Cách xử lý khi mua phải đất đang bị kê biên thi hành án

1. Cách xử lý khi mua phải đất đang bị kê biên thi hành án:

Pháp luật hiện nay đã quy định cụ thể về điều kiện chuyển nhượng đối với các bất động sản. Căn cứ theo quy định tại Điều 188 của Luật đất đai năm 2013 có quy định về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thừa kế, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, thế chấp quyền sử dụng đất. Cụ thể bao gồm các điều kiện cơ bản sau:

– Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp bởi cơ quan có thẩm quyền, ngoại trừ trường hợp được quy định tại Điều 186 và Điều 168 của Luật đất đai năm 2013;

– Đất không có tranh chấp, sử dụng ổn định lâu dài và có xác nhận của chính quyền địa phương nơi có đất;

– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án theo quyết định hoặc theo bản án có hiệu lực của cơ quan có thẩm quyền;

– Đất vẫn đang trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Theo đó thì có thể nói, pháp luật hiện nay không cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đất đang trong thời gian kê biên để đảm bảo thi hành án. Vì vậy, hành vi cố tình chuyển nhượng đất đang bị kê biên thi hành án là một trong những hành vi vi phạm quy định của pháp luật, đây là căn cứ tuyên bố hợp đồng vô hiệu theo quy định tại Điều 123 của Bộ luật dân sự năm 2015. Theo đó, giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm quy định của pháp luật và trái đạo đức xã hội được ghi nhận như sau:

– Giao dịch dân sự có mục đích, có nội dung vi phạm điều cấm của pháp luật và trái đạo đức xã hội thì sẽ bị coi là giao dịch vô hiệu;

– Điều cấm của pháp luật là những quy định pháp luật nghiêm cấm, không cho phép các chủ thể thực hiện;

– Đạo đức xã hội là những chuẩn mực chung tồn tại trong đời sống xã hội và được cộng đồng thừa nhận, tôn trọng.

Hợp đồng vô hiệu sẽ giải quyết hậu quả pháp lý căn cứ theo quy định tại Điều 131 của Bộ luật dân sự năm 2015. Cụ thể như sau:

– Giao dịch dân sự vô hiệu sẽ không làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự của các bên được tính kể từ thời điểm giao dịch được xác lập;

– Giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên sẽ có quyền khôi phục lại tình trạng ban đầu và hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận. Trong trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì các bên cần phải quy thành tiền để hoàn trả bằng tiền;

– Bên ngay tình trong giao dịch dân sự thu hoa lợi, lợi tức thì sẽ không cần phải có trách nhiệm hoàn trả lại hoa lợi và lợi tức đó;

– Bên có lỗi gây ra thiệt hại thì cần phải chịu trách nhiệm bồi thường đối với thiệt hại xảy ra trên thực tế;

– Được giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu có liên quan đến quyền nhân thân thì sẽ được thực hiện theo quy định tại bộ luật dân sự và các văn bản quy phạm pháp luật khác có liên quan.

Theo đó thì có thể nói, trong trường hợp mua phải đất bị kê biên thi hành án, người mua hoàn toàn có quyền yêu cầu cơ quan có thẩm quyền đó là tòa án tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là vô hiệu căn cứ theo quy định tại Điều 123 của Bộ luật dân sự năm 2015, các bên sẽ cần phải hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận, bên nào nhận đất thì trả đất, bên nào nhận tiền thì trả tiền, đồng thời bên bán cần phải có nghĩa vụ bồi thường cho bên mua (nếu bên mua có phát sinh thiệt hại xảy ra trên thực tế).

2. Kinh nghiệm mua nhà, đất đang bị kê biên thi hành án: 

Người mua phải nhà đất bị kê biên thi hành án sẽ gặp phải rất nhiều rủi ro pháp lý, bất động sản được mua sẽ không được pháp luật thừa nhận và bảo vệ. Vì vậy, không ai có nhu cầu gặp phải những rủi ro đó. Tuy nhiên cần phải có kinh nghiệm trong quá trình mua bán nhà đất để tránh gặp phải những trường hợp không mong muốn. Trên thực tế có nhiều trường hợp, trong khoảng thời gian từ lúc tuyên án đến lúc thi hành án trên thực tế, người phải thi hành án thông thường sẽ tranh thủ khoảng thời gian đó để tẩu tán tài sản, bán tài sản bị kê biên thi hành án cho người khác, tiền họ thu được không dùng để thi hành án mà sử dụng vào mục đích cá nhân trái quy định của pháp luật. 

Căn cứ theo quy định tại Điều 24 của Nghị định 62/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Thi hành án dân sự, có ghi nhận, kể từ thời điểm bản án hoặc quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền có hiệu lực pháp luật trên thực tế, nếu người phải thi hành án thực hiện hành vi chuyển đổi, chuyển nhượng, mua bán, tặng cho, thế chấp, cầm cố tài sản cho người khác, tuy nhiên sau đó không sử dụng khoản tiền thu được để thi hành án và không còn tài sản khác để thi hành án, hoặc tài sản khác không đủ để đảm bảo cho nghĩa vụ thi hành án của mình, thì tài sản đó vẫn bị kê biên và xử lý để thi hành án, ngoại trừ trường hợp pháp luật liên quan có quy định khác. Khi kê biên tài sản, nếu có người khác tranh chấp thì chủ thể có thẩm quyền đó là các chấp hành viên cần phải thông báo cho các đương sự, người có tranh chấp thực Hiện theo quy định tại Điều 75 của Luật thi hành án dân sự năm 2022.

Hiện tại, để có thể kiểm tra các bất động sản mà mình có nhu cầu mua bán có thuộc trường hợp bị kê biên hay không, có thể liên hệ trực tiếp với cơ quan chính quyền địa phương, hoặc có thể truy cập vào website của cơ quan có thẩm quyền đó là Tổng cục thi hành án dân sự để xem xét trước khi đưa ra quyết định cuối cùng.

Luật Dương Gia chúng tôi khuyên người mua cần phải hết sức cẩn trọng, có thể thực hiện một số lưu ý như sau:

– Trước khi mua bán các bất động sản, người mua cần phải tự kiểm tra thành phần hồ sơ giấy tờ của bên bán cung cấp. Trong đó, thủ tục không thể bỏ qua đó là cần phải xem bản chính của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán căn hộ để xác định dấu vết tẩy xóa, rách … kiểm tra các loại giấy tờ khác kèm theo như vay nợ, thế chấp … Thông thường, nếu tài sản đó đang thế chấp hợp pháp tại các tổ chức tín dụng thì sẽ có dấu của tổ chức tín dụng đó kèm theo dòng chữ “tài sản đã thế chấp theo hợp đồng số …”. Nếu không tuân thủ được nghĩa vụ của mình thì rất dễ bị tranh chấp, kê biên tài sản để thi hành án;

– Tìm hiểu các hộ dân xung quanh thông tin có liên quan đến bất động sản mà mình có ý định mua, hoặc có thể tìm hiểu trực tiếp tại cơ quan lãnh đạo địa phương đối với thông tin về bất động sản đó. Thông qua các mối liên hệ cá nhân, người dân cũng có thể liên hệ với Chi cục thi hành án cấp huyện nơi có bất động sản để kiểm tra về tình trạng kê biên, hoặc trực tiếp truy cập vào website của Tổng cục thi hành án dân sự để kiểm tra, vì đôi khi hỏi người dân về vấn đề này thì họ cũng rất khó để có thể đưa ra một câu trả lời chính xác;

– Tại mức công chứng hợp đồng mua bán, nội dung trong hợp đồng đó sẽ được các công chứng viên hỗ trợ trực tiếp. Luật Dương Gia khuyên người mua nên chọn các công chứng viên uy tín đang công tác tại các phòng công chứng nhà nước để có thể yên tâm hơn trong quá trình làm việc, tuyệt đối tránh những thỏa thuận bằng miệng, những lời hứa hẹn trong quá trình giao dịch, tất cả nên cụ thể hóa bằng văn bản và có chữ ký hợp pháp để hạn chế tối đa rủi ro.

3. Thủ tục khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng mua đất đang bị kê biên thi hành án: 

Thủ tục khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng mua phải đất đang bị kê biên thi hành án sẽ trải qua một số giai đoạn cơ bản sau:

Bước 1: Bên có nhu cầu hủy hợp đồng mua bán nhà đất sẽ chuẩn bị bộ hồ sơ đầy đủ và hợp lệ để nộp đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Khi bên mua bán muốn yêu cầu hủy hợp đồng mua bán nhà đất thì sẽ cần phải khởi kiện ra tòa án. Tòa án trong trường hợp này có thẩm quyền giải quyết được xác định là tòa án nơi có bất động sản căn cứ theo quy định tại Điều 39 của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015. Thời hiệu khởi kiện yêu cầu tòa án hủy hợp đồng mua bán nhà đất được xác định là 03 năm được tính kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết về quyền lợi hợp pháp của mình bị xâm phạm. Thành phần hồ sơ khởi kiện trong trường hợp này sẽ bao gồm những giấy tờ cơ bản sau:

– Đơn khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng mua bán nhà đất theo mẫu do pháp luật quy định;

– Hợp đồng mua bán nhà đất;

– Tài liệu và chứng cứ có liên quan đến tranh chấp;

– Giấy tờ tùy thân của bên khởi kiện như: Chứng minh thư nhân dân hoặc căn cước công dân …

Bước 2: Trong khoảng thời gian 03 ngày làm việc, tính kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ. Nếu xét thấy hồ sơ còn thiếu thì sẽ yêu cầu người nộp hồ sơ bổ sung hồ sơ theo quy định của pháp luật. Nếu xét thấy hồ sơ đã đầy đủ thì Chánh án tòa án sẽ phân công thẩm phán giải quyết đơn yêu cầu.

Bước 3: Mở phiên tòa xét xử sơ thẩm. Sau khi có bản án sơ thẩm, nếu xét thấy quyền lợi của mình bị xâm phạm, người có quyền lợi liên quan có thể kháng cáo để giải quyết vụ việc theo thủ tục phúc thẩm.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết: 

– Luật đất đai 2013;

– Bộ luật Dân sự năm 2015;

– Nghị định 62/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Thi hành án dân sự;

– Nghị định 33/2020/NĐ-CP sửa đổi Nghị định hướng dẫn Luật Thi hành án dân sự.

THAM KHẢO THÊM:

• Tài sản đang thế chấp có được kê biên thi hành án không?
• Thực hiện kê biên thi hành án dân sự?