Căn cứ để xác định mục đích sử dụng đất khi cấp sổ đỏ

1. Căn cứ để xác định mục đích sử dụng đất khi cấp sổ đỏ: 

1.1. Mục đích sử dụng đất được hiểu như thế nào?

Mục đích sử dụng đất là một trong những khái niệm được sử dụng phổ biến trong cuộc sống ngày nay. Bởi một trong những nguyên tắc cơ bản của pháp luật đất đai đó phải là sử dụng đất đúng mục đích theo quy định của pháp luật. Sử dụng đất sai mục đích thì được coi là một trong những hành vi vi phạm pháp luật đất đai và sẽ phải chịu trách nhiệm trước pháp luật. Vì thế có thể coi một trong những nghĩa vụ của người sử dụng đất đó là người sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích sử dụng. Vậy câu hỏi đặt ra là mục đích sử dụng đất được hiểu như thế nào? Pháp luật đất đai hiện nay không có quy định về khái niệm cụ thể rằng mục đích sử dụng đất là gì. Tuy nhiên trên thực tế thì có thể hiểu rằng, mục đích sử dụng đất chính là khái niệm để chỉ sự phân loại của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với đất đai, thông qua sự phân loại đó để người sử dụng đất xác định được đất đó được dùng để làm gì và sử dụng với mục đích gì cũng như sử dụng như thế nào để không bị vi phạm pháp luật.

1.2. Căn cứ để xác định mục đích sử dụng đất khi cấp sổ đỏ:

Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành cụ thể là tại Điều 11 Luật Đất đai năm 2013, căn cứ để xác định loại đất sẽ được dựa vào các căn cứ luật định sau đây:

– Xác định dựa vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận này trước ngày 10 tháng 12 năm 2009; 

– Đối với những loại giấy tờ để chứng minh về quyền sử dụng đất hợp pháp của chủ sở hữu theo quy định của Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 hiện hành được áp dụng đối với những trường hợp chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp theo quy định của pháp luật; 

– Xác định dựa trên các quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền như quyết định giao đất hoặc quyết định cho thuê đất hoặc quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với những trường hợp mà người chủ sở hữu hợp pháp chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; 

– Ngoài ra thì có thể xác định loại đất theo quy định của chính phủ đối với những trường hợp riêng biệt mà không thuộc những trường hợp nêu trên. 

Ngoài ra thì việc xác định mục đích sử dụng đất khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngoài việc quy định cụ thể tại pháp luật đất đai thì còn được quy định tại nghị định của Chính phủ, cụ thể là tại Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, cụ thể như sau:

Thứ nhất, đối với những trường hợp mà đang sử dụng đất của người chủ sở hữu hợp pháp tuy nhiên họ lại không có các giấy tờ quy định tại Điều 11 của Luật Đất đai 2013 hiện hành thì loại đất khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ được xác định như sau:

– Đối với những trường hợp mà người dân sử dụng ổn định lâu dài không có tranh chấp mà cũng không phải do thực hiện các hành vi vi phạm pháp luật như lấn chiếm hoặc chuyển mục đích sử dụng đất trái phép để có được thì sẽ được xác định loại đất theo sổ dựa trên hiện trạng đang sử dụng của người dân;

– Đối với những trường hợp mà đang sử dụng đất thông qua hành vi trái pháp luật, ví dụ như lấn chiếm hoặc chuyển mục đích sử dụng đất trái với quy định của pháp luật thì sẽ được xác định mục đích sử dụng đất căn cứ vào nguồn gốc và quá trình quản lý tùy theo từng loại đất của người sử dụng đất hiện hành.

Thứ hai, đối với những trường hợp mà có được đất thông qua các quyết định của nhà nước như giao đất hoặc cho thuê đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hợp pháp thì việc xác định loại đất khi đó sẽ được căn cứ vào quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Thứ ba, đối với những thửa đất mà có nhiều mục đích sử dụng khác nhau hay còn gọi là mục đích sử dụng hỗn hợp, thì khi đó việc xác định mục đích sử dụng đất sẽ được thực hiện theo các cách sau đây:

– Đối với trường hợp mà người sử dụng đất đã xác định được ranh giới giữa các thửa đất khác nhau thì việc xác định mục đích sử dụng sẽ được xác định tùy vào từng thửa đất đó; 

– Đối với trường hợp mà không xác định được ranh giới giữa các thửa đất với nhau thì mục đích sử dụng đất sẽ được xác định theo từng loại đất có mức giá cao nhất trong bảng giá đất do cơ quan có thẩm quyền đó là ủy ban nhân dân cấp tỉnh và thành phố trực thuộc trung ương ban hành. Ngoài ra còn đối với trường hợp đó là nhà chung cư với mục đích sử dụng hỗn hợp thì mục đích sử dụng chính của phần diện tích trong nhà chung cư đó sẽ được xác định là đất thổ cư.

Ngoài ra theo Điều 6 của thông tư số 02/2023/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và sửa đổi, bổ sung một số điều Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính, thì trường hợp cấp Giấy chứng nhận do tách hoặc hợp thửa hoặc cấp lại, cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà không thay đổi mục đích sử dụng đất thì ghi nguồn gốc sử dụng đất như trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp lần đầu. Còn nếu trường hợp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp chưa ghi nguồn gốc sử dụng đất thì căn cứ vào hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được xét duyệt trước đây và quy định của pháp luật đất đai tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận để xác định và thể hiện nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật. 

2. Mục đích sử dụng đất được ghi trong sổ đỏ như thế nào? 

Theo Điều 6 của thông tư số 02/2023/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và sửa đổi, bổ sung một số điều Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính, thì mục đích sử dụng đất được ghi nhận trong sổ đỏ như sau:

Mục đích sử dụng đất sẽ được pháp luật thống nhất ghi nhận trong sổ đỏ bằng tên gọi cụ thể của từng loại đất khác nhau. Đối với nhóm đất nông nghiệp thì mục đích sử dụng đất sẽ được ghi nhận bằng các cụm từ như: đất trồng lúa nước còn lại, đất rừng sản xuất, đấy là muối hoặc đất trồng cây hằng năm… Đối với nhóm đất phi nông nghiệp thì mục đích sử dụng đất sẽ được ghi nhận trong sổ đỏ thông qua các cụm từ sau: đất xây dựng trụ sở của cơ quan, đấy an ninh, đấy xây dựng cơ sở văn hóa hoặc đất xây dựng cơ sở ý tế, đấy ở nông thôn hoặc đất ở đô thị…

Đối với những trường hợp mà người sử dụng đất có được thông qua các quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền ví dụ như, quyết định giao đất hoặc quyết định cho thuê đất hay quyết định công nhận quyền sử dụng đất của người sử dụng đất hợp pháp thì trong sổ đỏ phải ghi nhận đầy đủ các mục đích sử dụng đó. Ngoài ra đối với những trường hợp mà đất có nhiều mục đích sử dụng hay còn gọi là có mục đích hỗn hợp, bao gồm mục đích chính và mục đích vụ thì tiếp sau phần ghi mục đích chính sẽ phải là phần ghi mục đích vụ của thửa đất đó. Nếu mảnh đất đó mà có nhiều mục đích sử dụng khác nhau thì trong sổ đỏ, cơ quan nhà nước có thẩm quyền cũng phải trình bày các mục và ghi rõ mục đích sử dụng đó kèm theo chú thích “thửa đất còn sử dụng vào mục đích … (ghi mục đích sử dụng đất khác của mảnh đất này)” vào thời điểm cấp giấy chứng nhận. Ngoài ra đối với trường hợp mà thửa đất đó có sự xuất hiện của ao hoặc vườn, một phần của thửa đất đó được công nhận là đất ở và phần còn lại được công nhận với mục đích nông nghiệp thì lần lượt sẽ phải ghi mục đích là đất thổ cư trước và mục đích là đất nông nghiệp, sau kèm theo những phần diện tích tương ứng.

3. Quy định về trình tự và thủ tục để cấp sổ đỏ lần đầu: 

Bước 1: Tiến hành nộp hồ sơ đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền đó là ủy ban nhân dân cấp tỉnh, kèm theo những giấy tờ sau: giấy mua bán đất, hoặc biên bản giao đất, giấy tờ tùy thân ví dụ như căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn thời hạn…, đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo mẫu thủ quy định của pháp luật. 

Bước 2: Cơ quan nhà nước có thẩm quyền tiến hành nhận hồ sơ và thông báo bằng văn bản cho người có nhu cầu. Sau đó người có nhu cầu nhận thông báo từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc nộp nghĩa vụ tiền sử dụng đất. Người có nhu cầu tiến hành nộp nghĩa vụ tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, cụ thể được áp dụng theo công thức sau đây: 

Bước 3: Đến nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay còn gọi là số đo lần đầu theo như giấy báo trong thời hạn mà pháp luật quy định.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết: 

– Luật Đất đai năm 2013;

– Nghị định số 01/2017/NĐ-CP của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai;

– Thông tư số 02/2023/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và sửa đổi, bổ sung một số điều Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính.