hiện đính chính hoặc cải chính thông tin sai sót đối với sổ đỏ đã cấp trong các trường hợp sau:
– Có sai sót thông tin về tên gọi, giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân, địa chỉ người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất so với giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân tại thời điểm cấp sổ đỏ của người đó;
– Có sai sót thông tin về thửa đất, tài sản gắn liền với đất so với hồ sơ kê khai đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất đã được cơ quan đăng ký đất đai kiểm tra xác nhận.
Tuy nhiên, theo những trường hợp được nêu trên thì việc cấp sai diện tích so với thực tế lại không thuộc trường hợp được đính chính để sửa thông tin trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Theo đó, đối với trường hợp cấp sai diện tích, không đúng mục đích sử dụng đất, nguồn gốc đất (hiện trạng của đất) thì sẽ áp dụng hình thức thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định tại khoản 2 Điều 106 Luật Đất đai năm 2013.
Như vậy, khi phát hiện sổ đỏ được cấp khi đã sang tên chủ sở hữu mới thì người sử dụng đất sẽ bị thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp và được cấp lại Giấy chứng nhận mới theo đúng diện tích trên thực tế hoặc diện tích thực tế sau khi giải quyết tranh chấp.
3. Trình tự, thủ tục cấp lại sổ đỏ khi cấp sai hiện trạng khi đã sang tên:
Sau khi đã sang tên cho người khác đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà chủ sở hữu mới khi được sang tên nếu phát hiện diện tích thực tế khác so với sổ đỏ thì có quyền đề nghị cấp đổi sổ đỏ mới. Theo đó để xác định lại thông tin về hiện trạng đất thì cơ quan Nhà nước có thẩm quyền sẽ tiến hành xác minh thông qua việc đo đạc lại trên thực thế.
Căn cứ theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 76
3.1. Chuẩn bị hồ sơ đề nghị cấp đổi sổ đỏ:
– Đơn đề nghị cấp đổi sổ đỏ theo mẫu 10/ĐK được ban hành kèm theo
– Bản gốc sổ đỏ mà người sử dụng đất đã được cấp.
3.2. Nộp hồ sơ tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền:
Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 10 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT thì cá nhân, hộ gia đình có thể nộp hồ sơ đổi sổ đỏ tại các địa điểm sau:
– Cá nhân, hộ gia đình có thể nộp hồ sơ đề nghị cấp đổi tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất nếu có nhu cầu;
– Trong trường hợp địa phương nơi có đất đã thành lập Bộ phận một cửa để tiếp nhận và trả kết quả các thủ tục hành chính thì cá nhân, hộ gia đình có nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;
– Trong trường hợp địa phương nơi có đất chưa thành lập bộ phận một cửa thì cá nhân, hộ gia đình thực hiện nộp hồ sơ trực tiếp tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc nộp trực tiếp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện nếu địa phương chưa thành lập Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai.
Theo đó, cá nhân, hộ gia đình có thể nộp hồ sơ theo một trong các hình thức sau: Nộp trực tiếp hoặc gửi hồ sơ qua đường bưu điện đến một trong những cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã nêu trên.
3.3. Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ:
Khi nhận hồ sơ thì cán bộ thuộc cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm tiếp nhận và kiểm tra tính hợp lệ của hồ sơ. Nếu hồ sơ chưa bảo đảm tính hợp lệ thì cán bộ tiếp nhận có trách nhiệm thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ điều chỉnh để bảo đảm tính hợp lệ của hồ sơ. Nếu hồ sơ đã bảo đảm tính hợp lệ thì cán bộ tiếp nhận sẽ ghi đầy đủ thông tin vào sổ tiếp nhận hồ sơ và trao Phiếu tiếp nhận cho người nộp hồ sơ.
3.4. Giải quyết hồ sơ và Trả kết quả cho cá nhân, hộ gia đình có yêu cầu:
Thời gian giải quyết là không quá 07 ngày làm việ kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ. Tuy nhiên đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian giai quyết sẽ kéo dài hơn, lên đến 17 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ.
Sau khi giải quyết xong thì sẽ trả lại cho cá nhân, hộ gia đình Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo đúng diện tích trên thực tế sử dụng của người sử dụng đất.
Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:
– Luật Đất đai năm 2013;
– Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ ban hành ngày 15/5/2014 Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;
– Nghị định 01/2017/NĐ-CP của Chính phủ ban hành ngày 06/1/2017 Sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai;
– Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và môi trường ban hành ngày 19/5/2014 Quy định về hồ sơ địa chính.
