Cảnh giác với các chiêu lừa đảo khi đặt cọc mua bán đất đai

1. Các chiêu lừa đảo khi đặt cọc mua bán đất đai mà người dân cần cảnh giác:

Đặt cọc đất đai là việc bên nhận chuyển nhượng và bên chuyển nhượng trong quá trình thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ bàn giao cho nhau một khoản tiền (khoản tiền này sẽ có giá trị bằng tỷ lệ phần trăm của giá trị chuyển nhượng) theo sự thỏa thuận của các bên. Thông thường, khi bàn giao tiền đặt cọc, các bên thường giao kết hợp đồng đặt cọc với nhau.

Đặt cọc mua bán đất đai là hoạt động pháp lý. Khi hoạt động đặt cọc được thực hiện, quyền và nghĩa vụ của các bên sẽ được xác lập. Tại đó, các bên phải tuân thủ theo các thỏa thuận được thể hiện trong hợp đồng. Nếu xảy ra tranh chấp, đây chính là cơ sở để bảo vệ lợi ích hợp pháp của người dân.

Hiện nay, liên quan đến vấn đề đặt cọc mua bán đất đai, có rất nhiều chiêu trò lừa đảo được diễn ra. Một số chiêu lừa đảo khi đặt cọc mua bán đất đai mà người dân cần cảnh giác đó là:

– Bên lừa đảo sẽ cung cấp cho chủ thể có nhu cầu mua đất đai những chứng thư, tài liệu liên quan đến miếng đất để các cá nhân này tin tưởng vào giao dịch mua bán này. Sau khi có lòng tin của người mua, các đối tượng lừa đảo này sẽ yêu cầu người mua đặt cọc. Có rất nhiều trường hợp, khi chưa được xác minh thực tế tính hợp pháp của các giấy tờ liên quan đến giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, kiểm tra hiện trạng đất thực tế, bên bán (bên lừa đảo) đã yêu cầu người mua phải đặt cọc tiền, với lý do đặt cọc để chúng giữ đất, không bán cho người khác. Lúc này, sau khi nhận được tiền cọc của nạn nhân, chúng sẽ cắt đứt mọi liên hệ. Điều đáng nói là vấn đề đặt cọc tiền sẽ không được giao kết bằng giấy tờ. Hoặc nếu có giao kết thì cũng rất sơ sài, không đảm bảo giá trị pháp lý để khởi kiện ra Tòa.

– Bên lừa đảo (với tư cách là bên mua đất), sẽ tìm đến các chủ thể có nhu cầu bán đất, đồng ý thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất với họ. Trong quá trình thực hiện giao dịch, bằng quan hệ (thủ đoạn) đã được tính toán trước của mình, chúng sẽ nói với bên bán về việc đặt cọc tiền. Tức chúng sẽ yêu cầu bên bán đất giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với mình (những lừa gạt bên bán đây là hợp đồng đặt cọc). Theo đó, bên bán chỉ nhận được tiền đặt cọc (vì nghĩ rằng mới chỉ giao kết hợp đồng đặt cọc), mà không biết hợp đồng mà mình đã giao kết là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Lúc này, bên bán sẽ rơi vào tình trạng bán đất với số tiền rẻ hơn rất nhiều.

– Bên lừa đảo với tư cách là bên môi giới, sẽ đứng ra yêu cầu bên bán và bên mua đưa cho đối tượng này khoản tiền đặt cọc. Ví dụ: A giả là bên môi giới đất. B là người có nhu cầu mua đất. C là người có nhu cầu bán đất. Cả hai tìm đến A. Lúc này, A lấy lý do bên kia yêu cầu đặt cọc trước để yêu cầu các bên chuyển tiền đặt cọc cho mình. Hành vi này của A sẽ lừa đảo đặt cọc tiền mua bán đất đai với cả hai bên.

Trên đây là các chiêu lừa đảo đặt cọc mua bán đất đai mà người dân cần cảnh giác. Thực tế, với các chiêu trò lừa đảo này, đối tượng lừa đảo đã lừa được rất nhiều nạn nhân. Cách thức thực hiện tinh vi, khiên cơ quan chức năng có thẩm quyền gặp khó khăn trong việc giải quyết. Lúc này, người chịu ảnh hưởng lớn nhất chính là người dân (những nạn nhân bị lừa đảo).

2. Người dân cần làm gì khi bị lừa đảo khi đặt cọc mua bán đất đai?

Khi bị lừa đặt cọc mua bán đất đai, người dân cần tố cáo ra phía cơ quan công an. Khi tố cáo, nạn nhân cần cung cấp cho cơ quan chức năng những bằng chứng liên quan đến hoạt động lừa đảo.

Đây là hướng hành động mà người dân hướng đến khi bị lừa đảo. Nhưng hơn hết, để bảo vệ một cách toàn diện quyền và lợi ích hợp pháp của mình, người dân nên cảnh giác với các chiêu trò lừa đảo khi đặt cọc mua bán đất đai. Người dân cần lưu ý rằng, đối với việc mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, luôn cần các bên trao đổi rõ ràng về nghĩa vụ thanh toán, nội dung thanh toán, các chứng thư, tài liệu chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp. Đặc biệt, các giao dịch này phải được thực hiện tại văn phòng công chứng. Có như vậy, người dân mới có thể bảo vệ quyền lợi của mình trước những chiêu trò lừa đảo hiện nay.

3. Mẫu đơn tố cáo tội lừa đảo đặt cọc mua bán đất đai:

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
—————-

……, ngày…..tháng…..năm…..

ĐƠN TỐ CÁO

(Về hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản của ông/bà……..)

Kính gửi:

– Cơ quan cảnh sát điều tra – Công an quận/huyện……

– Viện kiểm sát nhân dân quận/huyện ………..

Họ và tên: ………… Sinh ngày:…………

Chứng minh nhân dân số: ……….

Ngày cấp: ………… Nơi cấp: Công an tỉnh ………….

Hộ khẩu thường trú: …………..

Chỗ ở hiện tại: …………

Tôi làm đơn này tố cáo và đề nghị Quý cơ quan tiến hành điều tra, khởi tố hình sự đối với hành vi vi phạm pháp luật của:

Ông/bà: ………… Sinh ngày: …………..

Chứng minh nhân dân số: …………

Ngày cấp: ……… Nơi cấp: Công an tỉnh ………….

Hộ khẩu thường trú: ……….

Chỗ ở hiện tại: ………..

Vì ông/bà ……….. đã có hành vi lừa đảo, chiếm đoạt tài sản của tôi với số tiền là ……….. Sự việc cụ thể như sau:

………

Từ những sự việc trên, có thể khẳng định ông/bà ……… đã dùng thủ đoạn gian dối để nhằm mục đích chiếm đoạt tài sản của tôi với số tiền là…………

Tôi cho rằng hành vi của ông/bà ……….. có dấu hiệu phạm tội “Lừa đảo chiếm đoạt tài sản” – Quy định tại Điều 174 Bộ luật hình sự năm 2015 (sửa đổi, bổ sung năm 2017). Theo đó, “Người nào bằng thủ đoạn gian dối chiếm đoạt tài sản của người khác trị giá từ 2.000.000 đồng đến dưới 50.000.000 đồng hoặc dưới 2.000.000 đồng nhưng thuộc một trong các trường hợp sau đây:

a) Đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi chiếm đoạt tài sản mà còn vi phạm;

b) Đã bị kết án về tội này hoặc về một trong các tội quy định tại các điều 168, 169, 170, 171, 172, 173, 175 và 290 của Bộ luật này, chưa được xóa án tích mà còn vi phạm;

c) Gây ảnh hưởng xấu đến an ninh, trật tự, an toàn xã hội;

d) Tài sản là phương tiện kiếm sống chính của người bị hại và gia đình họ.”, thì phạm tội này.

Để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của chính mình, nay tôi viết đơn này tố cáo ông/bà ……… Kính đề nghị Quý cơ quan giải quyết những yêu cầu sau đây:

– Xác minh và khởi tố vụ án hình sự để điều tra, đưa ra truy tố, xét xử ông/bà ……….. về hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản.

– Buộc ông/bà ……… phải trả lại số tiền cho tôi.

Tôi xin cam kết toàn bộ nội dung đã trình bày trên là hoàn toàn đúng sự thật và chịu trách nhiệm trước pháp luật về những điều trình bày trên.

Kính mong cơ quan có thẩm quyền xem xét và giải quyết.

Xin chân thành cảm ơn!

 4. Mức xử phạt đối với hành vi lừa đảo tiền đặt cọc mua bán đất đai:

Trong trường hợp hành vi lừa đảo tiền đặt cọc mua bán đất đai diễn ra, thu lợi với số tiền dưới 2 triệu đồng thì sẽ bị xử phạt hành chính. Theo quy định tại Điều 15 Nghị định 144/2021/NĐ-CP, mức phạt hành chính được áp dụng với đối tượng thực hiện hành vi lừa đảo mua bán nhà đất trên mạng là bị phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng.

– Đối với trường hợp hành vi lừa đảo chuộc lợi trên 2 triệu đồng, thì chủ thể vi phạm sẽ bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật. Mức phạt được áp dụng như sau:

+ Cá nhân, tổ chức bị phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm hoặc phạt tù từ 06 tháng đến 03 năm nếu thuộc các trường hợp vi phạm như sau:

Chiếm đoạt tài sản của người khác trị giá từ 2.000.000 đồng đến dưới 50.000.000 đồng

Chiếm đoạt tài sản của người khác trị giá dưới 2.000.000 đồng nhưng thuộc một trong các trường hợp: đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi chiếm đoạt tài sản mà còn vi phạm; đã bị kết án về tội danh lừa đảo chiếm đoạt tài sản và các tội danh liên quan khác; hành vi vi phạm gây ảnh hưởng xấu đến an ninh, trật tự, an toàn xã hội; tài sản lừa đảo được là phương tiện kiếm sống chính của người bị hại và gia đình họ.

+ Người phạm tội bị phạt tù từ 02 năm đến 07 năm nếu thuộc các trường hợp sau đây: Phạm tội có tổ chức; Có tính chất chuyên nghiệp; Chiếm đoạt tài sản trị giá từ 50.000.000 đồng đến dưới 200.000.000 đồng; Tái phạm nguy hiểm; Lợi dụng chức vụ, quyền hạn hoặc lợi dụng danh nghĩa cơ quan, tổ chức; Dùng thủ đoạn xảo quyệt;

+ Nếu chiếm đoạt tài sản trị giá từ 200.000.000 đồng đến dưới 500.000.000 đồng; hoặc lợi dụng thiên tai, dịch bệnh, chủ thể vi phạm sẽ bị phạt tù từ 07 năm đến 15 năm.

+ Cá nhân, tổ chức phạm tội thuộc bị phạt tù từ 12 năm đến 20 năm hoặc tù chung thân nếu chiếm đoạt tài sản trị giá 500.000.000 đồng trở lên, hoặc lợi dụng hoàn cảnh chiến tranh, tình trạng khẩn cấp.

+ Ngoài ra, chủ thể vi phạm còn phải chấp hành hình phạt bổ sung là bị phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng, cấm đảm nhiệm chức vụ, cấm hành nghề hoặc làm công việc nhất định từ 01 năm đến 05 năm hoặc tịch thu một phần hoặc toàn bộ tài sản.

Văn bản pháp luật sử dụng trong bài viết:

Bộ luật hình sự 2015;

Nghị định 144/2021/NĐ-CP.