Như chúng ta đã biết một căn nhà chung cư muốn đưa vào thực hiện giao dịch dân sự hoặc là chia tài sản khi khi ly hôn thì phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu. Vậy trong trường hợp không có sổ hồng thì được phân chia ra sao?
Mục lục bài viết
1. Căn hộ chung cư chưa cấp sổ hồng, ly hôn chia thế nào?
1.1. Căn hộ chung cư có phải là tài sản chung của hai vợ chồng không?
Để xác định căn hộ chung cư có phải là tài sản chung của hai vợ chồng hay không thì trước hết ta cần tìm hiểu quy định của pháp luật về tài sản chung của vợ chồng. Theo đó, tại Điều 33 Luật hôn nhân và gia đình 2014 có quy định cụ thể rằng: Những tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân thì được xác định là tài sản chung của vợ chồng
Bên cạnh đó thì pháp luật cũng quy định rõ rằng đối với quyền sử dụng đất thì nếu có được sau khi kết hôn thì xác định là tài sản chung của vợ chồng.
Ngoài ra thì trong trường hợp không có căn cứ để chứng minh tài sản mà vợ, chồng đang có tranh chấp là tài sản riêng của mỗi bên thì tài sản đó được coi là tài sản chung.
Như vậy, căn chung cư có là tài sản chung của vợ chồng hay không thì con phải xét theo nhiều trường hợp. Nếu nó được tạo ra trong thời kỳ hôn nhân mà không có bất kỳ thỏa thuận nào khác thì nó sẽ là tài sản chung. Còn nếu nó thuộc vào những trường hợp được tặng cho riêng hoặc được thừa kế riêng hoặc vợ chồng thỏa thuận với nhau đó là tài sản riêng của vợ hoặc chồng thì nó là tài sản riêng.
1.2. Chia căn hộ chung cư chưa cấp sổ hồng khi ly hôn:
Như chúng ta đã biết một căn nhà chung cư muốn đưa vào thực hiện giao dịch dân sự hoặc là chia tài sản khi khi ly hôn thì phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu. Vậy trong trường hợp không có sổ hồng thì được phân chia ra sao?
Theo đó, về nguyên tắc chia tài sản chung theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015 thì có thể hiểu rằng đối với tài sản mà sở hữu chung có thể phân chia thì mỗi chủ sở hữu chung đều có quyền yêu cầu chia tài sản chung. Theo đó cách chia cụ thể như sau:
– Nếu tình trạng sở hữu chung phải được duy trì trong một thời hạn theo thỏa thuận của các chủ sở hữu chung hoặc theo quy định của luật thì mỗi chủ sở hữu chung chỉ có quyền yêu cầu chia tài sản chung khi hết thời hạn đó;
– Nếu tài sản chung không thể chia được bằng hiện vật thì chủ sở hữu chung có yêu cầu chia có quyền bán phần quyền sở hữu của mình, trừ trường hợp các chủ sở hữu chung có thỏa thuận khác.
Theo đó, cách phân chia căn chung cư chưa có sổ hồng được cụ thể như sau:
Cách 1: Hai vợ chồng có thể lập biên bản thoả thuận sau khi được cấp sổ hồng thì mới phân chia tài sản. Tức là tại phiên tòa ly hôn chỉ yêu cầu tòa án giải quyết về vấn đề liên quan đến nhân thân. Sau khi thực hiện thủ tục cấp sổ hồng cho căn hộ chung cư xong thì có thể tự phân chia hoặc yêu cầu toà án phân chia tiếp vấn đề về tài sản.
Cách 2: Nếu không thể làm thủ tục cấp sổ hồng cho căn hộ chung cư thì áp dụng nguyên tắc phân chia tài sản chung theo quy định của Bộ luật dân sự đã nêu trên. Theo đó, nếu căn chung cư là tài sản không thể chia được bằng hiện vật thì vợ hoặc chồng người nào nhận căn chung cư thì phải thanh toán số tiền còn lại cho người kia. Hoặc hai bên bán căn chung cư đi rồi sau đó chia đôi số tiền. Tuy nhiên, việc mua bán này sẽ khiến cho căn nhà có giá trị thấp hơn, làm ảnh hưởng đến lợi ích vật chất của các bên.
Đối với cách thứ 2 này thì nhiều người vẫn băn khoăn là nếu không có sổ hồng thì liệu có bán được căn chung cư. Theo đó, ta căn cứ theo quy định tại Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014, một trong những điều kiện mua bán nhà ở là phải có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp mua bán nhà ở hình thành trong tương lai tức là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng. Do vậy, nếu căn nhà chung cư đó chưa có sổ hồng vì lý do chưa xây dựng xong thì dù chưa có Sổ hồng thì vẫn được phép mua bán nhà ở bằng hình thức chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại. Tuy nhiên, với hình thức mua bán này phải đáp ứng đồng thời các điều kiện như là tổ chức, cá nhân mua nhà ở của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại chưa nhận bàn giao nhà ở hoặc đã nhận bàn giao nhà ở và phải chưa nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận cho cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Tóm lại, để chứng minh căn hộ chung cư là tài sản riêng thì: vợ hoặc chồng chứng minh được một trong hai người mua căn hộ này từ trước hôn nhân, tất cả tiền dùng để mua căn hộ này là tiền riêng của vợ hoặc chồng. Đồng thời, sau khi kết hôn, vợ chồng bạn cũng không có bất kỳ một thỏa thuận nào về việc chấp nhận nhập căn hộ trên vào khối tài sản chung của vợ chồng thì căn hộ này được xem là căn hộ riêng của một trong hai người n trước hôn nhân nên sau khi ly hôn thì căn hộ này vẫn là tài sản riêng của một trong hai nên không được phân chia. Còn nếu, vợ hoặc chồng không chứng minh được đây là tài sản riêng của mình, bên cạnh đó, vợ hoặc chồng chỉ cần chứng minh được tiền mua căn hộ này được thanh toán thành các đợt mà có một đợt trước khi đăng ký kết hôn, còn hai đợt sau được trả trong thời kỳ hôn nhân và vay mượn thì vợ hoặc chồng cũng có công sức đóng góp để trả tiền mua căn hộ chung cư này. Khi đó, căn hộ này là tài sản chung của vợ chồng bạn trong thời kỳ hôn nhân, sau khi ly hôn thì về nguyên tắc căn hộ này sẽ được chia đôi.
2. Làm thế nào để chứng minh căn hộ chung cư là tài sản riêng của vợ hoặc chồng khi ly hôn?
Để chứng minh căn hộ chung cư là tài sản riêng của vợ hoặc chồng khi ly hôn thì ta căn cứ theo quy định tại Điều 43 Luật hôn nhân gia đình 2014 về tài sản riêng của vợ chồng. Theo đó, tài sản chung của vợ chồng sẽ bao gồm: tài sản mà mỗi bên có trước khi kết hôn; tài sản được thừa kế riêng, được tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân; tài sản được chia riêng cho vợ chồng theo quy định, tài sản phục vụ nhu cầu thiết yếu của vợ, chồng; tài sản được hình thành từ tài sản riêng của vợ, chồng. Đồng thời theo quy định của pháp luật về tài sản riêng của vợ, chồng trong thời kỳ hôn nhân gồm:
– Quyền tài sản đối với đối tượng sở hữu trí tuệ theo quy định của pháp luật sở hữu trí tuệ;
– Tài sản mà vợ, chồng xác lập quyền sở hữu riêng theo bản án, quyết định của Tòa án hoặc cơ quan có thẩm quyền khác;
– Khoản trợ cấp, ưu đãi mà vợ chồng nhận được theo quy định của pháp luật về ưu đãi người có công với cách mạng, quyền tài sản khác gắn liền với nhân thân của vợ, chồng.
Từ quy định này ta có thể xác định được rằng để biết đâu là tài sản chung, đâu là tài sản riêng thì ta căn cứ vào nguồn gốc hình thành tài sản đó.
Theo đó, để chứng minh tài sản riêng của vợ chồng thì ta cần dựa trên các cơ sở sau:
Thứ nhất, là về thời điểm xác lập tài sản. Theo đó, để chứng minh tài sản riêng khi ly hôn, các bên cần có chứng cứ chứng minh tài sản đó thuộc các trường hợp là tài sản riêng. Cụ thể là đối với tài sản có trước khi kết hôn thì các bên cần phải đưa ra được hợp đồng mua bán tài sản, các hóa đơn chứng từ chứng minh việc mua bán chuyển nhượng, giấy chứng nhận quyền sở hữu… Đối với tài sản được thừa kế riêng, tặng cho riêng thì các bên cần cung cấp được văn bản chứng minh quyền thừa kế hợp pháp, hợp đồng tặng cho và giấy tờ chứng minh hoàn tất việc tặng cho….Đối với tài sản được chia riêng trong thời kỳ hôn nhân thì phải nộp
Thứ hai, là về nguồn gốc tài sản. Theo đó, để chứng minh được tài sản riêng các bên cần phải xác định được tài sản đó có được có nguồn gốc từ đâu, ví dụ như là có phải của ông bà tổ tiên để lại hay của bố mẹ, người thân tặng cho riêng vợ hoặc chồng, hoặc tài sản có được là từ việc được nhận thừa kế hay không. Nếu tài sản đó được mua bằng tiền thì ừ tiền riêng hay từ tài sản riêng của vợ hoặc chồng?
Thứ ba, là về quá trình sử dụng tài sản. Theo điều 31 Luật hôn nhân gia đình thì việc định đoạt tài sản chung phải có sự thoả thuận bằng văn bản của vợ chồng. Cụ thể là những tài sản là bất động sản hoặc động sản mà theo quy định của pháp luật phải đăng ký quyền sở hữu; tài sản đang là nguồn tạo ra thu nhập chủ yếu của gia đình. Còn đối với nhà ở thuộc sở hữu riêng của vợ hoặc chồng thì chủ sở hữu có quyền xác lập, thực hiện, chấm dứt giao dịch liên quan đến tài sản đó nhưng phải bảo đảm chỗ ở cho vợ chồng.
Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:
– Luật Hôn nhân và gia đình 2014;
– Luật Nhà ở 2014.
