Cách xác định vị trí đất thổ cư trên thửa đất như thế nào?

1. Cách xác định vị trí đất thổ cư trên thửa đất như thế nào?

1.1. Trường hợp nào cần xác định vị trí đất thổ cư trên thửa đất?

Nhìn chung thì có thể thấy, đất thổ cư là một cách gọi khác của đất ở, đây là một trong những loại đất được xếp vào nhóm phi nông nghiệp theo quy định của pháp luật. Pháp luật đất đai cụ thể tại Điều 10 dựa trên nhiều tiêu chí sẽ phân chia đất thành nhiều loại khác nhau, trong đó có nhóm đất phi nông nghiệp. Nhìn chung thì đất thổ cư là loại đất dùng vào mục đích xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ cho đời sống sinh hoạt của các chủ thể là hộ gia đình và cá nhân. Đất thổ cư thì cũng được phân thành nhiều loại bao gồm đất thổ cư tại nông thôn và đất thổ cư tại đô thị. Theo hướng đó thì đất thổ cư được sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau có thể là để ở hoặc kết hợp với thương mại và dịch vụ (ví dụ như kinh doanh nhà hàng, khách sạn hoặc các khu homestay …). Thực tế cho thấy thì việc xác định vị trí đất thổ cư trên thửa đất đóng vai trò vô cùng quan trọng, trong nhiều trường hợp thì vấn đề này được đặt ra, có thể kể đến như sau:

– Tiến hành hoạt động xác định vị trí đất thổ cư trên thửa đất nhằm phục vụ cho quá trình xây dựng nhà ở, các công trình phục vụ kiên cố trên đất;

– Tiến hành hoạt động xác định vị trí đất thổ cư trên thửa đất để cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định pháp luật;

– Tiến hành hoạt động xác định vị trí đất thổ cư trên thửa đất để thực hiện thẩm định, cấp giấy phép xây dựng, phục vụ cho công tác thu hồi đất (kiểm kê, kiểm đếm…);

– Tiến hành hoạt động xác định vị trí đất thổ cư trên thửa đất nhằm phục vụ cho công tác lập quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng;

– Tiến hành hoạt động xác định vị trí đất thổ cư trên thửa đất để phục vụ cho công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng và thực hiện bồi thường hỗ trợ tái định cư;

– Tiến hành hoạt động xác định vị trí đất thổ cư trên thửa đất để phục vụ cho việc thiết kế nhà ở;

– Các trường hợp khác phù hợp với quy định của pháp luật về đất đai. 

1.2. Cách xác định vị trí đất thổ cư trên thửa đất như thế nào?

Nhìn chung thì theo quy định của pháp luật đất đai hiện nay, có nhiều cách khác nhau để xác định vị trí đất thổ cư trên thửa đất, tuy nhiên thì quá trình này có thể được thực hiện theo các cách thức sau:

Thứ nhất, xác định vị trí đất thổ cư trên thửa đất theo sơ đồ thửa đất được ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp đúng trình tự và thủ tục do pháp luật quy định. Bởi thông thường thì việc thể hiện mục đích sử dụng của các loại đất sét được ghi nhận rõ ràng trong sơ đồ thửa đất, nếu như thửa đất đó có nhiều hơn một loại đất, và có được do quá trình nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp cho các chủ thể.

Thứ hai, xác định vị trí đất thổ cư trên thửa đất theo sơ đồ địa chính hay bản đồ trích lục, hoặc xác định thông qua biên bản kiểm kê và kiểm đếm về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Đây được coi là một trong những loại văn bản thể hiện từng loại đất trên thửa đất do cơ quan nhà nước có thẩm quyền tiến hành lập và phê duyệt, thể hiện và phản ánh rõ mục đích sử dụng của từng loại đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Thứ ba, xác định vị trí đất thổ cư trên thửa đất theo hiện trạng sử dụng. Nếu như thửa đất đó đang được sử dụng chưa có một trong những loại giấy tờ theo quy định của pháp luật đất đai cụ thể là tại khoản 3 của Điều 11 Luật Đất đai năm 2013 hiện hành và nghị định số 01/2017/NĐ-CP của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai, thì việc xác định mục đích sử dụng đất thổ cư xét được thực hiện theo hiện trạng sử dụng đất của người sử dụng đất hợp pháp. 

Thứ tư, xác định vị trí đất thổ cư trên thửa đất theo nguồn gốc và quá trình sử dụng cũng như quản lý đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Theo quy định tại nghị định số 01/2017/NĐ-CP của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai, thì nếu việc sử dụng đất thổ cơ là do quá trình lấn chiếm hoặc hành vi vi phạm pháp luật khác của các chủ thể sử dụng đất, thì vị trí đất thổ cư được xác định dựa trên nguồn gốc đất và quá trình sử dụng đất của các chủ thể cũng như việc quản lý đất trên thực tế của cơ quan nhà nước có thẩm quyền nếu nhận thấy đây là phần diện tích đất được hình thành do các hành vi vi phạm quy định pháp luật đất đai.

2. Một số đặc điểm của đất ở hiện nay: 

Theo quan niệm truyền thống của người Việt Nam, thì đất ở là đất để xây dựng nhà cửa và các công trình phục vụ sinh hoạt hằng ngày. từ xưa đến nay khi nói đến đất ở thì người ta thường nghĩ ngay đó là một loại tài sản thuộc sở hữu riêng của người dân mà bất kỳ một hộ gia đình hay người dân nào đều phải có, và đó là loại tài sản gắn liền với cả cuộc đời của mỗi con người thậm chí của cả dòng họ. Nói đến đất ở là nói đến mảnh đất mà chết đó gia đình từng gắn bó và sinh sống. Đất ở được hình thành từ nhiều nguồn khác nhau nhưng phần lớn chúng xuất phát từ rất xa xưa (đặc biệt là đất ở tại các khu dân cư nông thôn), được truyền từ đời này sang đời khác. Đất ở thường được những người có cùng huyết thống truyền lại cho nhau, do những người trong cùng dòng họ sử dụng. Vì thế có thể thấy đất ở có những đặc tính cơ bản sau đây:

– Mục đích sử dụng chủ yếu của đất ở (hay còn gọi là đất thổ cư) là để ở (theo đúng tên gọi vốn có của nó), vì vậy đất ở là không gian dùng để xây dựng các nhà cửa và công trình phục vụ sinh hoạt và là địa bàn trên đó hình thành các cụm dân cư tập trung lâu dài;

– Đất ở có tính ổn định rất cao. Khi các chủ thể là hộ gia đình và cá nhân được nhà nước giao đất để làm nhà ở thì họ được sử dụng lâu dài không hạn chế bởi thời gian sử dụng đất mà chỉ bị thu hồi trong một số trường hợp nhất định, vì thế mà một số người đã cho rằng nên coi đất ở thuộc sở hữu tư nhân;

– Xuất phát lý do từ mục đích sử dụng của đất ở là để ở nên loại đất này thường nằm ở những nơi có vị trí địa lý thuận lợi cho việc đi lại và sinh hoạt được dễ dàng như gần đường giao thông, gần sông hồ … những vị trí này có mật độ dân cư tập trung đông và giá đất ở đây khá cao. Bởi vậy giá trị của đất ở được xác định căn cứ vào khả năng sinh lợi của đất và vị trí địa lý của khu đất. Nếu như đất nông nghiệp hoặc đất nông nghiệp khả năng sinh lợi được xác định bởi các yếu tố quan trọng là chất lượng của đất thì đất ở lại được xác định giá trị chủ yếu dựa trên vị trí của khu đất đó;

– Khác với các loại đất nông nghiệp và đất lâm nghiệp, hầu như được nhà nước giao cho các chủ thể là tổ chức hoặc hộ gia đình, cá nhân sử dụng trên cơ sở quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, thì đất ở đặc biệt là khu vực nông thôn chủ yếu được nhà nước thừa nhận quyền sử dụng đất trên cơ sở sử dụng đất hợp pháp và hợp lý của các chủ thể;

– Diện tích đất ở có xu hướng ngày càng tăng do việc mở rộng đất trên đất nông nghiệp và đất lâm nghiệp hoặc đất chưa sử dụng. Đây là hệ quả tất yếu của hiện tượng bùng nổ dân số ở nước ta và các hộ gia đình đang có xu hướng cắt nhỏ. Ngoài ra thì trình tự và thủ tục giao đất ở được quy định khá chặt chẽ so với các loại đất khác.

3. Hậu quả của việc xác định sai vị trí đất thổ cư trên thửa đất:

Theo như phân tích ở trên, thì quá trình xác định vị trí đất thổ cư trên thửa đất đóng vai trò vô cùng quan trọng, trong nhiều trường hợp khác nhau thì nhu cầu này được đặt ra một cách bức thiết. Nếu như quá trình xác định vị trí đất trên phụ cô không đúng có thể dẫn đến nhiều hậu quả kéo theo, trong đó có hậu quả của việc xây dựng nhà sai vị trí đất thổ cư. Đây bị coi là hành vi vi phạm pháp luật, và khi thực hiện thì sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính. Căn cứ theo quy định tại Nghị định số 04/2022/NĐ-CP của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; tài nguyên nước và khoáng sản; khí tượng thủy văn; đo đạc và bản đồ, việc xây dựng nhà sai vị trí đất thổ cư do việc xác định sai vị trí đất thổ cư trên thửa đất, là hành vi sử dụng sai mục đích sử dụng đất, vô tình xây dựng trên các loại đất khác khi chưa thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng, mức phạt được quy định như sau:

Thứ nhất, đối với hành vi tự ý chuyển mục đích sử dụng đất vườn tạp là đất trồng lúa sang đất thổ cư, thì sẽ bị phạt 03 triệu đồng nếu là đất ở nông thôn, hoặc phạt 06 triệu đồng nếu là đất ở thành thị.

Thứ hai, đối với hành vi tự ý chuyển mục đích sử dụng đất vườn tạp là đất rừng đặc dụng là rừng trồng, đất rừng phòng hộ là rừng trồng, đất rừng sản xuất là rừng trồng sang đất thổ cư, thì mức phạt căn cứ vào diện tích xây dựng trái phép, thấp nhất là 03 triệu nếu diện tích vi phạm là dưới 0,02 ha. Và cao nhất có thể lên tới 250 triệu đồng nếu diện tích đất vi phạm là từ 5 ha trở lên.

Thứ ba, đối với hành vi tự ý chuyển mục đích sử dụng đất vườn tạp là đất trồng cây hàng năm khác, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất nông nghiệp khác sang đất thổ cư, thì mức phạt tiền thấp nhất đối với đất ở khu vực nông thôn là 03 triệu, và mức phạt tiền thấp nhất đối với đất ở khu vực đô thị là 06 triệu.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết: 

– Luật Đất đai năm 2013;

– Nghị định 01/2017/NĐ-CP của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai;

– Nghị định số 04/2022/NĐ-CP của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; tài nguyên nước và khoáng sản; khí tượng thủy văn; đo đạc và bản đồ.