Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi mua một phần diện tích đất? Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi mua một phần diện tích đất? Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Tóm tắt câu hỏi:
Xin chào Luật sư Hiện tại tối có mua mảnh đất vườn 30m2, trên diện tích 150m2 đất vườn của chủ cũ tại Quận Bắc Từ Liêm, Hà Nội. Nay tôi muốn làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, vậy xin cho tôi hỏi phải làm những gì để được cấp giấy chứng nhận? Xin cảm ơn.
Luật sư tư vấn:
Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:
Bạn trình bày bạn mua mảnh đất vườn 30m2, trên diện tích 150m2 đất vườn của chủ cũ tại Quận Bắc Từ Liêm, Hà Nội. Trước hết, phải xem xét việc chuyển nhượng đất giựa bạn và chủ cũ có hợp pháp không?
Theo khoản 1, Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định về điều kiện để người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển nhượng gồm có:
"1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất."
Như vậy, để hợp pháp cho quá trình chuyển nhượng bên bán sẽ phải tách thửa bạn xem xét về diện tích tối thiểu để tách thửa trên địa bàn có đất để xem xét Cụ thể:
Về trình tự thủ tục tách thửa quy định tại Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:
" 1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa và hợp thửa.
2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:
a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;
b) Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;
c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
3. Trường hợp tách thửa do chuyển quyền sử dụng một phần thửa đất hoặc do giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo, đấu giá đất hoặc do chia tách hộ gia đình, nhóm người sử dụng đất; do xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn, kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án (sau đây gọi là chuyển quyền) thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:
a) Đo đạc địa chính để chia tách đất;
b) Thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định tại Nghị định này đối với phần diện tích chuyển quyền; đồng thời xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích còn lại của thửa đất không chuyển quyền; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã."
>>> Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài: 1900.6568
Theo đó, sau khi tách thửa khi có đủ các điều kiện trên thì người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng đối với bạn. Và việc chuyển nhượng này thì bạn và chủ cũ phải xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và có công chứng hoặc chứng thực, bởi điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định:
"3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;".
Và Điều 79
"1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.
2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:
a) Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;
b) Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất;
c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã."
Từ các quy định trên, để được cấp sổ đỏ bạn cần chuẩn bị một bộ hồ sơ địa chính được quy định tại Điều 9, Điều 11 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT gồm có:
a) Đơn đề nghị tách thửa và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
b) Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được công chứng, chứng thực;
c) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản gốc)
d) CMND và sổ hộ khẩu của các bên (bản sao có chứng thực);
Hồ sơ này bạn nộp cho Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Phòng Tài nguyên và môi trường cấp huyện. Ngoài ra, bạn phải thực hiện nghĩa vụ tài chính khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm: thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, phí đo đạc,lệ phí thẩm định, lệ phí cấp sổ đỏ.
